自然资发〔2026〕38号文：地产和城投演绎思考

（来源：信堡投研）

在“十五五”规划即将全面展开的历史性开局之年，我国宏观经济的底层逻辑与地方政府的空间治理范式正经历自1994年分税制改革以来最为深刻的结构性重塑。此前的零基预算、化债约束，都是一定程度上约束了地方政府的财政张力，当下的相关更为具体的配套，可能提上日程。

近期，自然资源部与国家林业和草原局联合印发了《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号，以下简称“38号文”）。

该文件迅速在地方政府、资本市场以及房地产行业中引发了剧烈震荡与广泛讨论，甚至一度在市场上催生了关于“全国各地将停止供地”的极端误读。

作为一份涵盖了十三个方面、深度干预自然资源要素配置的顶层设计文件，38号文绝非一项单一的行业调控工具，而是中央政府在审视过去三十年城镇化粗放扩张积弊后，进行的一次具有强权色彩的系统性纠偏。它通过强化国土空间规划的中央集权，运用严厉的指标挂钩机制，对地方政府长期依赖的“农转非”无序扩张模式进行了实质性的物理阻断与逻辑打击。

在本研究报告中，我们将忠于38号文的原文表述，运用辩证与推演的逻辑框架，深度剖析该文件的核心思想与政策张力，全面推演其对地方政府卖地路径依赖及房地产行业的颠覆性冲击，并基于中国广袤地域内错综复杂的地方资源禀赋差异，为地方政府探索稳健、可持续的内涵式发展路径提供宏观政策洞察与战略思考。

并在此基础上，思考房地产和城投两大核心主战场的未来投研范式思考。

一、自然资发〔2026〕38号文逻辑与洞察

38号文的核心主旨在于通过严格的自然资源要素管控，提升土地要素对经济社会高质量发展的支撑能力，其行文严谨、导向明确，通篇贯穿了“控增量、盘存量、优供给、守底线”的宏观治理哲学。要透彻理解这一政策的深远影响，必须首先对其关键性条款与核心概念进行精准的理解。

中国的地大物博支撑了文明的生生不息，在中美贸易战对抗中保持了极强的韧性，笔者也是深度自驾全国，感受了城镇化脉动带来的历史性重塑；但是站在更高的视角，我们确实面临一个新的范式：后城镇化时代，什么资源才是未来？如何守住更好的发展思路。

法理切割：“新增建设用地”与“房地产开发用地”

市场之所以对38号文产生“断供”的恐慌性误读，其根源在于未能从土地资源管理的法理层面厘清“新增建设用地”的内涵。38号文第十条明确提出：“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。”

在自然资源部的现行法律框架与规划体系中，“新增建设用地”具有极其严格的定义。它特指通过农用地（包括耕地、园地、林地、草地等）转用审批，以及未利用地（如盐碱地、沼泽地、荒漠等）征收与转用程序，首次从自然生态或农业生产用途转变为城市建设用途的土地增量。这类土地的获取，本质上是对自然生态本底的不可逆打破和城市物理边界的绝对扩张。根据《土地利用年度计划管理办法》，新增建设用地指标是国家计划管理的核心稀缺资源，长期以来其首要使命就是保障国家级重点建设项目、大型基础设施以及学校、医院等重大民生工程的落地。

相比之下，当前房地产市场中绝大多数的开发用地，其法理属性属于“存量建设用地”。这些土地来源于城市建成区内的旧城改造、城中村拆迁、低效工业用地（如老旧厂房）再开发，或者早已划定在城镇建设用地规划范围内、通过招拍挂程序正常出让的净地。

因此，38号文重申“原则上不用于经营性房地产开发”，其政策初衷并非冻结房地产市场的正常土地供给，而是精准切断了地方政府通过大规模低成本征收市郊农田、直接转化为高溢价商业住宅用地的套利链条。这一政策表述是对土地管理基本导向的重申，更是对过去部分地方政府打着“民生工程”或“基础设施”幌子申请新增用地指标，实则暗度陈仓搞度假村、商业街区等经营性开发行为的严厉封堵。

