“不是炒房，是家庭兜底方案。”
文｜陈陈
编辑｜江臾
来源｜谷雨实验室-腾讯新闻 （ID：guyulab）
封面来源｜Unsplash
2025年1月的一天，圆子下班回到家，像往常一样打开找房App，却发现自己的账号被封了。
过去一个多月，她几乎每天刷到凌晨，对感兴趣的房源逐个询问楼层、租金和底价，一天要问几十套。系统判定她“行为异常”。申诉解封后，她继续看房。那段时间，她发动了成都二环内几乎所有的大中介帮她找房，目标是价格在30-40万、租售比大于5%的“老破小”。
“那个时候我就是感觉在捡钱，赶紧捡，再不捡来不及了。”只要符合她要求的房子，她下了班就去看，看了没有硬伤就直接定，甚至有的房没看过就决定买下。凭着这样的果断，从去年春节到今年初，她总共买下了8套老破小，一共花费了330万，其中有贷款220万。
这一选择在当下显得反常。全国房地产市场仍在盘整，多数购房者选择观望，而她却在短时间内密集出手。“我也很理解一些人说我是在抄底，或者赌楼市的未来……好听点这叫投资，不好听就叫投机。”
但对于圆子来说，这并不是冲动的决定，她仔细算过账，制作了一张详细的老破小租售比表，40万左右的房子只要能以1500+的价格租出，租售比满足4.5%，就能覆盖月供，如果考虑翻新的装修成本，那么租售比要到5%左右。
目前，她这八套房子，每个月需要还银行大约14000，租金则在21000左右。收入不仅能覆盖银行贷款利率，还能给她稳定带来接近10%的复利收益率，她算过，三十年内是保险收益的三倍。
圆子在社交媒体分享购房战绩，图源：圆子小红书@小圆子
圆子的故事很大程度上代表了一个普通人在时代中的不安与焦虑。40出头的她现在在成都一家公司做后勤，在此之前，她曾做过7年的家庭主妇，孩子两三岁时，她曾想过重新进入职场，但由于家人都有稳定的工作，没有人能帮她带孩子，进入职场也比想象中困难，她感到自己一下子变成了家庭中最不能产生价值的人，有过自我怀疑，“我有非常大的焦虑感，最后还是妥协了，因为家里人说我当下创造的价值不如其他人高。当时很自卑。”
她后来折腾过各种副业，做美食博主，找兼职，做导游……目前在成都一家公司做后勤，这几年她明显感受到“学历贬值”，公司上半年的一些职位还只能收到大专生的简历，下半年招聘一发出去，邮箱瞬间涌入各种高学历简历，有一些是硕士学历，她和一个本科毕业于一所211大学的小伙子聊过，对方说已经找了好几个月的工作，但都没有下文。
身为两个孩子的妈妈，圆子想，自己的孩子未来可能也遇到同样的找工作难的这些问题。这也是她进行老破小投资的一个重要原因，她想着如果孩子没有能力参与更加激烈的竞争，这些房子至少能给他们稳定的收入，如果孩子发展顺利，房子就变成养老金，减轻他们的压力，“我两个孩子，一个成绩属于中等偏上，一个就真的不太爱学习，我就希望从母亲的角度能够为他们着想。”
以下是她的讲述：
看都没看，直接买下
2024年政策松动，我把手上的一套房子卖了。那是一几年我在成都一环边十几万捡漏了一套等拆的老破小，拿在手上十几年迟迟没有拆迁动静，政策一开放我就选择卖掉了，卖了63万。
63万到手之后，我其实没想好接下来具体投资什么，就想着先去银行存一下。我发现利息从二点几降到一点几，收益并不高。买保险算下来收益要在二三十年后才比较可观。
这时，我突然想起卖房的那个中介说，成都来了好多温州炒房团，在批量收房。我听了就跑去问是哪些楼盘，发现一两个月内，有些小区成交了一二十套。我很震惊，就问他们为什么买？中介说，因为“租金可以抵月供，还可以赚钱”。
