营业收入：规模微降，区域分化显著
2025年保利发展实现营业收入3081.44亿元，同比小幅下降1.13%，主要因合并范围内房地产项目结转规模下降。从业务结构看，房地产销售仍是核心收入来源，全年实现收入2839.27亿元，同比下降1.19%，占总营收的92.14%；其他业务（物业管理、建筑、租赁等）收入235.05亿元，同比增长2.44%，占比7.86%。
区域层面，各区域表现分化明显：华东地区营收同比大增54.55%至1247.70亿元，毛利率提升2.71个百分点至13.94%，成为业绩增长主力；华南、北方、西部、中部地区营收均出现不同程度下滑，其中北方地区降幅最大，达33.32%，不过北方地区毛利率同比提升0.68个百分点，显示其成本控制成效。
| 区域 | 营业收入（亿元） | 同比增速 | 毛利率 | 毛利率同比变动 |
|---|---|---|---|---|
| 华东地区 | 1247.70 | 54.55% | 13.94% | +2.71个百分点 |
| 华南地区 | 990.07 | -16.32% | 12.90% | -4.66个百分点 |
| 北方地区 | 362.29 | -33.32% | 12.80% | +0.68个百分点 |
| 西部地区 | 259.62 | -8.31% | 8.54% | -5.63个百分点 |
| 中部地区 | 210.15 | -22.22% | 8.41% | +1.19个百分点 |
归母净利润：大幅下滑，盈利承压
2025年公司实现归母净利润10.35亿元，同比大幅下降79.31%；扣非归母净利润6.59亿元，同比下滑84.52%，盈利水平显著承压。从季度数据看，公司盈利呈现前高后低态势，第一季度归母净利润19.51亿元，第二季度降至7.60亿元，第三、四季度分别亏损7.82亿元和8.94亿元，下半年盈利恶化是全年业绩大幅下滑的主要原因。
盈利下滑主要受行业环境影响，房地产市场仍处于筑底阶段，销售端虽保持规模领先但结转毛利率有所下降，同时资产减值损失同比增加，全年资产减值损失达64.84亿元，同比增长28.25%，进一步侵蚀利润。
| 指标 | 2025年（亿元） | 2024年（亿元） | 同比增速 |
|---|---|---|---|
| 归母净利润 | 10.35 | 50.01 | -79.31% |
| 扣非归母净利润 | 6.59 | 42.57 | -84.52% |
| 利润总额 | 97.37 | 155.81 | -37.50% |
每股收益：随净利润同步下滑
基本每股收益由2024年的0.42元/股降至0.09元/股，同比下降79.29%；扣非基本每股收益从0.36元/股降至0.06元/股，同比下滑84.57%，每股收益的下滑与归母净利润的大幅下降直接相关，反映出公司盈利水平的显著回落。
| 指标 | 2025年（元/股） | 2024年（元/股） | 同比增速 |
|---|---|---|---|
| 基本每股收益 | 0.09 | 0.42 | -79.29% |
| 扣非基本每股收益 | 0.06 | 0.36 | -84.57% |
| 稀释每股收益 | 0.09 | 0.42 | -78.62% |
费用：多维度管控，成本压力缓解
2025年公司持续推进提质增效，严格控制费用开支，期间费用总额同比下降9.84%至171.90亿元。其中： - 销售费用：87.35亿元，同比下降1.77%，主要因主动控制销售费用，实现同比基本持平； - 管理费用：45.07亿元，同比下降11.31%，公司通过持续推进降本控费，优化管理流程，有效降低了管理成本； - 财务费用：39.12亿元，同比下降15.74%，得益于有息负债规模及综合融资成本同比下降，全年新增有息负债平均成本同比下降33BP至2.59%，期末综合融资成本同比下降38BP至2.72%； - 研发费用：0.37亿元，同比下降34.61%，主要因研发项目投入减少。
| 费用项目 | 2025年（亿元） | 2024年（亿元） | 同比增速 |
|---|---|---|---|
| 销售费用 | 87.35 | 88.93 | -1.77% |
| 管理费用 | 45.07 | 50.81 | -11.31% |
| 财务费用 | 39.12 | 46.43 | -15.74% |
| 研发费用 | 0.37 | 0.56 | -34.61% |
现金流：经营现金流大增，筹资压力凸显
经营活动现金流净额
2025年经营活动产生的现金流量净额为151.89亿元，同比大幅增长142.74%，主要因土地款、工程款支出减少。公司严格落实“以销定产”，全年新开工面积703万平方米，同比下降，年内建安支出737亿元，较去年下降；同时销售回笼率保持高位，全年回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续3年超100%，为经营现金流提供了有力支撑。
投资活动现金流净额
投资活动产生的现金流量净额为-19.97亿元，同比净流出增加，主要因取得子公司支付的现金净额增加。公司全年拓展总地价791亿元，总计容面积457万平方米，同比分别增长16%和39%，在核心城市加大投资布局，导致投资现金流出增加。
筹资活动现金流净额
筹资活动产生的现金流量净额为-259.83亿元，同比净流出扩大，主要因取得借款收到的现金减少、赎回永续债增加。公司有息负债规模余额3412亿元，同比减少77亿元，同时年内赎回永续债，导致筹资现金流出增加。
| 现金流项目 | 2025年（亿元） | 2024年（亿元） | 同比变动 |
|---|---|---|---|
| 经营活动现金流净额 | 151.89 | 62.57 | +142.74% |
| 投资活动现金流净额 | -19.97 | -13.31 | 净流出增加6.66亿元 |
| 筹资活动现金流净额 | -259.83 | -189.90 | 净流出增加69.94亿元 |
研发投入：规模缩减，聚焦核心需求
2025年公司研发费用为0.37亿元，同比下降34.61%，研发项目投入减少。报告期内公司聚焦“三好房子”产品体系建设，在广州、上海、杭州等重点城市树立起玥玺湾、天珺等品质标杆，产品力连续两年排名全国第二，虽然研发投入规模有所缩减，但研发资源更集中于核心产品打造，提升产品竞争力。
研发人员情况：未披露相关数据
报告期内公司未披露研发人员相关情况，无法对研发团队规模、结构等进行分析。
风险提示：行业筑底仍存压力，转型挑战待应对
行业市场风险
当前房地产市场仍处于筑底阶段，全国商品房销售面积、金额同比仍呈下降态势，二手房市场活跃对新房市场形成分流，居民住房消费观望情绪较浓厚，公司销售端虽保持行业领先，但市场需求恢复不及预期可能影响未来销售规模和回款速度。
转型发展风险
行业向新发展模式加速转型，“好房子”建设标准不断升级，对公司产品创新能力、综合服务能力和经营管理效能提出更高要求。公司虽已确立三大主业战略方向，但不动产经营、综合服务业务的盈利模式仍在探索中，转型过程中可能面临业务整合、人才储备、运营效率提升等挑战。
资金压力风险
尽管公司当前现金流状况尚可，货币资金余额1229亿元，但筹资现金流持续净流出，有息负债规模虽有所下降但仍处于高位，未来债务到期及投资支出仍将带来一定资金压力，若市场融资环境发生变化，可能影响公司资金链稳定性。
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