作者：巧克丽丽
来源：巧克丽丽
过去几天我就市调了徐汇的几处老小区，振兴小区、日辉六村
不是什么闲庭信步的巧合
这几个小区正是上海正在兑现的老破小回购的“第一批试点”
这里说的回购就是今年1月上海宣布的
在徐汇、静安、浦东试点用现金回购老破小用于保租房的一项措施
收购条件框得很粗：400万以下、70平以内、2000年前建成
那这件事的背后就有几个具体问题值得问问了
哪些房子会被收？什么价格收？
带着这两个问题我去了现场，最后带回来的答案远超这两个问题
01
肿瘤医院边上的那个小区，1/3的房子要被收走了
从7号线东安路站出来，沿着东安路一路向北
你会看到门口站着来自全国各地患者的复旦附属肿瘤医院
接着往北，道路左侧开始出现低矮4层民居
实拍图
而这也是本次老破小回购的试点小区，振兴小区（东安路240弄）
这次回购不是冲着整个小区去的
而是其中2-5号楼的使用权房
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所谓使用权房就是建国初期国家划拨给市民住的租赁房
每月交极低的租金，只有居住权没有产权
1990年代房改时有部分住户花钱把房子买下来了变成了产权房
没买的那批人保留使用权至今
所以今天振兴小区里产权房和使用权房混在一起，使用权房大概占1/3
这次被回购的就是这1/3
但让我印象更深的不是使用权，而是这里的租户结构
因为紧挨着肿瘤医院，这个小区被两类人填满了
拖着行李神色匆匆的患者家属、帮忙带孙辈的医护人员父母
原始的本地住户反而成了少数派
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这里的租户占比多到什么地步呢
除了市调两小时时随机遇到的居民统计
还有这里随处可见的租赁迹象以及居民对此的态度
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所以如果把这里收回来改成保租房，至少在需求端是顺的
这里本来就在租房，只是换一批租客而已
不过最有意思的还属定价
目前传出来的多个价格版本都在9-9.8万/平
这个价格比同小区产权房成交价略高，比旁边江南新村拆迁价略低
对于房东来说这比正常卖划算，因为使用权房交易受限
比等拆迁确定，不用赌五年十年
也正因为这样，事情才能往前推
02
为什么第一批被回购的都是使用权房
市调的3个试点小区各有不同
但他们有一点是相同的，都是使用权房
振兴小区的回购针对其中的使用权房、日晖六村也是收的使用权房
小木桥13号&15号也收的是使用权房
©AI住哪
这是可以确定的这次老破小回购的首要规则
后面会不会变化还未可知
不过老破小收储从区域内使用权房下手大概率会是未来推广落地的第一步
你觉得为什么从使用权房下手
其实如果你是试点设计人你也会这么选
从使用权入手：阻力小、收益大
阻力小是因为权属简单
使用权房的产权在政府或单位手里
回购流程比产权房顺畅得多，少了很多讨价还价的拉扯
收益大是因为这类房子普遍居住体感差
尤其是我在日辉六村看到的“分门户型”，厨房和卫生间不在卧室旁边
有的要穿过楼道，这种房子在今天租房市场上天然被嫌弃，但改造空间也大
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还有一个隐藏优势
使用权房建造年代早，反而占据了老徐汇、老静安的核心地段
把地段好、居住差的老房子收回来改一改
既能提升居住品质，又能补上核心区的租赁供应
这就是使用权房的两头好
所以后面会不会变化还未可知
不过如果你是使用权老破小的房东倒是可以多一点期待
03
同一个日辉六村、三种命运的邻居
日辉六村比振兴小区大得多
北至斜土路、南至零陵路，4411户住户
体量大了，内部就复杂
这次回购只收东南角靠地铁站的那几栋：
特征跟振兴小区一样：使用权房，大部分是分门户型
但真正让我愣住的是在同一个小区里你能看到了三种不同的城市更新
房龄相对较新的楼栋做美丽家园
有的房东依然正常挂牌，中介也正常带看
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’中间部分房龄较高楼栋做原拆原建
大概拆除了2-3排楼进行原拆原建，现在是打地基阶段
1-2年后居民会原址搬回更新、面积也更大的新家
实拍图
最后一种就是今天的主角
将那些使用权和分门户型进行回购统一改造用做保租房
这些楼栋除了分门这个劣势之外，也有靠近地铁站的优点
日晖系列从徐汇进入动迁时间开始就不断见诸报端
但很少有媒体说过这是个体量非常大的老小区
这样的小区一般都是分阶段开发的
所以你会在这个小区里看到从80年代到90年代、从分门到一门关的不同房子
针对这类小区的城市更新可以是拆分-分类-更新的方式
所以也是挺有意思的
如果你是日辉六村的房东，你和你的邻居们，正在经历三种完全不同的命运
有人在等回迁，有人在看二手房，有人只是刷了墙继续过日子
以前总觉得城市更新是一刀切，要么整片拆，要么整片留
但在日辉六村，我看到的是手术刀：
什么病灶用什么刀，房龄新的刷墙、房龄老的原地重建、分门户型回购改造
04
老破小回购背后是城市更新的三条规则
跑完这三个小区，这次回购规则慢慢就浮出来了
第一瞄准使用权房，尤其是分门户型
权属简单流程顺畅、居住体感差改造提升感强、地段核心能补租赁缺口一箭三雕
第二回购价格不是“打七折”
年初政策出来时很多人算账
400万以下、70平以内，每平不到6万，这不就是七折收购么
但振兴小区的价格是9-9.8万/平高于同小区产权房成交价，低于周边拆迁价
这是一个愿意走的人觉得值、不愿意走可以不签的价格
第三你发现没
现在的城市更新正在变成手术刀
日辉六村就是最好的样本
美丽家园、原拆原建、回购做保租房，三种模式在一个小区里并行推进
不是一刀切，而是分类施治
想走的可以走，想留的可以留，想升级的原地升级
这么看下来，老破小回购这件事是不是有点意思
05
跑完这三个小区有个感受越来越强烈
我们讨论城市更新时总习惯先算经济账
地值多少钱、房子能卖多少、财政能不能平衡，经济利益是很重的一头
但还有更重的东西
站在振兴小区门口，看见拖着行李的患者家属匆匆进出
在日辉六村，看见三种命运的邻居各安其位
有人在等回迁的新房，有人在看二手房的挂牌，有人只是刷了墙继续过日子
这些画面里没有宏大的数字，只有具体的人
城市更新的厚度就藏在这里
它不是把地铲平了重新卖一遍
而是让不同的人、不同的房子，都能找到适合自己的那条路
这比单纯的经济账更难算，但也更值得算
或许这就是市调的意义
当大多数人盯着图纸算账时，总得有人站在现场，替那些具体的生活多看几眼
