作者|深水财经社 肖瑟
在横盘了两个多月后，万科A（000002）又以一根大阴线击破了前期平台。
3月19日和20日，万科股价走势如出一辙，基本都是收盘价附近开盘，然后一路低走，连续两根阴线之后，直接跌破了前期平台整理的底部，到3月20日收盘，创下自2015年3月以来的十年新低。
这一天，距离万科上一次大规模债务展期仅过去不到两个月，距离下一轮偿债高峰的到来，也只剩不到一个月时间。
有意思的是，近期万科的消息面异常平静，没有债务违约的公告，没有管理层变动的传闻，也没有重大资产处置的消息。
但平静之下，一场更严峻的偿债考验已悄然逼近。
股价十年折腰
在民营房企纷纷“爆雷”的2023年，万科仍被市场视为“安全港”。但从2024年开始，这艘巨轮终于也开始慢慢下沉。
2025年年初，万科A股价还维持在7元左右，而截至2026年3月20日，股价已跌至4.43元，一年多时间跌掉了近4成。
若拉长时间维度，从2018年的历史高点36元（前复权）左右算起，万科A股价累计跌幅已近90%，十年间市值从4500多亿跌到了500多亿，蒸发超4000亿元。
万科股价创十年新低，表明市场对其盈利逻辑和偿债能力的全部否定。但是从不断堆叠的成交量看来，市场也并非是一边倒，应该还是有很多资金进场抄底的，这些资金可能是赌超跌反弹，也可能是觉得万科应该还有救。
平静下的暗潮
自从上一次公开债延期之后，近两个月来，万科的消息面并没有什么动静，安静的好像万科从来没有发生过债务危机，这也给万科和投资者一个喘息的空挡。
但是该来的总会还是要来的，随着3月份的将尽，一场新的偿债考验已悄然临近。
万科最近一次大规模债务展期，落地于2026年1月28日。当时，万科对三笔合计68亿元的境内债实施了展期，分别是22万科MTN004（20亿元，原2025年12月15日到期）、22万科MTN005（37亿元，原2025年12月28日到期）、21万科02（11亿元，原2026年1月到期）。
展期方案为40%本金即期兑付+剩余60%展期1年，深铁集团提供23.6亿元专项借款，帮助万科覆盖了约27亿元的即期兑付资金。
这场展期，让万科暂时避免了实质性违约，也为其争取了12个月的缓冲期。
但是万科并不只有这几单债券。根据公开信息，4月至7月又是兑付最集中的时期，行权到期债券本金合计达112.66亿元。
具体来看，4月将有23万科MTN001（20亿元，4月23日到期）、23万科MTN002（20亿元，4月26日到期）两只中票到期；
6月15日，23万科MTN003（20亿元）到期；
7月7日，23万科MTN004（20亿元）到期；7月24日，23万科01（20亿元）公司债到期。
更值得注意的是，万科的债务压力远不止公开债，还有巨额的金融机构借款。
根据财新网报道，截至2025年9月底，万科的短期借款和一年内到期的非流动负债约为1513.86亿元，除公开债外，绝大部分为银行贷款。
为了缓解债务压力，万科近期与银行达成了境内贷款利率下调的协议，将境内贷款利率下调约100个基点，调整后利率与深铁集团提供的股东借款利率持平（2.34%）。万科A回应称，公司持续与金融机构协调优化融资条件，降低利息成本，目前已取得一些进展。
据财新网此前报道，早在2025年9月底，在深圳政府及相关金融监管部门协调下，万科就与银行债权人洽谈存量贷款处理事宜，当时大部分银行已同意将万科的存量利率下调1个百分点，并允许其分期支付存量贷款利息。
按万科3000亿元存量境内贷、平均下调75BP估算，每年可节约利息约22.5亿元，能在一定程度上缓解利息支出压力，但利率下调是“降成本”，不是“增收入”，如果销售和回款不回暖，现金流缺口只会越来越大。
暖风能否吹到开发商？
对于房企而言，销售回款是偿还债务、缓解资金压力的核心支撑。近期媒体频频报道核心城市楼市回暖的情况，那么国内开发商是否能否感受到这轮小阳春呢？
从媒体公开报道看，今年1-2月份北上广深等核心城市成交量环比又明显提升。
以上海为例，“沪七条”政策效果有所显现，1-2月上海楼市二手房挂牌价月环比回升，1月成交套数同比增长24%。3月上海二手房成交量继续回暖，近一周上海二手房成交套数为7233套，为2021年以来新高。
2月上海二手住宅销售价格环比上涨0.2%，同比下跌6.2%。这是自2025年5月以来，上海二手房价格首次实现环比正增长，结束了连续9个月的下跌态势。
虽然二手房的回暖一定程度上会带动新房，但是从目前来看，楼市的春风还没有明显吹到新房市场，这对于开发商来说，是眼看着二手房的热闹却吃不到嘴。
数据显示，2026年1-2月全国商品房销售面积9293万方，同比下降13.5%，降幅较2025年全年扩大6.7个百分点。1-2 月商品房销售金额8186亿元，同比下降20.2%，降幅较2025年全年扩大7.6个百分点。
而从北上广深四个一线城市新房情况看，依然是不乐观的。据自媒体“果然好房子”汇总的数据，近年两个月四城成交套数同比仍然大幅下滑大号两位数。其中二手房成交最火爆的上海，新房销量竟然同比下滑46%。
其他城市方面，北京同比下滑29%，深圳同比下滑31%，广州同比下滑29%。
从最新的销售数据来看，万科的新房销售也很疲软。根据中指研究院、克而瑞等权威机构发布的数据，2026年1—2月，万科的销售排名出现显著下滑，1—2月累计销售额未突破百亿元，在全行业排名降至第10位，成为TOP10的“守门员”。
所以，二手房的回暖对于开发商来说，就是望梅止渴，从最近地产股的走势看，也普遍都继续在走下行通道，止跌迹象，资本市场的嗅觉似乎对于后市依然悲观。
深水财经社统计，截至3月19日，A股地产股营收TOP20的房企中，有14家市净率跌破1，有4家甚至都不到0.4。
这与银行股有点类似，因为市场觉得他们的资产存在巨大的减值可能，所以对于掌门资产价值不够认可，而事实上也确实如此，开发商手上的存货真正卖掉变现，肯定是要打折的，每年计提的资产减值会吞噬公司利润。
对于万科而言，想要度过下一轮难关，除了化债之外，更重要的是要把房子卖掉，加速回款。但从目前来看，核心城市新房市场低迷的态势短期内难以改变。对于投资者而言，当前的万科，既是“抄底”的诱惑，更是“踩雷”的风险。
