（来源：RatingDog）
YY点评
本报告基于与冰山指数行业专家的电话会议，深入分析了中国房地产市场的最新动态。核心观点在于市场正处于从“急剧下跌”向“温和下跌”过渡的关键转折点。房价方面，虽然整体指数较峰值已大幅回调41%，但近期跌幅明显收窄，尤其是春节后传统淡季并未出现以往的大幅降价促销，表明市场情绪正在修复。成交量方面，核心与非核心城市二手房成交量均实现双位数同比增长，买家信心回暖，交易转化率提升，显示出刚性需求和改善性需求正在逐步释放。
区域表现上，上海作为风向标，其市场复苏具有代表性。上海房价的企稳反弹主要得益于低价位房源的估值修复，而非政策刺激的短期效应。挂牌量的稳定下降和议价空间的收窄，进一步印证了供需关系的改善。专家预测，全国房地产市场将在2026年剩余时间内保持温和下跌态势，大部分城市仍有5-6%的下行空间，但最剧烈的调整阶段已经过去，预计2027年将进入平稳期。
鉴于市场期望极低，即使只有一线城市展现出可持续的企稳迹象，也可能引发板块的第一轮重估。摩根大通维持对优质开发商和物业公司的看好评级。
1. 房地产市场正经历转折点，房价跌幅从“急剧”转为“温和”
冰山指数40城成交均价指数已从峰值下跌41%，回落至2016年3月水平。与往年不同，2026年春节后的“小阳春”期间，房价跌幅明显收窄。专家认为今年是转折点，全国房价正从急剧下跌转向每月约0.5%的温和下跌，市场可能接近底部，后续下行空间预计小于10%。
2. 二手房成交量改善，买家信心回升
受社交媒体负面情绪影响减弱，买家入市信心较去年增强。年初至今，核心城市实时二手房成交量同比增长超过10%，非核心城市甚至增长超过30%。尽管看房活跃度（Iceberg Activity Index）弱于2025年，但交易转化率提高，表明买家决策更加果断。
3.挂牌量下降且无恐慌性抛售，供需动态趋于平衡
自2025年11月以来，25个城市的二手房挂牌量持续下降。虽然春节后挂牌量季节性回升，但增幅远小于往年，且非恐慌性抛售所致。一线城市议价空间收窄，显示卖家急售心态减弱，供需关系更加平衡。
4. 上海领跑复苏，低价房源率先反弹
上海二手房挂牌量因新上市房源减少和销售强劲而下降。自2026年1月以来房价保持稳定，3月中旬开始反弹，主要得益于成交量增加及刚需产品（如300万元以下房源）的价值修复。这种反弹更多归因于“估值修复”而非限购政策放松。
5. 2026年展望：温和下跌直至四季度，2027年有望企稳
专家预计全国房价将持续温和下跌至2026年第四季度，大多数城市在见底前可能还有5-6%的跌幅。上海乐观情景下2026年企稳，悲观情景下下跌3%；北京和深圳可能进一步温和下跌3-6%。2027年房价有望保持稳定。
