# 主要财务指标：可供分配金额同比大增60.59%
2026年一季度，国泰海通东久新经济REIT（508088）实现本期收入3549.75万元，净利润1623.65万元，经营活动产生的现金流量净额2633.12万元。核心指标中，可供分配金额达2847.72万元，较上年同期的1773.26万元同比增长60.59%，年化现金流分派率4.80%。
| 主要财务指标 | 报告期（2026年1月1日-3月31日） | 上年同期 | 同比变化 |
|---|---|---|---|
| 本期收入（元） | 35,497,543.56 | - | - |
| 本期净利润（元） | 16,236,510.98 | - | - |
| 经营活动现金流净额（元） | 26,331,165.40 | - | - |
| 可供分配金额（元） | 28,477,166.25 | 17,732,607.88 | 60.59% |
| 年化现金流分派率（%） | 4.80 | - | - |
可供分配金额增长主要因两方面：一是首发项目出租率提升及租金收缴增加，二是2025年11月扩募的南通、重庆项目纳入合并范围，贡献新增现金流。
# 不动产项目运营：实际出租面积增长38.16% 平均租金微降
报告期末，基金整体期末可供出租面积37.70万平方米，同比增长35.49%；实际出租面积36.38万平方米，同比增长38.16%；期末出租率96.49%，同比提升1.86个百分点。不过，报告期内平均租金单价29.38元/平方米/月，同比下降3.33%，主要受扩募资产结构性影响。
| 运营指标 | 本期 | 上年同期 | 同比变化 |
|---|---|---|---|
| 期末可供出租面积（平方米） | 377,044.18 | 278,282.43 | 35.49% |
| 期末实际出租面积（平方米） | 363,802.77 | 263,323.48 | 38.16% |
| 期末出租率（%） | 96.49 | 94.62 | 1.86% |
| 平均出租率（%） | 97.70 | 95.29 | 2.41% |
| 平均租金单价（元/平方米/月） | 29.38 | 30.39 | -3.33% |
分项目看，无锡智造园表现突出，期末出租率100%，同比提升18.12个百分点；重庆智造园一期因租约变动，期末出租率86.35%，但签约率已达100%，新租约自2026年5月起生效。
# 扩募资产贡献显著 净回收资金100%使用
2025年11月基金完成首次定向扩募，募资4.27亿元，收购南通、重庆两个智造园项目。截至2026年一季度末，扩募项目已全部并表，新增可租赁面积9.88万平方米。原始权益人将扩募净回收资金2.73亿元全部用于上海市张江产业园项目及补充流动资金，资金使用率100%。
扩募项目运营数据显示，南通智造园实现100%出租率，平均租金23.85元/平方米/月；重庆智造园一期租金收入558.63万元，占基金总租金收入的15.2%。
# 费用与现金流：管理费计提110万元 经营现金流净额2633万元
报告期内，基金计提管理费110.51万元、托管费9.61万元，均尚未支付；基础运营管理费计提122.26万元，已支付115.96万元。值得注意的是，重庆智造园一期因租约变动产生约157万元现金流差异，运营管理机构将通过分期扣除该项目基础运营管理费补足差额。
经营活动现金流方面，报告期内现金流流入3839.50万元，流出3072.81万元，净额2633.12万元。现金流来源分散，无单一客户及其关联方占比超10%情况。
# 风险提示：租金下行压力与租约到期风险需关注
尽管基金整体出租率保持高位，但存在两方面风险：一是平均租金单价同比下降3.33%，扩募资产中南通项目租金（23.85元/平方米/月）低于首发项目平均水平（约29元/平方米/月），或对整体收益形成拖累；二是期末剩余租期923.24天，同比减少14.75%，部分项目租约集中到期可能带来续租压力。
重庆智造园一期的租约变动及现金流差额补足措施，需持续跟踪其对运营管理费及基金收益的影响。投资者应关注后续扩募资产整合效果及租金水平变化。
# 资产组合与份额：货币资金占比100% 份额保持稳定
报告期末，基金除不动产资产支持证券外的投资组合中，货币资金和结算备付金合计90.21万元，占比100%，无其他投资。基金份额总额6.19亿份，报告期内无变动，流通盘稳定。
| 资产组合项目 | 金额（元） | 占比（%） |
|---|---|---|
| 货币资金和结算备付金合计 | 902,110.86 | 100.00 |
| 固定收益投资 | - | 0 |
| 买入返售金融资产 | - | 0 |
| 其他资产 | - | 0 |
总结：扩募驱动业绩增长 关注资产整合与租金表现
国泰海通东久新经济REIT一季度业绩增长主要由扩募资产贡献，可供分配金额及出租面积均实现显著提升。但租金下行压力、租约到期及个别项目租约调整风险需警惕。后续需关注扩募资产运营效率提升、租金水平修复及原始权益人新投项目进展，以判断长期收益稳定性。
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