（来源：地产总裁参考）
文|潘永堂
这几年，几乎所有房企都进入“卷产品”竞赛。
但这轮竞赛中
要论“产品力进步最快、爆发力最强”的选手是谁？
答案当属“保利发展”。
1
火箭式进步的央企
不能王婆卖瓜
产品力进步最快且相对领先，这得市场、客户说了算。
过去这3年，保利产品力领先，已然被市场验证。
三点为证。
其一，连续3年业绩行业第一，离不开“产品力跃升”的支撑。
在老潘看来，相对而言，保利发展业绩达成，更有难度或挑战性。
为何这么说？
核心源于保利在自身三四线存货占比较高，全国化布局更广，且全国市场处于下行行情下，保利2025年依旧完成了2530亿的业绩，依旧稳居行业第一，这很难得。
其二、房企产品力，靠得不是个盘，而是“多地、多盘”集体致胜。
客观说，当下市场，房企难的不是做好一个项目，而是每个项目都能做好。
事实上，今天很多房企产品力在不同区域落差很大，参差不齐。
比如有的在华东表现不错，但华南却一般；
比如有的在大本营产销两旺，但走出大本营就不灵了。
保利不一样。保利各区域、各城市产品整体品质稳定，多地热销。
数据说话
在广州，销冠前三被保利包场了：比如广州保利玥玺湾，21 天网签110 亿刷新2025年全国单盘首开销售纪录；与兄弟项目保利天曜、保利天奕“霸榜”广州商品住宅销售金额排行榜 TOP3；
在上海，在产品竞争最激烈的上海楼市保利也是连连销冠。比如保利天奕2025年6 月首开认购率 197%，2 小时售罄，此后四个月内四开四捷，拿下 6-12 月上海浦东成交套数TOP2；同样，保利世博天悦自2024年入市，一周年劲销 200 亿，是上海总价超 4000 万房源成交量第一。
在杭州，保利天奕首开去化率 95%，成为中国“松弛感豪宅” 代表作；
在宁波，保利·海晏天珺2024全年销售额超 25 亿，实力斩获《克而瑞 2024 上半年全国十大高端作品》。
在成都，保利·花照天珺三次开盘、三次涨价、三次售罄；
在三亚，保利·天珺一举斩获2025年商品住宅市场销售面积、销售金额、成交套数三项第一，成为区域楼市风向标。
而在2026年小阳春之际，广州保利发展玥玺湾再度热卖，1号楼加推亿元豪宅成交套数超广州过往2年全市年成交量，蝉联2026 年 1-2 月广州楼市三冠王。
其三、更值得一提的是，在豪宅风起云涌的近2年，作为豪宅后来者，追赶者，保利豪宅产品力，短短几年就从“追赶者”晋级为行业
“豪宅引领者”！
截止目前，保利豪宅作品已在全国 24 座核心城市落地，形成 “一线领跑、强二线爆发、新一线崛起”的全国爆发格局。
整体量、价、流速也表现优秀。
比如规模上，2024-2025 年保利就有 11 个高端项目销售超100亿；流速上70%保利豪宅首开普遍跻身板块TOP2 。“入市即热点，加推必炸场”，这10字已然成为保利豪宅热销的口头禅。
市场认可、客户买单，行业热议……这也带来保利产品力在全国产品竞赛中遥遥领先，快速崛起，产品力排名从行业第九晋级到“行业第二”，3年跃升7位，远超行业平均，地产央企中无人能及。
保利发展近4年产品力之变
保利发展，已然成为行业产品力领跑者。
2025年全国单盘首开首个破100亿销售纪录
2
从“规模之王”转向“品质之王”
产品力从追赶者到领先者，保利凭什么？
为何短短3年间，保利产品力画风大变——从过去多年刚需、改善为主变成高端住宅全国开花；要知道，类似早期豪宅专家仁恒、绿城、星河湾等都是几十年的沉淀。
显然，保利背后是下了大功夫的。
首先是战略级重视。
公司一把手乃至公司战略对产品力、品质地产的高定位。
在2023年业绩会刘平董事长就在行业率先提出中国房地产进入“品质时代”，也是最早反对盲目规模扩张，开启产品制胜战略，将产品力战略提升到公司战略高度。
在保利发展，品质地产不是一句空话，而是公司最高战略之一。
其次是找准了发力点，即锚定标杆项目作为保利产品力跃升的关键杀手锏。