我是成都本地人，外公外婆这一辈来到成都，就落脚在一环路火车北站、人民北路那一带。我们家一直有出租的经验，自建房时期，我们就会在房子周边进行一些“搭建”，租给来成都市场做生意和打工的外地人。比如一楼花园就给建成两个房子，顶楼再搭建几个房间，这边方言叫做“偏偏”，以前很常见，现在不允许了。
我就开始专门看那种四五十万的小房子，开始算账，一套四五十万的小房子，租金1500-2000，银行贷款利率3.0%。
一整个月，我把成都板块都捋了一遍，去线下踩楼盘，了解租客群体与市场价，综合考虑收益和风险点，最后得出的结论是：只要锁定成都二环内的房子，租售比达到5%以上，这事就能干。
看房时的拍摄，图源：圆子小红书@小圆子
我一直是一个执行力比较强的人，别人拖拉干一天的活，我经常集中精力半天干完，就是那种想着剩下半天赶紧去耍的那种成都人性格。于是，我从2025年1月开始看房，我当时加了成都二环以内几乎所有的大中介，告诉他们我要这个房子，最后实际筛选下来，看了大概有一二十套。2月份就定下来六套。
那时我想的是，平时要上班，时间紧，又刚好快过年，想趁着节前捡点漏，所以买得比较急。因为我预判了25年春节后，三月份开始成都房价肯定又要涨。
那时候我就是感觉在捡钱，赶紧捡，再不捡来不及了。只要符合我可能当天下班就直接过去看，看了就定。我所有的房子都是看一眼有没有硬伤，没有硬伤看一眼就直接定下。我甚至有一个房子连看都没有看，我就直接买了。因为我非常清楚这个地段它到底值什么价，能租多少钱。所以看不看房也都无所谓了。
我最开始买的这六套都是小户型，每套总价30-40多万，首付5-8万就能拿下，再加上它们都带租约，我没投入装修成本，相当于只付了首付、税费和中介费就拿下了，总共花了差不多五六十万。所有房子我都只付了15%的首付，最大化了贷款政策，相当于拿银行的钱在赚钱。
圆子分享自己出租房子的收益，图源：圆子小红书@小圆子
买二手房的过程中会很容易遇到一些坑，但整体上我还是比较顺利，除了第五套房子，差点没买成，让我非常气愤。
当时有个小中介给我推了个房源，挂牌价48万。我去看了觉得很不错，也想砍砍价。我直接跟那个小中介摊牌：“这房子45万我能接受。你往45万去谈，只要成交，在佣金之外，你每帮我砍下一万，我额外再给你5000块辛苦费。”
我很舍得中介费，于是中介也很卖力，几天后真的帮我砍到了42万。我正高兴呢，没想到另外一个中介发现了想截胡。他偷偷带着自己的客户去看房，编造底价是45万，他想自己吃下那三万块的差价，再分一万给我原先的中介，两个中介合伙把这单生意抢过去。
我知道这事之后，火气蹭得一下上来，直接坐车杀过去了，和他们大吵了一架，斗智斗勇。最后我威胁他们，如果你们真抢这个房子，我就直接曝光你们的行为。他知道这种暗箱操作最怕见光，害怕了，就没再和我抢。
最后42万成交，首付是6万多，需要交1%的个税和3%的契税，中介费在一万五，装修整体花了4万多，加在一起差不多十几万，现在租金是2600块，月供是1400，资金整体回报率在8-9%。
圆子分享自己的选房思路，图源：圆子小红书@小圆子
为什么我必须抢？因为成都贝壳平台上有30多万套挂牌出售的房源，但真正值得投资的一个月可能只有那么十几二十套，每个月可能也就筛选出这么多，其实是非常小众的。因为我的要求很严格，租售比必须达到5%以上，才能保证资金安全。
现在看来，这些房子买得还不错。在全国房产市场下跌的情况下，唯独成都，而且是成都的老破小，在2024-2025年这个阶段，每平米涨了大概1000-3000元。我买的每套基本都有五到十万的涨幅。
本来，卖了一套房换来了六套房，每个月还给我带来了接近18000元的租金，我已经挺满意的。结果去年10月底，我在帮粉丝看房时，刷到一套玉林的房子，上架七分钟就被我直接定了。房子虽然比较简陋，77平总价68.5万，一平米8800元。
