主要财务指标：净利润亏损1515万元 现金流净额2409万元
报告期内（2026年1月1日-3月31日），中航易商仓储物流REIT（以下简称“本基金”）实现本期收入3382.36万元，本期净利润-1515.06万元，经营活动产生的现金流量净额2409.42万元。本期现金流分派率0.90%，年化现金流分派率3.64%。
基金管理人指出，净利润为负属正常现象，主要因基金发行时持有的不动产项目平均剩余折旧年限为12.28年，合并报表投资性房地产每年折旧摊销金额约1.72亿元。
| 主要财务指标 | 报告期金额（元） |
|---|---|
| 本期收入 | 33,823,577.25 |
| 本期净利润 | -15,150,607.32 |
| 经营活动现金流净额 | 24,094,175.31 |
| 本期现金流分派率（%） | 0.90 |
| 年化现金流分派率（%） | 3.64 |
基金净值表现与业绩比较基准：未披露相关数据
投资策略与运作分析：聚焦仓储物流租赁 提前6-12个月启动租约续签
本基金主要通过持有基础设施资产支持证券，间接持有富莱德昆山物流园100%股权，经营模式为仓储物流园租赁和物业管理服务。报告期内，基金运作聚焦租约管理，针对剩余租期下降问题，采取“核心租户优先中长期续签、中小租户灵活适配租约”策略，对重要现金流提供方租户提前6-12个月启动续签谈判。同时，通过资金监管账户统一管理现金流，确保收入及时归集和支出合规。
基金业绩表现：可供分配金额2010万元 未进行收益分配
报告期内，本基金可供分配金额2010.12万元，单位可供分配金额0.0251元。截至报告期末，本年累计可供分配金额与本期一致，未进行收益分配。可供分配金额计算显示，本期合并净利润-1515.06万元，加回折旧摊销4295.76万元、调增期初现金余额8920.70万元，再扣除应收应付变动、前期未分配金额及未来支出预留后，得出本期可供分配金额。
| 可供分配金额计算项目 | 金额（元） |
|---|---|
| 本期合并净利润 | -15,150,607.32 |
| 加：本期折旧和摊销 | 42,957,553.18 |
| 加：期初现金余额 | 89,206,984.41 |
| 减：应收应付项目变动 | -365,362.34 |
| 减：前期可供分配金额 | -50,397,699.24 |
| 减：未来支出预留 | -42,802,230.31 |
| 本期可供分配金额 | 20,101,230.17 |
不动产项目运营指标：出租率提升3.51% 租金单价下降6.20%
截至报告期末，富莱德昆山物流园整体可供出租面积38.24万平方米，实际出租面积34.07万平方米，出租率89.08%，较上年同期提升3.51个百分点；报告期内租金单价1.21元/平方米/天，同比下降6.20%；租金收缴率96.03%，同比提升11.69个百分点。
分园区看，二期出租率最高达98.42%，一期和三期分别为85.19%、87.41%。三期剩余租期最长，达537.24天，二期剩余租期仅113.54天，整体加权平均剩余租期376.16天，同比大幅下降48.51%，主要因存量租约自然到期及新签租约期限较短。
| 运营指标 | 报告期末（2026.3.31） | 上年同期（2025.3.31） | 同比变化（%） |
|---|---|---|---|
| 实际出租面积（平方米） | 340,654.71 | 327,235.59 | 4.10 |
| 出租率（%） | 89.08 | 85.57 | 3.51 |
| 租金单价（元/平方米/天） | 1.21 | 1.29 | -6.20 |
| 剩余租期（天） | 376.16 | 730.48 | -48.51 |
| 租金收缴率（%） | 96.03 | 84.34 | 11.69 |
资产组合情况：100%配置货币资金 无其他金融资产
报告期末，本基金资产组合中货币资金和结算备付金合计4349.75万元，占基金总资产比例100%，无资产支持证券、买入返售金融资产及其他资产配置。
项目公司财务：利息支出激增1380% 货币资金增长54.92%
项目公司江苏富莱德仓储有限公司报告期内实现营业收入3373.02万元，同比增长2.84%，其中租金收入1730.52万元（占比51.30%），物业管理费收入1642.22万元（占比48.69%）。营业成本/费用4719.05万元，同比激增110.60%，主要因利息支出同比增长1380.27%至2767.26万元（上年同期仅186.94万元），系项目公司上年二季度吸收合并SPV后承继长期借款12.68亿元所致。
资产负债方面，报告期末总资产6.69亿元（同比增3.11%），总负债14.76亿元（同比增2.09%）；货币资金6909.06万元，较上年末增长54.92%，主要因经营活动收付款影响；长期借款14.03亿元，与上年末持平。
| 项目公司成本费用构成 | 本期金额（元） | 上年同期金额（元） | 同比变化（%） |
|---|---|---|---|
| 折旧摊销成本 | 12,001,085.40 | 12,001,085.40 | 0.00 |
| 物业运营成本及管理费 | 3,303,654.74 | 3,202,187.06 | 3.17 |
| 利息支出 | 27,672,640.69 | 1,869,434.36 | 1,380.27 |
| 税金及附加 | 3,428,719.43 | 3,498,018.30 | -1.98 |
| 其他成本/费用 | 784,444.23 | 1,836,958.26 | -57.30 |
| 营业成本/费用合计 | 47,190,544.49 | 22,407,683.38 | 110.60 |
租户结构：前五大租户贡献80.60%租金 集中度较高
报告期内，前五大租户租金收入合计2718.81万元，占全部租金收入的80.60%。其中，租户1（电商行业）租金收入885.83万元（占比26.26%），租户2（物流行业）648.56万元（占比19.23%），租户3（服装品牌行业）582.75万元（占比17.30%），租户4（物流行业）364.84万元（占比10.82%），租户5（电商行业）236.83万元（占比6.01%）。
基金管理人指出，前四大租户均为行业领先企业，历史履约良好，且存在定制化装修投入（如高强度货架、自动分拣装置），退租成本较高，同时设有提前退租条款及保证金，稳定性较强。
基金份额变动：份额总额保持8亿份 管理人持股1.59%
报告期内，本基金份额总额无变动，期初及期末均为8亿份。基金管理人中航基金管理有限公司报告期内持有本基金1271.74万份，占总份额比例1.59%，持股数量与期初一致。
风险提示与投资机会
风险提示
- 剩余租期大幅下降风险：整体剩余租期同比下降48.51%，二期剩余租期仅113.54天，若短期租约到期后未能及时续签，可能影响未来现金流稳定性。
- 租户集中度风险：前五大租户租金收入占比80.60%，单一租户经营波动可能对基金收益产生较大影响。
- 利息支出高企风险：项目公司长期借款14.03亿元，利息支出占营业成本的58.64%，若融资成本上升或现金流不及预期，可能加剧利润压力。
投资机会
- 出租率稳步提升：整体出租率从85.57%提升至89.08%，三期可供出租面积16.39万平方米，实际出租14.33万平方米，存在进一步出租空间。
- 租金收缴率改善：租金收缴率同比提升11.69个百分点至96.03%，运营效率优化支撑现金流稳定性。
- 货币资金充裕：项目公司货币资金较上年末增长54.92%至6909.06万元，为后续运营维护及潜在扩募提供资金储备。
（数据来源：中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026年第1季度报告）
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