2026年3月16日晚间，招商蛇口率先发布了2025年年报。
销售规模随大势下跌
但仍是行业前五
2025年是行业尚未止跌的一年，身在其中的招商蛇口没能逃过销量下降的大势。
2025年，公司累计实现签约销售面积716.12万平方米，累计实现签约销售金额1960.09亿元，虽未能守住2000亿量级，但排名超过了万科，上升1名，进入了行业前5，仍然和保利发展、中海地产、华润置地、绿城中国坐在同一桌竞争。
在行业缩表周期中，保住份额本身就是一种能力。
保持盈利，财务安全
从财务报表来看，2025年公司营业收入1547.3亿元，同比下降13.5%；实现归母净利润10.2亿元，同比下降74.6%；扣非净利润1.7亿元，同比下降93.1%，意味着房地产开发作为公司的主营业务，已经几乎处在盈亏的边缘。加权平均净资产收益率则从3.36%降至0.73%。
业绩下滑的原因主要有三点：一是房地产开发项目集中交付减少，直接拉低了营收规模；二是毛利润空间被持续压缩，毛利润率、净利润率、归母净利润率分别为13.8%、0.5%、0.7%，同比分别下降0.8、1.9、1.6个百分点，进一步压缩盈利空间；三是资产减值压力持续加大，尤其是2020-2022年前后获取的高价地项目，其存货减值正在成为吞噬利润的“黑洞”。
但从资产负债表来看，招商蛇口的基本盘依然稳固。净资产还有976.5亿元，总资产仍有8360.1亿元，全年实现经营活动现金流量净额96.9亿元，期末货币资金余额达861.3亿元，现金流整体保持韧性。
2025年末，剔除预收账款的资产负债率64.17%、净负债率72.46%、现金短债比1.19倍，三道红线持续保持绿档。
120亿元存量永续债全面清零，落地经营性物业贷款141亿元，债务结构显著优化。
新增公开市场融资179.4亿元，票面利率均处于同期行业内最低区间；年末综合资金成本2.74%，较年初下降25BP，继续保持行业领先水平。
整体来看，公司融资渠道仍然畅通，短期内没有生存危机。
资料来源：企业官微、亿翰智库
聚焦核心十城
想用产品打天下
核心城市的核心地段，一直都是头部房企竞争的首选标的，对于招商蛇口来说也不例外，毕竟核心地段的项目一般不愁卖。
2025年，公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，强化投资管控，落实精准投资。累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，同比增长93.0%，权益地价约为543亿元，同比增长62.1%。公司在“核心10城”的投资占比接近90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的63%，比上年进一步提升4个百分点。
其中不乏有高价项目，2025年3月，以约27亿元拍下成都高新区桂溪街道地块，溢价率70.4%，楼面地价3.17万元/平方米，是成都首宗楼面价“破3”的地块。
7月，又以总价21.55亿元，溢价86.1%竞得深圳前海桂湾片区宅地，成交楼面价8.42万元/平方米，也是截至目前深圳唯一一宗楼面价“破8”的地块。
资料来源：企业官微、亿翰智库
不过，在追求“高质量发展”的“好房子”时代，拿到核心好地，与之匹配的产品力更是必需。
2025年招商蛇口围绕四大产品系：“玺系”（顶豪定制）、“天青系”（东方美学）、“启序系”（属地文化）、“揽阅系”（都市乐活）打造产品，形成从高端到主流的产品覆盖，在不同城市、不同客群中实现差异化定位。
产品力的提升直接反映在市场表现上。在上海、深圳、成都、西安、长沙、南京、郑州、苏州、佛山、南通10个城市实现全口径销售金额排名前三，全国重点30城中进入当地TOP5的城市共计15个。
可以说，产品力的提升是确实的，但有两个问题仍需关注：
一是产品力能否转化为毛利润率的止跌。目前开发业务毛利润率仍从去年同期的15.6%降至15.3%，说明产品溢价尚未完全对冲行业价格下行的压力。
二是能否构筑起招商蛇口专属的壁垒。在信息流通充分的行业中，产品创新容易被模仿，护城河的持久性取决于组织执行力而非设计方案本身。如何在稀缺的核心地块上，打磨出足够覆盖成本，且能让挑剔的高端改善客群买单的产品，是比拿地更具考验的一役。
“开发+运营+服务”
