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浦开云璟四期北区项目工地。 李贝贝/摄
华夏时报记者 李贝贝 上海报道
今年4月初，上海浦东中环热门楼盘“浦开云璟”四期（“开云和璟里”，又名“开云锦悦华庭”）北区部分（下称“北里”）官宣过会，备案均价8.5万元/平米，较2025年两度开盘的南区项目（下称“南里”）9.2万元/平米均价直降7000元。
对此，南里业主直言“遭定向背刺”，并投诉项目存在“质量安全、虚假宣传、降标减配、区别对待等一系列严重问题”，要求建设单位上海浦东土地控股（集团）有限公司的母公司上海浦东开发（集团）有限公司（下称“浦开集团”）作出差价补偿、暂停北地块销售等。
面对舆论压力，4月17日下午，浦开集团宣布即日起取消北里项目本批次房源的销售安排，并强调“将更加严格把控工程质量，确保交付品质”。4月18日，《华夏时报》记者在现场看到，北里售楼处大门紧闭，但该项目工地仍在热火朝天的建设中。一名南里业主向记者强调，实际上业主的核心诉求为修复质量问题，并非单纯要求降价。
据公开信息，浦开云璟为上海知名红盘，自2023年入市以来“七开七捷”。记者就降价及质量问题向浦开集团发出采访提纲，截至发稿未获回应。
浦开云璟宣布暂停北里销售。 图源：浦开云璟官方微信公号
新旧业主利益失衡
公开信息显示，开云锦悦华庭项目由浦开集团开发，地处浦东金色中环板块，分南北两地块开发。2023年10月，浦开云璟四期所在的张家浜楔形绿地C2c-04、C2d-01地块举行了开工仪式，两幅地块计划推出1386套房源，其中北地块供应922套、南地块供应464套；2025年4月底定名为“开云锦悦华庭”（又名“开云和璟里”），项目户型图同时公开。
2025年7月，南地块项目先行入市，彼时均价为9.2万元/平米。时隔9个月，今年4月初，北地块项目宣布过会，首批推出235套房源，均价为8.5万元/平米。
由于两期房源均价相差高达7000元/平米，瞬间引发南里业主的不满。在日前于微信公众号发出的公开信中，业主们强调，浦开集团在近期的沟通中承诺“后续不降价、不分销”，但仅隔一周北里项目即大幅降价，直言这并非正常市场波动，“首付、贷款、真金白银一夜蒸发”，并认为此举违背上海稳房价导向。
除了降价带来的直接利益损失，南里业主的不满，还源于长期悬而未决的质量问题，多重矛盾叠加，让此次维权风波愈演愈烈。
在公开信中，业主直指南里项目“质不配价、区别对待”，称北区公共区域等配置较南里有所升级，却以更低的价格入市，这种“升配降价”的操作，对已高价购房的南里业主构成“定向背刺”。事实上，在此次降价风波爆发前，南里业主就已因多项质量问题多次维权，涉及地下车库及楼层渗漏、外墙与公区涂料粗糙、色差流挂明显、新风系统出风口设计缺陷、建设标准较前期宣传降级等多个方面。
值得关注的是，2026年1月14日，上海市住房和城乡建设管理委员会发布《2025年12月本市建筑工地“四不两直”安全检查情况通报》，浦开云璟四期（张家浜楔形绿地C2c-04地块住宅项目）被列入“问题较为突出的建筑工地”名单。通报明确指出了危大工程管控、高坠防护、临电管理等六大类突出问题。
业主称，此前多轮沟通中，开发商承诺未兑现、推诿敷衍，问题始终未解决。如今，业主们联合提出诉求，要求浦开集团就“北地块降价”事件作出正式说明，同时按照7000元/平米的差价给出明确的补偿方案，并公布北地块的详细配置清单、暂停北地块销售，待差价问题解决后再重启。此外，漏水问题和外立面问题也要求同步推进解决。