这其中，保利具体针对高端市场进行进一步细分，细化为多个品类，精准覆盖不同高端客群。比如
天悦，就是覆盖城市封面顶奢，服务城市支付力前5%的塔尖富豪人群；
天曜，是老钱专属顶豪，保利针对性打造复古华丽、人文深厚的传世藏品；
天珺，就是海派艺术，保利为城市高知新规打造审美高定产品；
天奕，定位于独特的“松弛感”豪宅，这是面向城市新贵追捧的爆款豪宅。
整体看下来，保利 “天悦、天曜、天珺、天奕” 等在高端住宅市场呈现 “系统性胜利”，与万科 TOP 系、中海藏峰系、绿城凤起系、华润悦府系等头部竞品相比，保利豪宅系已经形成“规模最大、布局最广、品质如一、去化最快、溢价稳定” 的差异化优势，成为
全国高端产品系的新标杆。
其三、战略之变：从卖房子到“造生活”。
行业的未来在于品质地产
品质地产重心在于产品服务力
而产品服务力纲领则在于“好生活”！
在当前房企产品力普遍“卷性能、卷材料、卷品牌”同质化竞争中，保利发展开辟出一条竞争新赛道——“卷好生活”。
好生活才是王道，才是产品服务力的终极修炼。
对此，保利发展“好生活”一方面纠偏行业过度关注产品力，忽视服务力，而采取“产品力、服务力”双重提升策略；另一方面凭借保利发展“三大主业”协同经营优势（不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务）塑造全维生活场景，为好生活提供赋能和资源加持（多元产业和运营服务支撑）。
何为好生活？
保利自己的价值主张是“和而不同、恰到好处”！
这8字内涵就是以客户为中心，针对不同区域、不同文化背景、不同人生状态下的人群，精准适配生活需求，定制全维生活场景。一方面，产品力不高配，不错配，而是恰到好处；另一方面顺应各地风土人情，因地制宜，真正和而不同。
保利发展始终相信
建筑不仅是空间，更是情感的容器；
社区，不仅是居所，更是生活的舞台
唯有“好生活”才是终极目标！
3
赢在“体系力”
作为品质地产先行者，作为近3年产品力进步幅度最大、进步速度最快的房企，作为新晋豪宅产品力第一阵营的综合性选手，保利产品力最核心的特征或是优势是什么？
老潘的理解是赢在“体系化”！
为何是体系化能力？
核心在于作为一家全国化布局大型房企，保利发展实现了多而不乱，即多个区域、多个城市、多个产品系、多个品类的“品质如一、共性标准化、交付稳定性”。
这很不容易，很多央国企也未必做得到。
老潘提醒的是，这背后没有一套“系统化产品落地力”，是不可能实现的。
1，保利的产品力生长之树
保利好生活“产品生长之树”
整体看，可以把保利产品力形象地比喻为
“一棵产品力生长之树”！
土壤是客户真实需求：包含首次置业、功能改善、品质改善、高端改善等
底盘是六维强性能，全国所有项目都遵循六维强性能底盘，品质如一；
魂是在地文化：好房子除了硬件高品质，还需要响应在地文化作为魂
支撑干是供应链体系，这是保证源头品质、材料和供应商的高效高质；
果实是产品系：形成海派摩登、复古华丽、松弛度假等风格的产品体系
2，六维性能底盘
保利，为何能做到全国“品质如一”？
一个关键秘诀就是他有一个 “性能底盘”的玩法。
即跨越不同城市，跨越不同产品系，保利发展要求所有产品100%遵循一个性能底盘标准，这个性能底盘保利内部取名为“六维性能底盘”。即
耐久不老化、舒适很治愈、绿色更健康、
智慧超省心、精美传经典、温情共成长。
这个出品不简单——它是保利发展联合中国建筑标准设计研究院，立足住建部好房子标准，深挖保利过往 22 万条客户原声需求，最终打造出来的系统性标准。
初看这6维性能底盘，可谓通俗易通，甚至很“常识”，
但事实上，六维性能却都是客户日常最为关注生活痛点的大集萃。
比如为何提 “建筑耐久不老化”？
现实中常见的豪宅尴尬现象是——1套数千万的豪宅，但从建筑工艺上却可能会面临开裂、变形、渗漏等低级的质量问题，保利发展建筑恒久就是强调不锈钢管线、现浇混凝土外墙体系，真正让建筑成为可传承的资产。
比如为何强调 “精美传经典”？