我去签约的时候和房东姐姐聊得很愉快，虽然我拿三米大刀狠砍价，但她还是愿意便宜点给我，并把我当妹妹一样聊家常，签完我俩还有点依依不舍。这套房子已经是有点吃力了，我把我的年终奖都算进去的。
11月底的那天，成都天气很好，我上午办完过户手续，下午就在巷子里找了家茶馆坐下了。隔壁桌的老爷爷在读报纸，几个年轻人在吐槽工作。我就晒着初冬的暖阳，喝茉莉花茶。心里想着，买了多套老破小，每个月虽然带来的额外收入不多，但确实让我的生活多了一些从容。
圆子看房时的拍摄，图源：圆子小红书@小圆子
你帮我们也选两套呗
我很理解一些人说我在抄底或者赌楼市的未来，说实话，好听点这叫投资，不好听就叫投机。我确实是在一个我认为比较小众的赛道里做这件事。说不好听点，这叫赌，说好听点，这叫我很相信，无论是中国，还是成都的未来。我是坚定不移地认为未来会越来越好的。
其实我已经不算动手早的，我后来做老破小的交流群，才发现很多人早在2008年，就开始做这种房产投资了，拥有十几、上百套的大有人在。
2008年，成都楼市曾经陷入过一个低谷，每个四川人应该都对地震有很深刻的记忆。那时传言2008年之前的房子都有裂痕，其实都是谣言。当时就有很多人说要抄底成都。当时，我差不多22岁，也想要买房，但根本没有抓住机会。
现在全国整个房地产都不太好，很多人18-19年购入的房子买在高位，首付都亏完了。在这样一个下行市场的大环境下，人们对房产并没有什么信心。刚好我做的事在这个市场里面有一个极大的反差和冲突，就引起了比较大的关注。
我现在还在全职上班，一开始做账号都是发笔记。后来这个事还是被我朋友知道了，他也有点心动。我就帮他也挑了两套房子，在华西武侯祠边上。首付只需要花五六万块，月供1400多，2000左右的价格出租后每个月还能给他带来500块的收益。你想呀，有十套这样的房子你就不用上班了，5000块足够你在成都过得很潇洒了。
圆子在笔记中分享自己的买房心得，图源：圆子小红书@小圆子
之前采访我的两个记者也是，采访完给我发消息：“过年我们去成都，你帮我们也选两套呗！”我觉得我选的老破小占用的地段都是非常优质的。地就这么多，而且成都的主城区有两千多年的历史底蕴，宽窄巷子、武侯祠、人民公园、天府广场，这些东西是挪不走的，成都GDP主要来自服务业、旅游这些第三产业，就还是会围绕在这些历史文化区域。未来城市更新时，这些地段也可能在城市更新时遇到拆迁的可能性。所以我们相当于用了一个非常低的单价和投入，去买一个成都的未来。
买房还有一个非常重要的指标是人口净流入。一旦人口流入，住房就是一种刚需。这个数据非常重要，全国能在过去达到十年人口都是净流入的城市并不多，但过去十年间，成都有涌入了五百多万的外来新增人口。
为什么很多人来到成都？因为它真的不需要花费很多钱，对比北上广深，成都是一个极有性价比的城市。买个比如老破小，花费几十万的老破小就可以落户，享受新一线城市的教育、医疗。你在农村建个房子也得二三十万吧。
成都的生活也出了名的“巴适”。餐饮、服务业都很卷，比如我们出去洗头，成都洗头会给你按摩、揉肩，弄上半小时，只需要二十几块，在外地是不可能的。再比如我们买了鱼，可以说帮我把鱼片一下，这在成都人眼里是一个常识，但放在其他城市，可能会不一样。
我这套投资逻辑其实非常适合新手，唯一的风险点就是租不出去。但我觉得如果成都一环内的“老破小”都租不出去的话，那整个成都的市场一定非常糟糕，那时，你所有其他的投资就更不用说了。
我真的要做一辈子家庭主妇吗