空间治理的中央监管：“一张图”系统

38号文在空间治理机制上展现出了强烈的中央集权特征。文件第一至第三条详细规制了规划引领与动态维护机制，要求各级主管单位必须将“十五五”重点项目空间需求统筹纳入自然资源管理和国土空间规划“一张图”系统。这种数字化的全生命周期监管机制，彻底改变了过去上下级政府间信息不对称的博弈格局。

在传统的土地管理体制中，基层市县政府往往通过频繁调整局部规划、打擦边球等方式，规避上级的指标约束。

而如今，38号文明确规定，对实现“一张图”联网的省份，实施建设用地规模规划期总量管控机制，由省级人民政府统筹使用“十五五”新增建设用地指标。在不突破“三区三线”（永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界）约束性指标和底线管控要求的前提下，虽然允许进行年度动态维护和正向优化，但任何涉及优化三条控制线的行为均需将数据报自然资源部备案或审批。这种自上而下、一竿子插到底的技术与行政双重穿透，实质上是中央和省级政府对市县一级空间规划权与要素分配权的强力收编。它宣告了地方各自为政、盲目铺摊子时代的终结，确保了国家的宏观战略意志能够以土地要素为载体，毫无衰减地在地方层面得到贯彻落实。

当年的铁本事件，可能基本上无法在这个体系内重演。地方拆解土地用途，甚至通过平衡占补等方式也接近新的拐点，高标准农田这些不合规地方也加大排查，避免是凑指标式的开发耕地资源。

刚性约束：“增存挂钩”倒逼闭环

如果说“一张图”系统是监管的基础设施，那么38号文第十条确立的“增存挂钩”机制则是倒逼地方政府转变发展模式的杀手锏。文件要求，各省（区、市）要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地（如闲置、低效、批而未用的土地等）的面积，并辅以不定期监测。

这一机制的制度设计极具政策张力。中央将极其稀缺的“新增用地指标”作为激励筹码，强行绑定了地方政府盘活存量土地的义务。长期以来，盘活存量土地（如旧厂房搬迁、城中村改造、闲置土地收储）面临着产权关系错综复杂、利益主体诉求不一、拆迁补偿成本高昂等诸多难题，是地方主政官员唯恐避之不及的“硬骨头”。

在旧有模式下，地方政府更倾向于走捷径，即向外围扩张征收农田。而“增存挂钩”机制的本质，是利用“总量硬约束”彻底堵死了“摊大饼”的退路。地方政府若想获得新增指标以落地重大产业项目、获取政绩，就必须首先向内开刀，解决历史遗留的闲置与低效土地问题。这种将供地能力直接与盘活效率挂钩的做法，实现了宏观调控从“软约束”向“硬指标”的跨越，是重塑地方发展逻辑的核心引擎。

二、约束地方政府“卖地路径依赖”

在中国城镇化波澜壮阔的过去三十年中，地方政府形成了一套极其稳固且行之有效的“土地财政”与“土地金融”双轮驱动模式。38号文的全面铺开，对这一路径依赖构成了底层的颠覆。

传统的“摊大饼”扩张逻辑及其信用不可持续

自1994年分税制改革使得地方政府财权上收、事权下移以来，“经营城市”成为地方化解财政压力的普遍选择。其经典的运作闭环是：地方政府以较低的农业补偿成本征收城市郊区农用地，通过城投平台投入资金进行“七通一平”等基础设施建设；随后，将这些地块转化为优质的城镇建设用地，以高昂的市场溢价通过招拍挂程序出让给房地产开发商，获取丰厚的土地出让金；更为关键的是，地方政府将这些不断增值的土地资产注入地方融资平台（LGFV），作为坚实的信用背书向金融机构抵押融资，进而加杠杆投入更大规模的基建与征地之中。

