（来源：谭谈研究）
2月2号的时候，上海发布了一条新闻，就是政府要收储二手房转为保障性租赁住房。
然后很多人就问我，上海房价是不是到底了，毕竟zf都下场买房了，他们总不会做亏本买卖吧？
这件事情我说了，对于zf来说不亏，不代表着对你来说不亏。
现在上海整体租金回报率差不多有1.9%了，然后政府购买的主要是老破小，租金回报率更高，很多能够达到2.5%，少部分甚至有机会达到3%。
2.5%租金回报率高吗？
对于zf来说，算高的了。
首先是zf的资金成本是很低的，应该比2.5%要低没啥问题，所以就算做成一个金融项目，买进卖出也是赚钱的。
其次就是对zf项目回报率的考核要求没有那么高，2.5%肯定能过关了，更重要的考量在于非经济因素。
但是对于个人来说，不算高。你的资金成本，肯定是不止2.5%的。作为一个资产来看，如果年化收益率只有2.5%，那其实很低了。
我们再来看看日本的经验，日本在1990年房地产泡沫破裂后，为了救房价，在1996年也颁布了《公营住宅法》，在自建之外，增添了以“购买、全租”的方式来作为保租房来源。
日本1996年的时候房子的资金回报率差不多是2.7%，算上持有成本，其实跟现在上海是差不多的。不过当时日本的资金成本是非常低的（1%以下），比现在的上海要低很多。
这也就是为什么我说经济是关键，如果经济没有好转（租金不上涨），之后就算再大幅降低利率，房价也很难涨上去，日本就是前车之鉴。
日本在维持1%以下的超低利率同时，租金回报率还在不断上涨。到2010年，日本的租金回报率已经接近5%，远远超过房贷利率。再之后，就是安倍晋三整改日本经济，日本经济回暖之后，房价才企稳。
为什么日本租金回报率大幅超过房贷利率之后，房价还稳不住呢？我觉得有个原因就是日本当时大规模出海投资，所以真实的利润率不能以国内的利率算。还有，我不知道当时日本的房租情况，如果房租还在下降，就更合理了。
然后从日本当年的结果来看，日本虽然出了政策，但是并没有大幅购买住宅。截至2012年，也就购买了6005户房产。
在租金回报率远超房贷利率，这样一个看上去非常划算的生意，为什么日本zf没有大规模购买住宅呢？我觉得有几个原因：
1）日本zf也缺钱，财政给不出。既然重资产模式不行，那就轻资产模式；既然买不起，那就当二房东，大规模租房子，然后转租。
2）如果购房大量房产然后出租，相当于给市场上投入了太多租赁房源，肯定会下拉租金，这样租售比就会下降，房价稳不住。而全租模式是对租赁市场无影响，本身收的就是出租的房子，市面上总的出租套数不会改变。
3）因为房价在降，所以持有就会亏损，无法扩张规模。
总的来说，从日本经验来看，zf下场收储并不是能够稳住房价的决定性因素。zf收储规模不会大，也稳不住房价。
