主要财务指标：净利润1273万元，经营现金流净额5677万元
2026年一季度，南方顺丰物流REIT（基金代码：180305）实现收入6052.85万元，净利润1273.63万元，经营活动产生的现金流量净额5677.88万元。本期现金流分派率1.14%，年化现金流分派率4.62%，为投资者提供了稳定的现金回报预期。
| 主要财务指标 | 报告期（2026年1月1日-3月31日） |
|---|---|
| 本期收入 | 60,528,543.78元 |
| 本期净利润 | 12,736,340.95元 |
| 经营活动现金流净额 | 56,778,833.22元 |
| 本期现金流分派率 | 1.14% |
| 年化现金流分派率 | 4.62% |
本期可供分配金额4330.85万元，主要来源于合并净利润1273.63万元、折旧摊销3449.22万元，叠加应收应付项目变动调增1881.90万元，扣除资本性支出478.06万元及未来支出预留1428.37万元后形成。
不动产项目运营：出租率95.23%，剩余租期同比缩短50.5%
截至2026年3月末，基金持有的深圳、武汉、合肥三处仓储物流项目整体运营平稳，可租赁面积46.52万平方米，实际出租面积44.30万平方米，出租率95.23%，较上年同期下降0.82个百分点。平均月末有效租金单价44.41元/平方米/月（含税），较2025年四季度的48.11元/平方米/月环比下降7.69%，主要因深圳项目主要租户1月处于租约免租期。
值得注意的是，报告期末加权平均剩余租期503.94天，较上年同期的1018.02天大幅缩短50.50%，主要系三个项目租约正常履行导致剩余期限自然减少。其中合肥项目剩余租期下降最为显著，同比减少57.54%至525.72天；武汉项目剩余租期420.93天，同比减少45.05%；深圳项目剩余租期640天，同比减少36.32%。
| 运营指标 | 本期（2026年3月末） | 上年同期（2025年3月末） | 同比变动 |
|---|---|---|---|
| 出租率 | 95.23% | 96.02% | -0.82百分点 |
| 平均租金单价（元/平方米/月） | 44.41 | / | / |
| 剩余租期（天） | 503.94 | 1018.02 | -50.50% |
| 租金收缴率 | 99.48% | / | / |
分项目运营：合肥出租面积下降2.51%，深圳租金单价71.19元领跑
深圳项目：可租赁面积7.42万平方米，出租率100%，报告期内平均租金单价71.19元/平方米/月（含税），为三个项目中最高。尽管出租率维持满租，但剩余租期从上年同期1005天缩短至640天，同比下降36.32%。
武汉项目：可租赁面积18.29万平方米，出租率94.60%，较上年同期提升0.81个百分点，平均租金单价40.62元/平方米/月。剩余租期420.93天，同比减少45.05%。
合肥项目：可租赁面积20.81万平方米，实际出租面积19.58万平方米，出租率94.08%，但实际出租面积较上年同期减少2.51%。平均租金单价37.60元/平方米/月，剩余租期525.72天，同比减少57.54%。此外，顺丰控股关联方在合肥项目的租约将于2026年5月31日到期，实际退租日期或延后，需关注后续续租进展。
收入成本结构：租赁收入占比超70%，财务费用成主要成本项
2026年一季度，三个项目公司合计实现营业收入5948.52万元，其中租赁收入占比73.4%，物业管理和经营收入占比26.6%。分项目看，深圳项目租赁收入占比最高（91.45%），武汉项目物业管理收入占比达32.89%，合肥项目租赁与物业收入占比分别为73.68%、26.32%。
成本端，财务费用为主要支出项，占比46.77%-61.10%，主要系项目公司股东借款计提的利息费用（合并层面抵消，不影响基金利润）。折旧摊销费用占比18.95%-25.19%，物业管理成本占比12.60%-17.35%。整体毛利率57.04%-63.60%，息税折旧摊销前净利率73.89%-78.66%，盈利水平保持稳定。
| 项目公司 | 营业收入（万元） | 租赁收入占比 | 毛利率 | 息税折旧摊销前净利率 |
|---|---|---|---|---|
| 深圳项目 | 1925.20 | 91.45% | 57.04% | 78.66% |
| 武汉项目 | 1993.61 | 67.11% | 59.45% | 73.89% |
| 合肥项目 | 2029.71 | 73.68% | 63.60% | 76.12% |
资产负债与现金流：总资产20.3亿元，经营现金流净额1.92亿-2.11亿元
报告期末，基金总资产20.30亿元，较上年末增长1.33%；总负债23.40亿元，增长1.46%，主要系长期应付款（股东借款）保持稳定（深圳8.55亿元、武汉5.29亿元、合肥8.08亿元）。
现金流方面，三个项目经营活动现金流净额均为正：深圳项目1918.20万元，武汉项目1780.61万元，合肥项目2105.44万元，合计5677.88万元，与基金整体经营现金流净额一致，反映项目运营产生的现金回笼能力稳定。
基金资产组合与份额变动：货币资金占比100%，份额总额维持10亿份
报告期末，基金资产组合中货币资金和结算备付金合计107.17万元，占不动产资产支持证券之外投资组合的100%，无债券、资产支持证券等其他投资。基金份额总额保持10亿份不变，报告期内无份额变动。
风险提示与展望：剩余租期缩短加剧续租压力，关联方租约到期需关注
风险点：一是剩余租期同比大幅缩短50.5%，尤其是合肥项目剩余租期不足1.5年，若续租谈判不及预期，可能影响未来租金收入稳定性；二是合肥项目实际出租面积同比下降2.51%，需警惕市场竞争加剧导致的出租率下滑；三是顺丰关联方租约即将到期，后续租赁条件是否市场化将直接影响项目收益。
管理人展望：面对市场竞争，运营管理机构将通过专项招商活动、优化租金方案稳定出租率，同时持续优化租户结构，促进经营收益可持续性。投资者需关注后续租约续签进展及扩募收购策略落地情况。
总结：高派息与运营风险并存，关注租约续签与扩募动态
南方顺丰物流REIT一季度年化现金流分派率4.62%，展现了仓储物流REIT的稳定收益特征，95%以上的出租率和近100%的租金收缴率也反映项目运营质量。但剩余租期大幅缩短、部分项目出租面积下降等问题需警惕，后续需重点关注关联方租约续签结果及基金扩募收购进展，以评估长期收益能力。
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