在这个逻辑闭环中，“不断获取新增建设用地”是整个杠杆体系得以运转的第一推动力。38号文“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”的禁令，宛如精准的定点爆破，直接炸毁了这一模式的源头。失去将低成本农地快速转化为高溢价商业用地的能力后，地方政府通过空间扩张获取超额地租的时代宣告终结。在当前全国土地供应总量普遍下降、多地降幅达到20%左右的严峻背景下，地方政府必须直面土地出让收入持续缩减的现实，传统的土地财政与以土地预期增值为锚的城投信仰面临着前所未有的重估与重构风险。

资源禀赋差异与地方发展格局的极端分化

在以“盘活存量”为核心的新发展阶段，地方政府面临的挑战将不再是均质的。38号文的实施将像一面放大镜，将中国不同区域、不同能级城市之间的“资源禀赋差异”成倍放大，导致地方发展路径的极端分化与马太效应的加剧。

对于东部沿海的核心一二线城市（如上海、广州、杭州等）而言，虽然面临新增指标收紧的压力，但其资源禀赋的底座依然丰厚。这些城市拥有庞大的经济体量、持续的人口净流入以及极为成熟的产业生态，其城市内部的存量资产（如老旧工业园区、城中村、核心区的老旧商业设施）本身蕴含着巨大的商业重估价值。例如，广州市对原赛马场地块的盘活，虽然前期涉及高达约100亿元的巨额补偿款，但由于该地块位于中心城区，一旦转为净地出让，便引发了资本的激烈争夺，溢价率高达26.6%，实现了土地价值的极大释放。这些核心城市有足够的市场化力量支撑其完成存量盘活，进而通过“增存挂钩”机制换取必要的新增指标，维持经济的内涵式循环。

然而，对于广大中西部内陆地区以及产业空心化、人口持续净流出的三四五线城市而言，资源禀赋的贫乏将成为致命的桎梏。在这些区域，存量土地往往是名副其实的“负资产”——拆迁改造成本高昂，且改造后的地块因缺乏产业支撑和人口导入，根本无法在市场上实现溢价变现，开发商自然无人问津。当市场化盘活的路径被阻断，且无法完成存量盘活任务时，这些城市将受制于“年度新增不得超过盘活存量”的刚性约束，陷入无法获取新增用地指标的死循环。这将导致它们不仅失去了房地产供地的能力，连引入重大产业项目、获取国家级基础设施建设所需的地标配额也将被严重压缩。这种由资源禀赋差异引发的政策传导不对称，将深刻重塑中国区域经济的空间地理格局，加速资源向高能级核心都市圈的集中。

专项债收购闲置土地：中央的爱沉甸甸

中央决策层在出台严厉约束的同时，显然也充分预判到了地方财政可能面临的休克风险。为了防止在旧模式破产与新模式尚未建立的真空期出现系统性债务风险，国家动用了宏观财政工具箱，大规模发行地方政府专项债券，用于支持地方收购和盘活存量闲置土地。这构成了38号文能够落地执行的至关重要的流动性支撑。

专项债的大规模介入，实际上是在充当新旧动能转换的“润滑剂”。它不仅帮助地方政府快速清除了历史账本上的闲置土地（满足了增存挂钩的盘活要求），还将这些土地所有权重新收归国有，为未来在房地产市场回暖时进行高品质的“缩量提质”出让，或者直接转作保障性住房建设，储备了充足的战略弹药。

三、对房地产行业底层逻辑的结构性重构

38号文的发布，不仅仅是对地方政府的一道紧箍咒，更是对中国房地产行业未来五年乃至更长时期运行逻辑的变化。行业将告别高杠杆、高周转的野蛮生长，全面步入以“存量盘活、品质提升、长效构建”为核心的高质量发展阶段。

当然，这个转变也会很痛苦，至少从土地供应的成本角度看，面粉变得更高质量，成本也会变高。意味着运营和品质，定位上会急需企业的战略判断。

供需格局的逆转与“少而精”策略的全面确立

在“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”的政策钳制下，房地产市场未来的供给格局将发生根本性逆转。由于无法再向外无限扩张，地方政府的供地策略被迫从“以量取胜”转向“缩量提质”。

