红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“红土创新盐田港REIT”，代码180301）2026年一季度报告显示，基金当期收入2899.35万元，净利润756.99万元，经营活动现金流净额2747.04万元。值得关注的是，两大核心仓储项目出租率同比下滑，其中世纪物流园项目加权剩余租期同比大幅下降46.09%，同时财务费用显著降低33.70%，显现出运营效率提升与成本优化的双重特征。
主要财务指标：收入2899万元 年化现金流分派率3.83%
报告期内（2026年1月1日至3月31日），基金主要财务数据如下：
单位：人民币元
| 主要财务指标 | 报告期数值 |
|---|---|
| 本期收入 | 28,993,524.53 |
| 本期净利润 | 7,569,950.35 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 27,470,393.38 |
| 本期现金流分派率（%） | 0.95 |
| 年化现金流分派率（%） | 3.83 |
本期可供分配金额2155.03万元，主要由合并净利润（756.99万元）、折旧摊销（1484.34万元）及租赁收入直线法调整（74.99万元）构成，同时扣除预留资本性支出（27.39万元）和不可预见费用（92.50万元）。截至报告期末，上述预留金额尚未使用。
不动产项目运营：整体出租率93.09% 同比下降3.1个百分点
整体运营指标：出租面积减少3.1% 租金单价微涨
报告期末，基金持有的现代物流中心和世纪物流园两大项目综合出租率为93.09%，较上年同期的96.06%下降3.1个百分点。实际出租面积从30.60万平方米降至29.65万平方米，同比减少3.10%。
单位：平方米、%、元/平方米/月
| 指标名称 | 本期 | 上年同期 | 同比变化 |
|---|---|---|---|
| 可出租面积 | 318,540.79 | 318,540.79 | 0.00% |
| 实际出租面积 | 296,523.79 | 306,004.19 | -3.10% |
| 出租率 | 93.09 | 96.06 | -3.10% |
| 有效租金单价-仓库 | 38.32 | 38.09 | 0.60% |
| 有效租金单价-配套 | 52.11 | 53.50 | -2.60% |
| 租金收缴率 | 100.00 | 99.73 | 0.27% |
仓库有效租金单价同比微涨0.60%至38.32元/平方米/月，配套租金单价下降2.60%至52.11元/平方米/月，租金收缴率维持100%的高位，显示租户支付能力稳定。
现代物流中心：出租率91.73% 加权剩余租期缩短23%
现代物流中心项目可出租面积26.61万平方米，报告期末实际出租面积24.41万平方米，出租率91.73%，较上年同期的95.29%下降3.74个百分点。仓库有效租金单价同比上涨2.12%至38.60元/平方米/月，配套租金单价下降2.52%至52.12元/平方米/月。
值得注意的是，该项目仓库加权剩余租期从496天缩短至382天，同比减少22.98%，主要因深圳港集团有限公司租赁合同正常履行导致租期自然缩短。
世纪物流园：满租状态下租金单价下降4.4% 租期大幅缩短46%
世纪物流园项目保持100%出租率，可出租面积5.24万平方米全部出租，但仓库和配套有效租金单价分别同比下降4.43%、4.42%，至37.36元/平方米/月和51.90元/平方米/月。
更值得关注的是，该项目仓库加权剩余租期从792天骤降至427天，同比大幅减少46.09%，租期缩短可能增加未来续租压力。项目唯一租户为深圳盐田港物流服务有限公司，租赁面积占基金总可租赁面积的16%。
财务表现：营业收入降7.5% 世纪物流园财务费用大降33.7%
整体财务：营收2873.60万元 成本费用降12.4%
两大项目公司合计实现营业收入2873.60万元，同比下降7.50%；营业成本/费用3629.12万元，同比下降12.44%，成本降幅大于收入降幅。EBITDA（息税折旧摊销前利润）2439.02万元，同比下降8.41%。
单位：人民币元
| 科目名称 | 报告期金额 | 上年同期金额 | 同比变化 |
|---|---|---|---|
| 营业收入 | 28,736,036.48 | 31,064,555.43 | -7.50% |
| 营业成本/费用 | 36,291,240.54 | 41,446,725.72 | -12.44% |
| EBITDA | 24,390,183.21 | 26,629,081.21 | -8.41% |
项目公司细分：现代物流中心营收降7.7% 世纪物流园财务费用锐减
现代物流中心（深圳市盐港现代物流发展有限公司）实现营业收入2343.52万元，同比下降7.68%，其中租赁收入1916.86万元，同比下降9.23%，综合管理服务收入426.65万元保持稳定。营业成本/费用2868.08万元，同比下降8.36%，主要因财务费用及利息支出减少11.68%至1872.01万元。
世纪物流园（深圳市盐港世纪物流发展有限公司）营业收入530.08万元，同比下降6.69%，租赁收入350.04万元，同比下降9.80%。营业成本/费用761.05万元，同比大幅下降25.02%，核心驱动因素为财务费用及利息支出从752.60万元降至498.95万元，同比减少33.70%，主要因股东长期借款计提利息减少。
资产与负债：投资性房地产微降0.75% 长期借款保持稳定
报告期末，项目公司总资产11.73亿元，同比增长1.73%；总负债14.56亿元，同比增长1.90%。主要资产科目中，投资性房地产合计10.53亿元（现代物流中心8.26亿元+世纪物流园2.28亿元），同比下降0.75%，系正常折旧所致。长期借款合计13.84亿元（现代物流中心11.37亿元+世纪物流园2.47亿元），与上年末持平，无新增或偿还债务。
基金份额与资金运用：份额保持稳定 扩募资金尚未使用
报告期内，基金份额总额始终为9.54亿份，无申购赎回变动。2023年第一次定向扩募的4.15亿元资金，原计划用于盐田综合保税区城市更新项目，后变更为投资广州黄埔区高标准仓储物流项目，截至2026年3月31日，该笔资金尚未使用。
风险提示与投资机会
风险提示：
- 租期缩短风险：世纪物流园加权剩余租期同比减少46.09%，2027年5月31日租赁到期后，若未能及时续租或租金谈判不及预期，可能影响未来现金流稳定性。
- 收入下滑压力：两大项目租赁收入分别同比下降9.23%、9.80%，需关注仓储物流市场需求变化对租金水平的进一步影响。
投资机会：
- 成本优化空间：世纪物流园财务费用大幅下降33.70%，显示债务管理效率提升，若未来融资成本持续优化，有望进一步增厚利润。
- 高收缴率保障：租金收缴率100%，前五大客户收入占比超80%（现代物流中心客户1占比41.25%，世纪物流园客户1占比18.28%），租户集中度虽高但均为港口物流核心企业，稳定性较强。
红土创新盐田港REIT作为仓储物流基础设施REIT，其业绩表现与盐田港片区物流需求高度相关。投资者需持续关注项目续租进展、扩募资金投用效率及区域物流行业景气度变化。
声明：市场有风险，投资需谨慎。 本文为AI大模型基于第三方数据库自动发布，不代表新浪财经观点，任何在本文出现的信息均只作为参考，不构成个人投资建议。如有出入请以实际公告为准。如有疑问，请联系biz@staff.sina.com.cn。
