江苏凤凰置业2025年报解读：营收降38.09% 净亏损扩大至3.87亿元

营业收入：行业调整下的大幅下滑

2025年公司实现营业收入5.23亿元，较2024年的8.45亿元同比大幅下降38.09%，这一下滑幅度远超2024年较2023年27.66%的同比增幅。分业务来看，作为核心的房地产开发业务收入4.88亿元，同比下降39.68%；租赁业务收入3526.26万元，同比下降2.74%。

从项目维度分析，南京紫金和旭府项目收入3.33亿元，同比下降38.45%；镇江凤凰和颐居项目收入1.06亿元，同比下降47.74%，两个主力项目的销售疲软成为营收下滑的主要拉动力。

净利润：亏损规模持续扩大

2025年公司归属于上市公司股东的净利润为-3.87亿元，较2024年的-1.79亿元，亏损规模同比扩大116.60%。这一数据延续了2024年由盈转亏的趋势，且亏损幅度进一步加剧。

亏损扩大的主要原因包括：一是房地产项目销售价格下跌导致营业毛利大幅减少；二是南京、镇江、苏州等项目计提的资产减值准备和坏账准备金额较上年大幅增长，全年资产减值损失达2.65亿元，同比增长69.57%；三是信用减值损失5660.66万元，同比大幅增加929.29%，主要源于川岚商业管理(苏州)有限公司融资租赁款逾期计提的坏账损失。

扣非净利润：核心业务盈利能力持续恶化

2025年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-3.86亿元，较2024年的-1.79亿元，亏损规模同比扩大115.99%，与净利润变动趋势基本一致，表明公司核心主营业务的盈利能力在持续恶化，非经常性损益对公司整体盈利影响极小。

每股收益：亏损幅度同步扩大

基本每股收益为-0.4137元/股，较2024年的-0.1910元/股，亏损幅度同比扩大116.60%；扣非每股收益为-0.4129元/股，较2024年的-0.1911元/股，亏损幅度同比扩大116.06%。两项指标与净利润、扣非净利润的变动幅度完全匹配，反映出公司每股盈利水平随整体盈利状况同步下滑。

总费用：规模下降但财务费用逆势增长

2025年公司总费用（税金及附加+销售费用+管理费用+财务费用）合计为1.33亿元，较2024年的1.34亿元同比微降0.75%。其中税金及附加2095.29万元，同比增长3.79%；销售费用、管理费用均有所下降，唯有财务费用出现增长。

销售费用：随销售规模收缩下降

2025年销售费用为2493.21万元，较2024年的2824.56万元同比下降11.73%。从构成来看，物业费865.60万元（占比34.72%）、销售代理服务费1007.57万元（占比40.41%）是主要支出项，两项合计占销售费用的75.13%。销售费用的下降主要因房地产销售规模大幅收缩，相关推广、代理等费用相应减少。

管理费用：小幅优化仍处高位

2025年管理费用为4775.93万元，较2024年的4963.20万元同比下降3.77%。其中工薪项目支出3292.39万元，占比高达68.93%，是管理费用的最主要组成部分。虽然管理费用有所下降，但在营业收入大幅下滑的背景下，管理费用率从2024年的5.87%上升至2025年的9.12%，管理效率仍待提升。

财务费用：利息支出推高整体规模

2025年财务费用为3920.82万元，较2024年的3569.75万元同比增长9.83%。财务费用增长主要源于利息支出的增加，全年利息支出4261.49万元，同比增长1.52%，其中租赁负债利息支出704.33万元，同比减少17.09%，但长期借款等利息支出仍呈增长态势。同时，利息收入346.52万元，同比下降45.19%，进一步推高了财务费用规模。

研发费用：无相关投入

报告期内公司无研发费用发生，也未披露相关研发投入项目。

报告期内公司未披露研发人员相关信息，结合无研发费用的情况，表明公司目前未开展相关研发活动，也未配置专门的研发团队。

整体现金流：筹资压力缓解仍存缺口

2025年公司现金及现金等价物净增加额为-5597.94万元，较2024年的-42749.32万元，现金缺口大幅收窄，但仍处于净流出状态。分活动来看，经营活动现金净流入增加，投资活动现金净流入减少，筹资活动现金净流出大幅减少。

经营活动现金流：支出缩减推动净流入增长

2025年经营活动产生的现金流量净额为2.09亿元，较2024年的1.45亿元同比增长44.52%。主要原因是本年支付工程款等采购金额较上年大幅减少，经营活动现金流出合计3.69亿元，较2024年的6.78亿元同比下降45.56%，且减少额大于销售回流资金的减少额。其中购买商品、接受劳务支付的现金2.15亿元，同比下降58.85%，是经营活动现金流出减少的核心因素。

投资活动现金流：大额存单投资导致净流入减少

2025年投资活动产生的现金流量净额为1191.98万元，较2024年的1718.19万元同比下降30.63%。主要原因是本年新增购买大额存单900万元，上年无该事项，导致投资活动现金流出增加，而投资活动现金流入仅2266.64万元，与上年基本持平。

筹资活动现金流：还款减少缓解净流出压力

2025年筹资活动产生的现金流量净额为-2.77亿元，较2024年的-5.89亿元，净流出规模大幅减少52.99%。主要原因是本年偿还借款金额较上年减少，其中偿还江苏凤凰出版传媒集团有限公司借款1亿元，较上年的4亿元大幅减少，同时本期无新增借款，而上年取得借款2亿元。

报告期内，公司关键管理人员薪酬合计254.76万元。其中离任总经理张淼磊税前报酬61.80万元；副总经理毕胜税前报酬53.40万元；离任副总经理、财务总监颜树云税前报酬53.40万元；副总经理朱志强税前报酬50.40万元；2025年8月新聘的副总经理、财务总监王卿税前报酬16.80万元。现任董事长王译萱、总经理李燕因在关联方获取薪酬，未在公司领取报酬。

市场下行风险

行业仍处于深度调整周期，项目去化放缓、销售价格波动等因素持续存在，将对公司经营业绩和现金流造成持续压力。2025年公司销售面积2.23万平方米，销售金额4.54亿元，较上年均大幅下滑，去化压力凸显。

政策调控风险

房地产调控政策存在不确定性，限购、限贷、预售等政策调整可能直接影响公司销售、拿地、开发节奏与盈利预期。虽然2025年政策端以托底为主，但未来政策走向仍需密切关注。

项目开发与交付风险

土地成本、建安成本的波动直接影响项目盈利空间；同时保交楼、保品质要求提高，工程进度、成本管控、预售资金监管趋严，均可能影响项目交付与利润实现。公司在建项目南京紫金和旭府、镇江凤凰和颐居虽已进入收尾阶段，但仍需关注交付质量与成本控制。

库存与结构错配风险

截至2025年末，公司剩余可售住宅面积15.60万平方米，剩余可售商业、办公面积15.26万平方米，若产品定位与市场需求不匹配，去化周期过长，易形成滞销，占用大量资金并增加减值风险。2025年公司计提存货跌价准备2.32亿元，同比增长63.22%，库存减值压力已显现。

行业转型风险

行业从开发销售向存量运营、轻资产模式转型，公司在管理能力、人才储备、盈利模式上若未能及时适配，将影响长期竞争力。目前公司租赁业务占比较小，新业务探索尚未形成规模，转型挑战较大。

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