主要会计数据：收入利润双降 现金流净额同比减少10.05%
2025年，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“嘉实京东仓储基础设施REIT”）实现本期收入106,735,027.16元，较2024年的108,656,347.37元同比下降1.77%；本期净利润28,225,982.31元，较2024年的28,956,595.33元同比下降2.52%。期末净资产1,568,838,043.65元，较2024年末的1,613,452,075.84元减少44,614,032.19元，降幅2.77%。
经营活动产生的现金流量净额为71,340,758.63元，较2024年的79,314,858.01元同比减少10.05%。本期现金流分派率4.05%，年化现金流分派率4.05%，均较2024年的5.23%有所下降。
| 指标 | 2025年 | 2024年 | 同比变化率 |
|---|---|---|---|
| 本期收入（元） | 106,735,027.16 | 108,656,347.37 | -1.77% |
| 本期净利润（元） | 28,225,982.31 | 28,956,595.33 | -2.52% |
| 期末净资产（元） | 1,568,838,043.65 | 1,613,452,075.84 | -2.77% |
| 经营活动现金流净额（元） | 71,340,758.63 | 79,314,858.01 | -10.05% |
| 本期现金流分派率（%） | 4.05 | 5.23 | -1.18个百分点 |
基金净值表现：份额净值同比下降2.76% 跑输业绩基准
报告期末，基金份额净值为3.1377元，较2024年末的3.2269元下降0.0892元，降幅2.76%。基金合同生效以来，截至2025年末，累计净值增长率未明确披露，但从份额净值走势看，2023-2025年呈现逐年下降趋势，2023年末为3.3763元，2024年降至3.2269元，2025年进一步降至3.1377元。
| 时点 | 份额净值（元） | 较上年末变化 | 变化率 |
|---|---|---|---|
| 2023年末 | 3.3763 | - | - |
| 2024年末 | 3.2269 | -0.1494 | -4.43% |
| 2025年末 | 3.1377 | -0.0892 | -2.76% |
投资策略与运作分析：聚焦仓储物流资产 扩募收购西安、合肥项目推进中
基金主要采用基础设施资产支持证券及项目投资、固定收益投资策略，以获取稳定现金流和长期增值。报告期内，基金持有重庆、武汉、廊坊三个仓储物流项目，合计建筑面积350,995.49平方米，出租率100%，租金收缴率100%。
2025年7月，基金启动扩募，拟购入西安、合肥两个仓储物流项目。截至报告期末，西安项目已获陕西省发改委审核，合肥项目处于安徽省发改委审核中；报告披露日，两项目已正式报送国家发改委。扩募完成后，基金管理规模有望提升，底层资产区域布局将进一步优化。
业绩表现：可供分配金额7189万元 分红比例达99.5%
2025年，基金可供分配金额71,894,866.23元，实际分配72,840,014.50元，分配比例99.5%，超过合同约定的“每年分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%”。全年实施四次分红，每10份基金份额累计分红1.457元，具体分红情况如下：
| 分红批次 | 权益登记日 | 每10份分红（元） | 分配金额（元） |
|---|---|---|---|
| 2024年第四次 | 2025.4.24 | 0.3000 | 15,000,000.00 |
| 2025年第一次 | 2025.7.14 | 0.3556 | 17,780,019.40 |
| 2025年第二次 | 2025.9.17 | 0.4007 | 20,034,992.74 |
| 2025年第三次 | 2025.12.11 | 0.4005 | 20,025,002.36 |
| 合计 | - | 1.457 | 72,840,014.50 |
宏观与行业展望：仓储物流需求稳定 区域竞争压力显现