目前，浦开集团已经宣布取消北里项目本批次房源的销售安排，售楼处也已关闭。4月18日，记者以购房者身份咨询附近工地人员及浦开云璟物业工作人员，对方均表示“不了解北里项目后续销售安排”。
浦开云璟四期北区售楼处关闭。 李贝贝/摄
不过，目前北里项目建设并未停滞。记者在四期项目工地看到，南北两个小区以一条道路为界。目前南区建设基本完工，北区正加紧安装外立面铝板及阳台玻璃等。施工铭牌显示，“张家浜楔形绿地C2c-04地块住宅项目”开工日期为2023年8月28日，竣工日期为2026年9月29日。
一名南里业主王俊（化名）向记者透露，在降价风波之前，因漏水、材料降配、物业费过高、服务缺失等问题，业主们已经与浦开集团进行了多轮沟通。比如，开发商宣传外立面使用铝板与天然石材，但实际上，小户型的背面多采用涂料，且已出现多处开裂现象。相比降价，“实际上我们更在乎的是质量问题（的解决）。”王俊强调。
“超级红盘”光环褪色
公开信息显示，浦开云璟于2023年首批入市，截至目前，7次开盘总认购量突破6000组、平均认购率超300%。
其中，2023年5月31日，浦开云璟一期“开云明月华庭”开盘“日光”，均价89500元/平米，认购率461%；二期“开云星荟华庭”认购率353%；三期开云湖璟华庭“三开三罄”，累计认购人数达到1735组；四期开云锦悦华庭在2025年7月及9月分两批入市，均价约9.2万/平米。首批次触发积分；第二批次虽未达积分门槛，但认购率仍有166%，开盘当天去化约188套。
曾经的“沪上超级红盘”，如今却因降价陷入舆论风波。对此，多名受访业内人士表示，从市场规律来看，“降价”属于正常的市场调整行为。但开发商在定价调整时，应充分考虑老业主的情绪，避免引发利益纠纷。
“买家要接受（降价），不能只涨不跌。”一名要求匿名的业内人士坦言，虽然降价有损前期购房业主的利益，但北里8.5万元/平米的均价既然能够过会，“说明这个价格是合理的”。
目前北里尚未公开一房一价表，但该人士表示，结合南里的价格（单价7万元/平米—10.51万元/平米，来源：网上房地产）分布来看，南里9.2万元/平米的均价，实际上是被152平米大户型拉高的，其小户型房源单价本身就低于9.2万元/平米，这种产品结构的差异，是导致北里均价看似“跳降”的重要原因。
实际上，这一说法也得到了业主的印证。王俊向记者透露，自己购买的小户型价格与此次北里公开的价格一致，有区别的主要是大户型。
“各个项目根据实际状况科学定价，从市场层面是可以理解的，但关键在于如何科学操作。”上海易居房地产研究院院长严跃进向记者强调，楼盘根据市场定价具备合理性，但房地产不同于普通商品，定价直接牵扯新旧业主利益，必须结合项目自身情况和市场接受程度来推进，“这正是房地产项目价格调整与其他行业的重要区别”。
严跃进同时表示，对于项目价格的调整，企业应适当开展潜在问题分析，多做推演：“楼盘的定价往往牵涉老业主与新业主的利益，同时对于销售承诺等方面，要把握好尺度。这个尺度的把控非常关键，否则容易引发问题，甚至从一家企业的销售问题演变为更广泛的社会问题。”
而综合来看，北里此次降价并非偶然，而是产品结构差异、自身区位短板、配套兑现不及预期等多重因素共同作用的结果。有市场观点认为，北里项目在区位方面存在一定“硬伤”，且整体配套不及前期宣传预期，是其价格下调的重要原因之一。
记者在实地走访中发现，四期北地块北侧紧邻高压线，城市界面观感较差。同时，浦开云璟此前主打的双轨交（14号线、21号线）、云璟万象天地、金桥凯悦尚萃酒店、云璟·峰汇商办总部及张家浜生态绿地公园等核心配套，目前部分仍处于待完善阶段，如云璟万象天地尚未开业，21号线仍在建设中，配套兑现进度不及预期。
浦开云璟四期北区附近高压线 。 李贝贝/摄
以价换量还是被迫让利？
