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作者 I 宋溪 选址960
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继商改住、商改酒后，商改医来了。
3月13日，据深圳市住房和建设局消息，深圳市中医院针灸推拿中心、深圳大学总医院口腔中心正式落地前海宝中片区蓝湾商务中心，成为深圳首批公立“商改医”项目。
公开资料显示，蓝湾商务中心为深圳广兴源·蓝湾综合体核心写字楼部分，是一幢高135米的独栋，总建筑面积3.9万平方米，共29层。项目位于宝安区新安六路，地处前海自贸区和大铲湾港区黄金夹角，与腾讯企鹅岛隔海相望，大约于2024年年中竣备入市。由深圳本土企业广兴源开发。
其中，针灸推拿中心将入驻第11层、12层，建筑面积3434平方米，内部规划了针灸诊室、艾灸治疗室、传统经络推拿区、康复治疗区等功能空间；总医院口腔中心入驻了第4层至9层，建筑面积8509平方米，规划设置了牙椅、门诊、医用机房等。
据悉，两个项目总投资8878万元，为原方案的3.2%，节约政府投资26.8亿元；建设周期从传统医院的5年压缩至11个月。
深圳发布称，当前，深圳面临土地资源紧约束与市民优质医疗需求持续增长的双重现实，创新推行“商改医”模式，将闲置商业办公物业改造为高端专科医疗机构，走出一条“节约土地资源、盘活存量商办、加快收支平衡、集聚优质资源”的多赢发展之路。发布中称，2025年以来，深圳市新增“商改医”改建面积31.7万平方米，47家新设医疗机构依托存量商办物业落地运营，累计盘活闲置商业空间超31万平方米。
戴德梁行统计数据显示，2025年深圳市甲级写字楼新增供应激增71.2万平方米，净吸纳量26.4万平方米，存量突破900万平方米，空置率29.4%，租金同比下降11.7%，至每月每平方米149.4元。
深圳之外，2025年北京写字楼新增18.8万平方米，净吸纳33万平方米，存量1368万平方米，空置率15.89%，租金同比下降11.5%至每月每平方米205.6元；上海新增85万平方米，净吸纳40.18万平方米，存量1811万平方米，空置率23.4%，租金下降9.8%至每月每平方米201.4元；广州新增37.8万平方米，净吸纳18.2万平方米，存量704.5万平方米，空置率20.7%，租金下降11.5%至每月每平方米116.3元。
当写字楼市场进入供需转换深水区，商改住、商改酒、商改医……成为资管盘活存量、寻找出口的换气路径。
目前商改医还不常见，但市场越来越多项目商改住，商改酒。
去年5月，北京昌平硅谷SOHO-2号楼作价2.15亿元出售给上海新黄浦，用以作保障性住房空间；去年10月，上海坐拥一线江景的上海阳光城总部大厦拍卖成功，交易价格13.1亿元，买家为创立格林豪泰酒店的格美集团关联企业；同月，上海苏河美欣公寓正式启用，该项目前身为美欣大厦，是上海首个商办改保障性租赁住房实例。
北上广深外，更多城市正在加入进来。武汉金茂方岛、卓越大江、复星外滩中心、武汉长江中心多个存量项目在进行商改住规划调整；杭州拿出多个核心板块的优质地块进行商改住；郑州拿出航空港区光电显示产业园进行产业园区商改住试点。
除了改酒店、改公寓、改医院……学校买写字楼、租写字楼也成为市场难以忽视的现象。比如香港大学上海总部落地外滩22号、长江商学院北京校区花落北京崇文门新景商务楼、国家开放大学买下了石景山首程时代中心A区写字楼等。
