核心财务指标：净利润亏损7317万元 期末净资产12.38亿元
中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“中银中外运仓储物流REIT”）2025年年度报告显示，基金自2025年6月26日成立至12月31日，实现本期收入5444.20万元，净亏损7317.37万元，期末净资产12.38亿元，较初始募集规模13.11亿元减少7307.38万元，降幅5.57%。
主要财务指标概览
| 指标 | 金额（元） | 备注 |
|---|---|---|
| 本期收入 | 54,442,028.41 | 含营业收入、利息收入等 |
| 本期净利润 | -73,173,667.65 | 合并报表层面净亏损 |
| 期末总资产 | 1,418,944,431.85 | 较净资产比例114.64% |
| 期末净资产 | 1,237,726,250.03 | 较初始募集规模减少5.57% |
| 期末份额净值 | 3.0943元 | 公允价值参考净值3.0768元 |
业绩表现：可供分配金额3373万元 完成度超预期
报告期内，基金可供分配金额3372.73万元，单位可供分配0.0843元，完成招募说明书预测的103.80%。尽管净利润为负，但通过加回折旧摊销（1826.62万元）、商誉减值（8329.96万元）等调整项，实现正向可供分配。
可供分配金额计算过程
| 项目 | 金额（元） | 调整说明 |
|---|---|---|
| 本期合并净利润 | -73,173,667.65 | 基础数据 |
| 加：折旧和摊销 | 18,266,228.62 | 非现金支出 |
| 加：商誉减值损失 | 83,299,583.49 | 不影响现金流，需加回 |
| 减：资本性支出 | -1,308,676,500.00 | 购买基础设施项目支出 |
| 最终可供分配金额 | 33,727,321.34 | 完成预测值的103.80% |
资产运营：整体出租率97.81% 长三角项目表现突出
基金持有6个仓储物流项目，分布于无锡、昆山、金华、天津、成都5个物流节点城市，合计建筑面积30.54万平方米。报告期末整体出租率97.81%，其中5个整租项目出租率100%，金华项目出租率90.17%。
主要项目运营指标
| 项目名称 | 出租率 | 租金单价（元/㎡/天） | 剩余租期（天） | 租金收入（万元） |
|---|---|---|---|---|
| 瑞达无锡物流项目 | 100% | 1.29 | 396 | 812.62 |
| 瑞达昆山物流项目 | 100% | 1.15 | 396 | 675.19 |
| 瑞达金华物流项目 | 90.17% | 0.85 | 396 | 960.13 |
| 天津建合物流项目 | 100% | 1.07 | 876 | 1198.63 |
| 成都空港物流项目 | 99.98% | 0.98 | 194 | 684.42 |
费用与关联交易：管理费合计485.65万元 关联方租金占比86.66%
报告期内，基金计提管理费485.65万元，其中基金管理人管理费132.56万元、资产支持证券管理人管理费129.76万元、运营管理费223.33万元（含基本管理费213.55万元、绩效管理费9.78万元）；托管费6.80万元。
关联交易方面，前五名租户均为中国外运下属企业，合计贡献租金收入3104.15万元，占总租金收入的86.66%，存在租户集中风险。
费用构成明细
| 费用项目 | 金额（元） | 占比 |
|---|---|---|
| 基金管理人管理费 | 1,325,623.32 | 27.30% |
| 专项计划管理费 | 1,297,567.80 | 26.72% |
| 运营管理费 | 2,233,295.94 | 45.99% |
| 托管费 | 67,981.41 | 1.39% |
| 合计 | 4,856,487.07 | 100% |
风险提示：商誉减值8330万元 租户集中与行业竞争加剧
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商誉减值风险：报告期内计提商誉减值8329.96万元，占减值前净资产的6.31%，主要因收购项目公司股权形成的商誉可回收金额低于账面价值。尽管不影响可供分配金额，但长期可能影响资产估值。
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租户集中风险：前五名关联方租户贡献86.66%租金收入，若核心租户经营波动或租赁需求变化，可能影响现金流稳定性。
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行业竞争风险：物流地产行业新增供应虽同比下降40%，但区域分化显著，天津、华北部分区域租金仍处调整期，可能对项目收益产生压力。
投资机会：高出租率与政策红利支撑长期价值
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运营韧性突出：97.81%的整体出租率高于行业平均水平，5个整租项目提供稳定现金流，成都散租项目客户黏性较好（续租率超80%）。
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政策利好加持：《现代物流标准化重点工作计划（2025-2027年）》推动高标仓标准化建设，绿色物流政策（如快递包装强制环保）或提升资产适配度。
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区域布局优势：项目位于长三角、京津冀、成渝经济圈核心节点，受益于产业转移与消费升级，长期物流需求有支撑。
持有人结构：机构占比99.64% 原始权益人持股20%
报告期末，基金份额总额4亿份，机构投资者持有3.99亿份（占比99.64%），个人投资者持有142.12万份（0.36%）。前十名非流通份额中，原始权益人中外运物流投资控股有限公司持有8000万份，占比20%，战略配售份额锁定稳定。
风险提示：基金净值波动受项目运营、行业政策、租户履约等因素影响，商誉减值及租户集中可能加剧短期业绩压力。投资者需关注后续扩募进展及资产估值变化。
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