管理人认为，仓储物流行业受益于电商渗透率提升、供应链升级及政策支持，长期需求稳定。2025年社会物流总额达368万亿元，同比增长5.1%。但短期部分区域高标仓供给增加，可能面临空置率上升与租金承压风险。国家《现代物流升级三年行动计划（2025-2027年）》提出“社会物流总费用占GDP比率年均下降0.3个百分点”，政策红利有望推动行业降本增效。
费用分析：管理费同比降3.14% 运营管理费占比超80%
管理费与托管费
2025年，基金当期发生的管理费3,225,848.63元，较2024年的3,330,556.30元下降3.14%；托管费161,293.08元，较2024年的166,526.72元下降3.14%，两者降幅一致，主要因基金资产净值下降导致计提基数减少。
运营管理费
运营管理费11,542,798.20元，占总费用（管理费+托管费+运营管理费）的80.9%，为最主要费用项。其中，基础管理费11,270,953.85元，激励管理费271,844.35元（重庆项目187,444.95元、廊坊项目84,399.39元，武汉项目未达标）。
| 费用项目 | 2025年金额（元） | 2024年金额（元） | 同比变化率 |
|---|---|---|---|
| 基金管理费 | 3,225,848.63 | 3,330,556.30 | -3.14% |
| 托管费 | 161,293.08 | 166,526.72 | -3.14% |
| 运营管理费 | 11,542,798.20 | 11,774,643.48 | -1.97% |
关联交易：关联方租金收入占比100% 依赖京东系租户
基金底层资产的主要租户为京东物流子公司，包括重庆京邦达、北京京讯递、湖北京邦达，报告期内租金收入分别为31,010,633.01元、29,520,888.09元、12,332,058.75元，占总租金收入的42.56%、40.52%、16.92%，合计100%。关联方交易占比过高，存在租户集中风险。
此外，基金通过关联方京东东鸿管理咨询有限公司提供运营管理服务，支付运营管理费11,542,798.20元，占报告期收入的10.82%。
持有人结构：机构投资者占比97.06% 原始权益人持股34%
截至2025年末，基金份额总额500,000,000份，持有人户数19,495户，户均持有25,647.60份。机构投资者持有485,318,415份，占比97.06%，较2024年的94.17%提升2.89个百分点；个人投资者持有14,681,585份，占比2.94%。
原始权益人北京京东世纪贸易有限公司持有170,000,000份，占比34%；其关联方上海京鸿宇企业发展有限公司增持至2,564,127份，占比0.51%，合计关联方持股34.51%，股权结构稳定。
风险提示与投资机会
风险提示
- 租户集中风险：前三大租户均为京东系公司，租金收入依赖单一体系，若租户经营波动可能影响现金流稳定性。
- 租金下行压力：报告期内整体平均租金单价0.90元/平方米/天，同比下降5.26%，重庆项目租金单价同比降16.46%，需关注区域市场竞争对租金的压制。
- 扩募不确定性：西安、合肥项目尚处审批阶段，若政策或市场环境变化可能导致扩募延迟或终止。
投资机会
- 政策红利：国家推动现代物流升级，REITs扩募、税收优惠等政策有望提升资产估值。
- 资产增值潜力：底层资产位于重庆、武汉、廊坊等物流节点城市，区位优势显著，长期受益于电商物流需求增长。
- 稳定分红：基金连续三年分红比例超90%，2025年单位实际分配金额0.1457元，现金流分派率4.05%，具备类债券配置价值。
总结
嘉实京东仓储基础设施REIT 2025年业绩呈现“收入利润双降、分红稳定、扩募推进”特征。尽管短期面临租金下行和租户集中风险，但底层资产质量优良，机构持有占比高，扩募完成后规模效应有望显现。投资者需关注扩募进展及区域租金走势，长期可逢低布局物流REITs赛道的政策红利与资产增值机会。
声明：市场有风险，投资需谨慎。 本文为AI大模型基于第三方数据库自动发布，不代表新浪财经观点，任何在本文出现的信息均只作为参考，不构成个人投资建议。如有出入请以实际公告为准。如有疑问，请联系biz@staff.sina.com.cn。