轻资产业务实质性推进
近年来，招商蛇口持续推进“开发商+运营商+服务商”战略转型，轻资产业务正在取得实质性进展。
代建业务方面，2024年3月正式设立专业公司招商建管，统筹管理并开展代建业务。招商建管锚定高质量发展目标，全年新增代建项目（含咨询类）80个，新增签约面积1139万平方米，新增合同收入超8亿元。
自2010年开始，已累计承接代建项目超620个，规模突破3500万平方米，形成覆盖会展中心、产业商办、住宅公寓、医疗康养、文体中心、学校教育、市政公园、道路桥梁、水工等多种产品业态。
资管业务方面，2025年公司管理范围内持有物业全口径收入76.3亿元，同比上涨2.2%。报告期内新入市29个项目，总建面177万平方米，聚焦核心城市核心业态，其中包含12个公寓、8个商业、3个产业园。全年新增轻资产管理面积约82.8万平方米，项目位于上海、杭州、成都、深圳等核心城市。
产业园可以说是招商蛇口资管业务中比较有代表性的业务之一。产品线包括网谷（科创园）、意库（文创园）和智慧城（智造园）等。截至2025年末，已布局国内核心一、二线18个城市，产业园在营面积312万平方米，在建面积61万平方米，开业三年以上项目报告期末出租率88%。报告期内，产业园业务运营收入13亿元。
公寓业务也在行业处在领先地位。公司管理范围内的公寓布局21个城市，已开业面积175万平方米，已开业房源4.2万间；建设期项目规划面积63万平方米，规划房源1.4万间。报告期内，公司公寓业务运营收入为14亿元，开业1年以上精品公寓报告期末出租率达93%。入选亿翰智库“2025中国租赁住房资管实力TOP10”，并位居榜首。
值得一提的是，招商蛇口持续通过公募REITs推动存量资产价值释放。2025年启动博时蛇口产园REIT第二次扩募，筹划以深圳市光明区招商局光明科技园B地块及南山区前海易保园区W6、W7仓库及辅助楼推进REITs扩募，进一步夯实持有物业“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式，增强可持续经营能力。
其他资管业务还有集中商业、写字楼、酒店、展会、邮轮等，本文不再过多赘述。
物业服务方面，旗下招商积余2025年实现营业收入192.7亿元，同比增长12.2%；归母净利润6.6亿元，同比却下降22.1%。这主要由于招商积余所属衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.6亿元，剔除此影响因素后，归母净利润同比增长8.3%。报告期末，招商积余在管项目2473个，管理面积达3.77亿平方米，整体表现稳健。
值得注意的是，虽然公司轻资产业务规模持续扩大，但对利润的贡献仍有待提升。以代建为例，新增合同收入超8亿元，相较于地产开发主业近2000亿元的销售额，其对整体利润的贡献依然有限，目前更多是作为战略协同的补充。
小结
总的来看，招商蛇口是一家“全面”的企业：“开发+运营+服务”轻重结合，各业务条线均有一定优势，头部地位依然稳固。
但财报数据同样不容回避：营收下滑13%、归母净利润下跌75%、扣非净利润下跌93%、加权平均净资产收益率降至0.73%，想必任何一家企业都不愿意见到这种情况。核心问题在于，主业开发业务萎缩，而非开发业务虽已成规模，却尚未能扛起盈利大旗。国央企的身份，并不会自动解决盈利能力下降的问题。
要明白，行业尚未止跌，虽然规模不再是企业竞争的维度，但是作为头部房企，招商蛇口的发展必然需要规模作为支撑。2025年逆势加码投资，已展现出公司的决心。但光会投资远远不够，“高质量发展”和“好房子”建设才是当下主流。只有将产品真正做好，才能在头部强者围城的市场中，守住属于自己的那份份额。
招商蛇口还得再努努力，想想办法。
亿翰智库2025年度中小房企专项研究，聚焦行业转型期中小房企“求生存、谋发展”核心诉求，构建全链条赋能体系，包括联动100+房企开展深度专业研学、组建「中小房企破局路径」专家培训师团队、针对性开展 “成本管控 / 产品溢价 / 营销变现/ 资金盘活”等专题培训、组织标杆项目实地研学、搭建产业链资源对接平台、举办中小房企发展闭门研讨会等，旨在析区域机遇、解经营难题、寻转型路径、赋成长动能，助力中小房企在新模式下持续经营、突围发展，为中小房企高质量发展赋能。