人人都谈颜值即正义的时代，但很多项目却是千篇一律的建筑风格，对此，保利强调融合在地文化与现代设计，打造有温度的美学空间，让建筑成为城市风景。
比如材料绿色更健康，这看似是正确的废话，但很多室内装修空气甲醛、苯等有害物质都是或多或少超标，保利发展强调全流程把控材料环保性，打造净醛级健康居住环境，守护家人的呼吸健康。
3，在地文化是魂
性能底盘外，保利好房子还强调
在地文化。
核心原因就在于保利产品观中，好房子的“魂”，就是在地文化。
怎么做了？
对此，保利将在地人文精神、历史符号、非遗工艺注入空间设计，在建筑形制、立面构成、色彩运用、园林造景、艺术品及室内软硬装等，有效体现地域文化内涵，增强居住者的情感归属和文化认同。
保利发展针对十二非遗传承工艺进行演绎
实操落地上
保利好房子通过“6+1”的组合，实现 “和而不同、恰到好处”的在地化融合。
其一、6，是指六维性能“打底”，是性能底线，是共性。
即集团总部形成《好房子产品与服务标准》，不仅包括技术规定、还有服务标准。
比如明确每个技术措施的设计规范、材料标准、施工工艺，而在保利发展全国一线项目100% 执行六维性能核心技术措施，确保品质一致性——整体相当于6维性能就是
保利全国各个项目的“品质兜底”。
其二、“1”，是指在地化个性定制，彰显在地文化。
比如结合项目在地文化打造“一项一IP”的社区IP，如保利发展西安天瑞结合大唐文化、杭州天奕融合良渚文化……这都是
文化定制。
比如南方气候强化防潮、北方强化保温功能，这是针对南北气候差异调整技术措施，这是
气候定制。
以杭州保利天奕为例，核心就是6+1组合而成。
即6大性能打底，而“1”个性定制，就是整个社区采取5.4米高超级底盘，地面释放80%空间用于景观，松弛感设计（减少装饰性元素，增加留白空间）……最终这种组合让杭州保利天奕首开去化率95%，成为杭州高端住宅标杆！
值得补充的是，6+1组合必须设计端、建造段、交付端一体化，要全周期贯穿。
所以，好房子——既要有过硬品质、稳定兑现的全国共性，也要有因地制宜、属地文化、客户习惯因地制宜的个性定制，让产品之美落地为
“空间之美”、情绪之美、“生活之美”！
4，产品力如何落地？
六维性能底盘，只是保利所有产品的底盘。
但每一套产品系、不同的城市与地段，如何破解产品两难困境——
既要么是过度标准化了产品缺乏在地性呼应？
要么是过度个性化导致项目操盘效率落后、成本过高？
对此，保利解决了这个困局，实现了“产品个性+快速复制”的完美融合。
核心做法就是保利开创了
一种名为“总部封装+属地转译”的双轨制产品力落地体系！
所谓总部封装，是确保每条产品系的品质底线，这是共性标准，是集团强控，是标准化，是千盘如一的品质底座；
所谓属地转译，是城市公司满足不同地域、不同城市在地文化、风俗习惯、居住偏好的个性需求，是千盘千面的个性化权变与转译。
显然，总部封装与地方转译是变与不变的辩证统一
是需求的在地化，客户化满足和品质底盘的标准化、血统化的统一。
这样的好处既避免了总部标准的后期僵化，也避免了地方城市个性化的品质、成本、效率等的失控。
具体怎么玩？
保利形成了一套产品力“打样 - 封装 - 迭代” 螺旋式上升的玩法。
联合打样：总部与地方公司联手，在广州、上海、杭州等核心城市打造 “顶级样板” 项目，每个子品牌在核心城市打造 1-2 个标杆项目，验证产品力；
总部封装：总部总结成功经验，形成可复制的产品系每个子品牌“封装手册”（如天珺有 300 页详细标准），明确设计原则、尺度控制、功能平面，把审美变成可执行的 “数学题”；
属地转译：城市公司结合在地文化、地块属性进行深度融合，实现 “千盘千面” 而品质如一。
具体而言
总部封装，就是总部研发负责拉金线（设定底线标准），保障高端品类 “血统不被稀释”，实现 “看不见的奢侈”、“用不坏的精致”，整体保住品质的底线；