这种转向在2026年初的核心城市土地拍卖市场中已展现得淋漓尽致。以上海为例，2026年首轮土拍仅推出了3宗涉宅地块，供地节奏清晰地延续了“少而精”的特征。其中，仅有位于青浦区徐泾的优质宅地出现了小幅溢价，其余两宗地块均以底价平稳成交；而长宁区内环内的稀缺宅地则被视为稳定市场预期的“压舱石”，采取了更为审慎的投放策略。同样，成都和杭州在3月10日完成的土拍中，出让幅数也极度收缩（成都仅2宗，杭州仅1宗）。

从宏观经济学的供需理论来看，这种人为切断增量供给、仅在存量框架内进行精准投放的做法，将显著加剧核心城市优质住宅用地的稀缺性。各地自然资源部门目前约有70%的供地集中在配套成熟、区位优越的中心城区，同时为了提高开发商的拿地积极性，地块的容积率、建筑密度等规划约束条件正在适度放宽。这种供给端的结构性优化，旨在引导市场利用绝佳地段打造真正的“好房子”，通过提升产品力来修复市场信心，促进行业在止跌回稳的关键时期完成底部的夯实与确认。

房企赛道切换的生死劫：城市更新成为唯一主战场

对于广大的房地产开发企业而言，38号文宣告了传统开发模式的破产。过去，房企最擅长也最依赖的模式是通过在城市外围获取大片农转非的净地，利用标准化图纸进行快速开发、快速销售、快速回款的高周转操作。如今，这条低门槛的扩张之路被物理切断。

未来，房企想要获取开发资源，必须将战略重心全面转向存量赛道——即深度介入城市更新、城中村改造、旧厂房改造以及零星“边角地”的开发。然而，从增量开发转向存量盘活，绝非简单的业务调整，而是对企业核心能力要求的指数级跃升：

资金链条的重塑：城市更新项目往往面临漫长的拆迁谈判周期与高度的不确定性，资金沉淀量极大。这要求房企必须具备获取长期限、低成本资金的能力，彻底摒弃依赖短期高息负债的高杠杆模式。

利益博弈的统筹能力：存量盘活涉及地方政府、原住民、村集体、厂矿企业等多方复杂利益的重新分配。房企不再仅仅是一个工程建造者，而必须转型为一个卓越的区域综合运营商与社会矛盾协调者。这个是硬骨头，特别是利益很驳杂得理顺，解决重大历史遗留问题。此前，更倾向于做新，甚至出现了一些中心脏乱差的格局，这个利益重塑上是喊上企业一起来考察方案。

复合资产的运营能力：单纯的住宅销售已无法覆盖高昂的改造成本，房企必须具备商业运营、长租公寓管理、产业办公引入等多业态的复合盈利能力。

在这场赛道切换的生死大考中，行业分化将不可避免地走向极致。具备丰富旧改经验、拥有稳健央国企背景或极强资产运营能力的房企将占据绝对主导地位；部分在债务重组中取得突破、风险出清较早的企业（如2025年报中显示扭亏为盈的九龙仓集团）将迎来业绩的结构性回暖。

而那些仍然固守传统拿地思维、能力结构单一的房企，将在获取不到优质存量资源的绝境中被加速出清。

因而政策来看，其实利好一些有旧改经验的老房企，但是这部分企业如时代这些，也在上个周期中基本上未曾幸免。当下这些能力可能得重新生长。

“豁免条款”的辩证：零星用地的政策张力和弹性

在审视38号文严厉的增量控制逻辑时，我们必须同时看到其蕴含的深刻政策张力与辩证智慧。文件在确立“原则上不用于经营性房地产”这一铁律的同时，极其巧妙地设置了针对民生保障与城市更新的“豁免开口”。

38号文明确规定：在城中村改造中涉及的边角地、夹心地、插花地等零星土地（面积原则上不超过项目总面积的10%），如果用于保障性住房、公用设施营业网点和零售商业等涉及民生保障的用途，允许办理新增用地审批和供应。