我自己人生其实也比较简单。大学时，我就做各种兼职，那时成都一个工资可能就一千一百多，我自己做兼职，一天一两百，多的时候有三百，就是做剪彩礼仪那种。毕业以后，差不多2010年就结婚了，之后当了七年的家庭主妇。
当时的情况是，一个月的婚假快结束的前几天，我发现自己怀孕了。那会儿比较年轻，也在一种很幸福的状态下，就选择辞掉了工作，在家安心养胎。虽然我们家不是很富有，但基本没有经济焦虑，也比较满足。
原本计划孩子两三岁上幼儿园之后，我就继续工作。到时间了，我却发现没有人可以帮我带孩子。不管是我父母、公婆还是老公，都有稳定且还不错的收入，我好像就成为了家庭的一个最不能产生价值的人。我当时就开始焦虑，我真的要做一辈子家庭主妇吗？
我个人有一些工作能力，也有野心和上进心，我并没有想过长期就在当家庭主妇。当我把孩子送去幼儿园时，我才发现原来要出来上班这件事有这么困难。离开职场两三年，一切都有从头开始，我其实产生了非常大的焦虑感，与家里人爆发了矛盾与争吵。我有非常大的焦虑感，但最后还是妥协了，因为家里人说我当下创造的价值不如其他人高。当时很自卑。
图源视觉中国
但这七年里，我从第三年开始就没有闲着了，开始捯饬一些副业，比如我当时做了美食博主，教别人做饭。不单是为了赚钱，我也不希望自己未来走入职场的时候，什么都不会，一点用都没有。
我们家里面有出过当地的数学高考状元，我公公也是一个很会理财的人，是高中的数学老师，所以也有一些耳濡目染的理财土壤。我儿子十几年来的压岁钱大概十万块，被我公公运作到差不多三十万。他就一直和我说要做稳健理财，股票风险很大。
我当时有一个发小炒期货，最开始赚了很多，后面有一天突然问我借钱，哭着说妈妈得了绝症要送去医院。我当时刷了信用卡套出来20万给他。但这个人现在已经消失了，因为期货亏了，房子也卖了，车子也卖了，婚姻也破裂了，人不知道在哪，直接社会性死亡了。当然这个例子也比较极端。所以我一直的理念都是不亏就行。
21年，我进一家公司做后勤，那时候在招聘人的时候大专生就要了，后半年再发招聘的时候，我就发现很多留学生、硕士的文凭都会收到非常多，邮箱瞬间就满了。你就会发现，这么优秀的学历，工作怎么这么不好找？我当时就会想，我的孩子未来会不会也遇到同样的找工作难的这些问题。我两个孩子，一个成绩属于中等偏上，一个就真的不太爱学习，我就希望从母亲的角度能够为他们着想。
如果未来市场环境变得很糟糕，他们哪怕本科或研究生出来都不好找工作，需要在家待几年，那这些房子也能给他们一个稳定收入，让他们喝个稀饭，不至于饿着。这几套房子，如果他们需要有些支配，可以随时卖，卖了之后手上有钱去做自己想做的事。如果孩子以后各自有能力，这些房子的租金就变成我的养老金，也减少他们的压力。
圆子分析买房的抗风险作用，图源：圆子小红书@小圆子
所以我根本就没想过这些房子短期要拿来做什么收益，不是像他们说的那种“炒房客”，不是的，我真的是非常认真地在为我的家庭做一个兜底的方案。
在和别人讨论的时候，我常常意识到，人生其实分了好几个阶段，就像二三十岁的时候，你可能不断地去成长自己的能力，获取资源，然后三四十岁的时候，这些资源就可以变现，去赚钱，四五十岁就应该考虑怎么用你的钱去生钱了，这是一个循序渐进的过程，不能太快了。
我在互联网上分享是因为我很喜欢结交朋友，他们的投资认知、社会经验，多元化的思维，都很超前，我也在学习。
未来，不只是成都，整个中国房地产一定是结构性的差异化，就是有一些城市会持续涨，有一些城市，它就还是会跌，这跟它的人口结构是有很密切的关系的，不是说所有房子未来都会涨，它一定是有涨有跌，什么房子会涨，什么房子会跌，这就是需要我们去研究的。
我是希望我能够成为一个不断成长的人，不断去拓宽我的认知，更多维地思考这个世界。