城市公司转译，满足客户个性化需求，支撑人本化趋势，实现了总部赋能底层价值的一盘一策，千盘千面，有了这一“总部+地方”分工有别，各守其责，就可以实现优秀项目“打样验证可行性→封装沉淀标准化→迭代实现螺旋式升级”的产品力持续优化和创新。
这套模式的好处是既保障高端产品品质底线，又赋予属地化创新空间，成为保利近 3 年产品力排名从第 9 跃升至第 2 的核心驱动力。
5，强大供应链
往深里说
房企产品力竞争本质是供应链的竞争。
房地产不是高科技，很少有真正的产品壁垒。
尤其这2年豪宅产品研发、设计、功能、供应商同质化后，此刻是否拥有强大的供应链，实现品质、成本、工期、集采的最优配置，就成为房企产品力竞争进入深水区的关键战役。
对此，保利强化了供应链竞争力，几个做法你可以点赞下。
首先，重塑供方管理的逻辑，保利发展建立了 “ 客户决定产品，产品决定供应链 ”的管理新体系。
其次，开启供应链穿透式管理，切实降低采供成本与供应链风险。
即保利发展直接介入源头端选品选材，确保品质不打折扣；
比如保利通过精装、园林、幕墙等总部级施工方优选库，聚焦关键材料、关键部品开展供应链穿透管理，完成高端石材、门墙柜一体等领域穿透工作，有效降低采购成本与供应链风险。
其三、搭建数智化供应链采购平台，实现 “统签、统采、统付” 全流程在线，支撑供应链效率提升与品质稳定输出。
有了数智化后，一键生成视觉模型和深化施工图，缩短设计周期 50%；
同时，一切业务可溯源——供应商、材料数字信息贯穿始终，实现全流程追溯，支撑品质信任体系构建。
就在2025 年 4 月，保利组织召开高品质供应链共创大会，全国各地约 400 家供方代表参会，会议深入传达保利在品质建设与产品升级方面的坚定理念，加强了总部、地方及供应商之间的深度交流，强化了产品进一步深度合作的信心。
保利发展高品质供应链共创大会
4
造房子到“养资产”！
在好房子营造体系中，保利提出了一个新理念。
即强调为客户“造房子”到“养资产”
构建 “购房 - 居住 - 养老 - 传承” 全周期服务体系。
保利强调，好服务，既要有生活管家服务，还要关注长效价值管理，重视资产维护，真正实现从基础的物业服务到最高阶的“资产管家”。
真正以“资产管家”角色，实现整个物业服务理念的全新跃迁。
做客户的资产管家
一个显而易见的前提是，着眼于好房子，好产品已经狭隘了，今天的房地产已经具有重要的金融资产属性，而中国老百姓70%左右财富都集中在房产身上，而如何从源头端、设计端、功能端、服务端、文化端去为业主定义资产、管理资产、滋养资产，成为客户的资产管家。
这就成为保利发展提出“好生活”战略下的新理念。
以保利发展集团1号作品保利玥玺湾打造“恒产”为例，保利努力全方位打造保利玥玺湾成为百年建筑、百年恒产。
何为百年建筑？
其一，物理恒久性：保利采用百年标准的设计与材料，确保建筑本体历久弥新，成为传世作品，率行业之先定义“百年住宅”标准与“中国好房子”天花板。
其二、功能生长性：强调空间结构的“高灵活性”，N变户型，真正伴随家族生命周期演变而重构。
其三、文化附着性：在建筑美学与细节中，留有承载家族审美、记忆与荣光的接口与空间。
其四、价值稳定性：配置核心资产就是在押注城市未来。
广州以实业托底，底盘稳健，经济抗风险能力更强。其次，其地段，景观，产品的稀缺性是不可复制的恒久资产，是大湾区的顶峰人居首选恒产，再加上由强大品牌和顶级服务提供全周期养护与价值维护，保障资产的长期价值底盘。
以上综合在一起，就是保利壹号作品“玥玺湾”的百年建筑内涵。
小结
保利发展近 3 年产品力进步，行业有目共睹。
穿透看，在行业从昔日规模扩张向如今品质提升转型中，保利发展近3年形成了
“销售稳居行业第一+产品力跃升稳定在全国第二+全国众多现象级标杆项目亮相”的综合领先。
2026年之后，保利发展产品力正从 “行业第二” 瞄准 “行业第一” ，继续向前。
你对“产品力进步最快的央国企”是保利怎么看，欢迎留言再讨论