这一看似微小的“10%豁免”条款，实则是解决中国城市更新现实痛点的神来之笔。在实际的城中村改造或旧城更新项目中，由于历史遗留的权属混乱，规划地块内常常犬牙交错地分布着少量未经合法转用审批的农用地或未利用地（即所谓的三类散地）。在过去僵化的审批体系下，这些面积虽小但位置关键的散地往往成为阻碍整个庞大旧改项目推进的“肠梗阻”，导致改造方案迟迟无法落地。

因而旧改方案动辄数年，甚至10Y起步让人望而生畏，没有足够的利益无法打动参与者。

38号文通过进一步放松对这些零星土地的用地审批限制，彻底打通了城市更新的制度堵点。更为深远的是，它严格限定了这些豁免用地的用途——必须投向保障性住房和涉及民生的配套商业。这种制度设计，一方面通过解决散地开发难题赋予了城市更新实质性的推动力，另一方面又确保了宝贵的自然资源要素坚定不移地向民生福祉倾斜，完美体现了宏观调控在“大框架从严”下的“微观施策精准”。

四、政策张力——约束与平衡的博弈

对自然资发〔2026〕38号文的深入解读，绝不能仅仅停留在条文表面的字义推敲，而必须穿透文本，深刻洞察其在国家长远战略与地方现实诉求之间构建的复杂博弈机制。

“原则上”背后的制度弹性与地方回旋空间

中国的高规格公共政策往往极具表达艺术。38号文中高频出现了一个词语：“原则上”（如“原则上不用于经营性房地产开发”、“原则上不得超过盘活存量面积”）。在严厉的基调下，这三个字是理解政策执行尺度的关键钥匙。

以辩证的逻辑来看，“原则上”既是中央确立的不可随意触碰的高压红线，也为特定情况下的地方经济发展保留了必要的制度弹性。中国的区域发展极不平衡，政策的实施不应是导致经济休克的“一刀切”。

例如，对于承担着特殊国家战略使命的边疆开发区、因自然灾害需要异地重建的受灾城市，或者确实为了承接国家重大能源化工产业转移但本地确实毫无存量可供盘活的内陆节点城市，它们仍有可能通过极其严格的“一事一议”程序、或者借助“一张图”系统的动态维护机制，在省级政府的统筹下获得适度的新增发展空间。这种刚柔并济的设定，赋予了省级人民政府在总盘子内进行空间结构化调控的裁量权，体现了集权框架下的适度放权。

比如，假设欧洲一个重大化工项目落地盐城滨海县，但是土地规划不足，怎么办？那么操作空间视项目带动的投资和真正的价值。

再比如，如果说上海这边，当下很多地方其实是容量太大比如五大新城，再搞新城去占耕地，可能并不合适，而是在一些老厂区，比如金桥等地，更为合意。

“要素跟着项目走”：国家意志重塑资源配置逻辑

38号文的另一个底层思维是彻底扭转了资源配置的方向，确立了“项目跟着规划走、要素跟着项目走”的原则。在“十五五”规划的宏观语境下，土地、林草资源已上升为关乎国家竞争力的战略性资源。

过去，地方政府往往采取“先圈地、后招商”的模式，将大量新增土地指标囤积在手中作为招商引资的筹码，导致资源严重错配与浪费。如今，自然资源部要求各级主管部门必须积极主动对接相关部门的“十五五”重点项目空间需求，依据国土空间规划协同开展科学选址，并明确重点项目清单。这意味着，土地资源的分配不再依据行政级别的讨价还价，而是完全取决于项目本身是否符合国家的顶层战略规划（如新质生产力布局、高端大国制造、绿色能源基地建设等）。中央政府正通过紧握自然资源要素分配这根权杖，强有力地引导并纠偏地方的产业结构调整方向。