北里的降价行为，除了市场及项目自身因素外，亦被外界解读为浦开集团“以价换量、缓解资金压力”的战略选择。
网上房地产数据显示，四期南里两批次产品自2025年入市以来，464套住宅目前仍有99套可售，今年以来仅成交4套，剩余房源尤其是大户型去化速度缓慢。与此同时，该项目后续货量充足，除四期北里待售的235套房源外，五期南北地块也已进入待推出阶段，存货积压压力较大。
浦开云璟四期项目销售情况。 图源：网上房地产官网
在此背景下，有看法认为，浦开集团通过北里降价适度让渡价格溢价，换取去化速度提升，本质上是为了快速回笼现金流，缓解存货积压压力，优化资产负债结构，以应对当前房地产行业下行及企业自身的经营压力。
公开资料显示，浦开集团于2016年5月由上海浦东土地控股（集团）有限公司和上海浦东轨道交通开发投资（集团）有限公司（下称“浦东轨交开发”）合并成立，目前尚未上市。
记者注意到，今年4月10日发布的《上海浦东开发（集团）有限公司2026年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书》（下称“说明书”）显示，浦开集团存在一定的财务风险、经营风险、管理风险及政策风险等。
其中，财务风险主要涵盖应收款项回收风险、存货余额较大及跌价风险、应收账款集中度较高、有息负债规模较大、短期偿债能力较弱、营业收入波动及收入结构不稳定等十项内容。
例如，2022—2024年及2025年1—9月（下称“报告期内”），浦开集团的营业收入分别为59.34亿元、43.62亿元、133.33亿元和57.48亿元，同期房产销售收入分别占营业收入的85.65%、78.00%、92.90%和88.58%。说明书表示，公司营收保持上升趋势，但收入结构单一且波动较大。
同期，公司存货账面价值分别为392.57亿元、493.62亿元、520.34亿元和574.05亿元，占当期末资产总额的比重分别为39.32%、41.45%、41.99%和43.02%，存货占比最大。“公司存货主要是房地产开发成本，包含大量土地开发成本，土地是稀缺性资源，因此存货大幅增加有利于发行人主营业务的发展和盈利增加；但受宏观经济增长放缓和土地市场波动影响，若存货资产较长时间未能实现销售，形成长时间的积压，则存货价值可能波动较大。若存货价格下跌，则存货可能存在一定的跌价风险。”说明书指出。
近年来，浦开集团所承担的各类项目数量和规模扩大，存在较多的应收款项，主要包括应收账款、其他应收款和长期应收款。
其中，报告期内，公司应收账款分别为5.37亿元、2.01亿元、7.16亿元和5.15亿元，其他应收款余额分别为99.03亿元、49.29亿元、63.95亿元和85.60亿元，长期应收款分别为20.64亿元、18.36亿元、18.41亿元和18.41亿元。同期应收款项合计金额分别为125.03亿元、69.66亿元、89.51亿元和109.15亿元，占总资产的比重分别为12.52%、5.85%、7.22%和8.18%。“公司应收款项特别是其他应收款余额较高，若未来无法及时收回，对其偿债能力将产生一定影响。”说明书表示。
债务方面，报告期内，浦开集团的有息负债余额分别为272.79亿元、311.14亿元、355.11亿元和394.88亿元，占同期末总负债的比例分别为45.68%、40.25%、44.07%及43.96%。说明书称，近年来由于公司业务规模的不断扩大，有息负债的规模也随之扩大，其刚性债务期限结构尚属合理。但同时有息债务的增加，可能对浦开集团的业务产生一定影响。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
