3月，中国楼市终于热了。
中介在喊，小阳春来了，赶紧买吧，晚了就要涨价了。甚至一些知名的业内专家也在说，房价大涨的时刻就要来了！
真相到底是什么？
1
如何看待数据大涨？
举一个例子。
A楼盘，单价2万，位置不错，品质不错，配套不错，上等盘，但是市场很一般，一个月只能卖10套，加上小阳春、金九银十、年底促销，一年成交也就1、200套，太少了。
领导很机智，从2万降到1万5。
对于房地产来说，所有手段绑一块都比不上降价好使。一步到位梭哈到1万5，购房者一看，哟呵，一口气降5000，真狠啊，本来就想买，无奈价格太贵，现在好了，100平直接省了50万，月供还能再少几百，买买买，于是A楼盘月均销量一下子提高到了100套，一年1200-1500套问题不大，2年就能清盘。
从这个案例中，你觉得市场好不好？
以前月均十来套，现在月均一百来套，销量翻了好几倍，市场很好吗？NO。
为什么呢？因为价格降了。
从2万降到1万5，降幅25%，非常大的降幅了。
成交量≠市场。
2
回到小阳春。
3月，数据非常漂亮，甚至有点炸裂。
比如二手房市场，北京2万套，21年来最高；上海超过3万套，23年来最高；深圳1万套，远远超过6000荣枯线；杭州1万套，近5年来第三高……
这些城市，不仅突破了荣枯线，还超出不少，环比同比都很炸裂，今年小阳春应该非常不错吧，26年房价应该到底了吧？并非如此。
单看成交了多少套，意义不大。真正值得关注的数据有2个，一个是价格，一个是结构。
1、价格。
价格上肯定跌了。
我拉了一下杭州二手房成交榜单，第一名还是我经常研究的临安大盘——越秀星汇城，51套，但是价格比去年更低了，不到8000。要知道，去年还能维持在1万出头，现在不到8000，比腰斩更狠。
2个原因：远郊、大盘。
远郊，青山湖科技城位于临安，典型的杭州主城外的近郊板块，之所以非常热，就是挨着未来科技城，未来科技城非常坚挺，新房限价3.6万，二手房4-5万，临安多少呢？平价2万、贵一点2.7万，能接受吧？未来科技一半的价格，有地铁，有配套，有商业，性价比贼高，咋不行啊，于是大量的年轻人+炒房客涌入，抢房非常厉害。
再说说大盘。一方面，整个青山湖科技城本身楼盘就多，挂牌量大几千套，这还只是账面数据，实际更多。另一方面，星汇城自己也是超级大盘，挂牌大几百套，加上隐形数据，超过1000套轻轻松松，因此挂牌量非常庞大。量大必然意味着价低，尤其是市场下行，价格一路从2万多一路跌到1万出头，现在跌破8000。
2、结构。
这个数据被很多人忽视了，因为这个数据是最不直观的，因此很容易被忽视了，我用杭州和上海两个大城市的数据分析一下。
上海。
一个是成交总价数据：
一个是成交面积数据：
1、好消息，议价空间小了，房东不用大幅降价抛售了，有人愿意买了。
2、但是与此同时，这次小阳春的主力却是刚需，总价310万以内占比超过了75%，要么是老破小，要么是低总价+小面价，纯刚需托底。
3、800万以上占比仅有4%多一点，说明改善以上的中产+有钱人，还是观望之中，不敢出手。
4、90平以下有6成，120平以上仅有12.1%，才1成多一点。
再看杭州。
3月成交的1万套房源中，300万以内占比77%，几乎达到了8成，反而是800万以上占比仅有3.1%，这一点是让我非常意外的。
因为去年杭州土拍市场可是非常热，到处都是地王，楼面价非常高，滨江中心、蒋村、湖墅都是超过10万以上的纯改善豪宅，但是实际数据却远远没有达到预期。可能有网签延迟的原因，但大概率不是核心原因。
说到底，楼市没有逆转。
3
北京有个楼盘，非常典型。
在通州老城，九棵树板块，中海玖树满和，卖了大几百套，很不错了。
为什么卖的好呢？品牌+价格+产品的降维打击。
在通州市场中，之前的中建运河玖院算是改善天花板，面积大，位置好，就在运河商务区，价格区间是5.8-7.4，主力区间是6.3以上。通州老城呢，价格略低一点，中铁建招商碧桂园之前都在5.7左右。
中海这个楼盘有几个优势：
1、品牌。
别看周边也都是国央企为主，但是中海在北京的名气和话语权更大。一是国央企，不缺钱，但这个不是主要的，二是中海在北京树大根深，以往开发多是豪宅，亦庄丰台海淀树村都是，虽然最近几年口碑稍微下滑了，毕竟瘦死的骆驼比马大，普通购房者还是买账的。
2、产品。
户型门槛非常低，120平得房率100%，不算太高，但是相比二手房，至少等于过往140的面积。不仅如此，最小才75平，最低总价不到400万，再次拉低了购房门槛。
3、最致命的是价格。
折后才5.2万，我记得去年去北京调研，招商中铁建碧桂园还都是5.7左右，现在中海直接跌了5000，击穿了底价，甚至楼面价都比竞品低1万，你让竞品咋玩？
这是一个非常惨烈的信号。在当下的市场中，即使是财大气粗、成本更低的中海，也必须保持足够的冷静，才能活下去。
同样的价格战，还发生在海淀、歇甲、未来科学城。春江水暖鸭先知，市场好不好，开发商比我们更清楚。
如果连房企都必须降价才能活下去，那么以散户为主的二手房市场，上海3万套北京2万套杭州1万套的背后，是6万户家庭在以价换量，且绝大多数都是以降价换来的成交量。
4
从去年开始，顶层设计和市场层面都发生了变化。
之前政策为主、输血为辅，现在输血为主、政策为辅。
北京把五环内的社保时间放宽了，最低首付干到了15%，房贷利率压缩到3.05%，上海也给出了沪7条，限购公积金房产税该松的都松了，前几天杭州也放松了公积金政策。
以前也放水，但那是大放水，老百姓不一定能拿到，现在贴息、降利率、降税降费、降契税，实打实地给你优惠几万甚至十几万，本质上都是精准滴灌，政策力度和老百姓意愿，形成了完美闭环。
经济最重要的不是钱，而是钱的流动。
1、去年我的判断，市场需要3-5年修复，不要着急，成交量很重要，但更重要的是价格，价格是最重要的信心指数。
2、北上广深杭成已经拿到了结果，剩下城市会慢慢跟进，优先在二手房市场拿到结果。
3、但也不要过于兴奋，毕竟一线城市只有几个，人口占比仅有7%不到，太少了，这也意味着，至少还有90%的人面临着资产负债的困扰。
4、最近3年，托底市场的是刚需，好处是投资客、投机客水分很少了，市场很纯粹，坏处是仅靠刚需走路是不行，改善必须跟上，适当投资必须跟上。
5、对了，还有一个好消息，针对纯自住的朋友，大城市、核心片区、好房子，可以买了，不求升值，自住完全没问题，价格到位了，产品到位了。