效率与次生风险防范的深度考量

在推演“增存挂钩”等强力政策的实施效果时，当然也得警惕宏观调控在微观执行层面可能引发的次生风险。

一方面是地方财政的失速风险。对于许多存量盘活难度极大、地方自有财力已经十分薄弱的非核心城市，如果长期的转移支付或专项债支持不能及时跟进，“断供”新增建设用地可能会导致其基层“三保”（保基本民生、保工资、保运转）面临严峻考验。

另一方面是政策执行的扭曲风险。在刚性的“盘活存量”考核压力下，必须防范地方政府为了凑齐账面上的盘活指标，而进行脱离实际需求、破坏市场规律的“形式主义盘活”。例如，将尚在正常运转或具有历史保留价值的老旧厂房强行拆除假装盘活，这不仅无法带来真实的经济增量，反而会造成社会财富的巨大无谓损耗。因此，38号文特别强调要结合定期体检评估，依託“一张图”系统对各项指标的执行情况进行“不定期监测”。这种动态评估与过程监管，正是为了在保持政策高压的同时，防止地方出现“一刀切”或“运动式”执行的偏差。

五、面向“十五五”的地方发展稳健可持续路径推演

在38号文划定的刚性纪律框架下，地方政府必须彻底丢掉通过无序物理扩张换取短期GDP繁荣的路径依赖幻觉。结合中国各地千差万别的资源禀赋，在“十五五”开局之年，地方政府唯有探索内涵式、可持续的发展路径，方能破局重生。

路径一：依托“一张图”构建精细化的全生命周期空间资产管理体系

在存量博弈时代，地方自然资源管理的职能必须从传统的“指标审批发证”向现代化的“空间资产精细化运营”跃升。

首先，地方政府需借助省域同一平台的联审机制和国家“一张图”底座，对辖区内的批而未供土地、闲置低效土地、沉睡的厂矿资产进行一次彻底的“数字化摸底”。结合地形地貌差异与环境保护红线，建立精准到宗地的“一地一策”管理台账，实行全生命周期的追踪与调度。

其次，存量用地的盘活绝不能再局限于单一的“大拆大建”推倒重来。各地应因地制宜探索微更新、混合产业用地（M0）、“工业上楼”等集约化利用模式。以杭州市的先进经验为例，其出台的2026年要素保障政策中，明确探索在沿用单元详细规划中建立“规划单元—实施单元”的编制层级，提升了规划的实操性；同时推进永久基本农田的“优进劣出”，为乡村一二三产业融合发展预留空间。这种深度的空间挖潜，才是符合政策导向的高质量盘活。

路径二：产业重构与空间配置的深度融合与制度创新

失去房地产这个财政“奶牛”后，地方政府重塑财政根基的唯一出路是深耕实体经济，培育长期可持续的税源。这要求土地要素的保障必须向实体产业进行极端的倾斜。

杭州市在2026年的政策中提出了极具示范意义的“双比例”硬指标：明确全年工业用地出让不少于1万亩，并且硬性规定70%以上的工业用地必须用于保障先进制造业集群，80%以上必须投向民间投资项目。这种将稀缺土地资源以法定形式锚定先进制造与民营经济的做法，为各地提供了极佳的范本。

此外，为了适应实体经济在当前宏观环境下的利润承压现实，地方政府需进一步打破常规，探索更为灵活的土地供应制度。从“以售为主”的传统出让模式向弹性的“租让并举”制度转型，允许工业用地分期供地、分阶段办证，甚至探索“土地、在建工程、房地”全生命周期的无缝抵押融资模式。

通过从土地出让环节大幅让利，切实降低实体企业的空间使用与制度性交易成本，用政府主动释放的“空间红利”来置换未来持久的“税收红利”。

路径三：从“土地金融”向“资产金融”的跨越式重构

要彻底化解对卖地收入的依赖，地方政府必须重构其底层资产负债表。过去的资产端充斥着对尚未征收土地的“预期高溢价”，而未来，资产端必须由具有真实、稳定现金流的存量运营资产来填充。

这就要求地方主政者实现从“行政管理者”向“现代投行家”的思维跨越。面对巨大的盘活资金缺口，地方应充分利用1000亿元财政金融协同促内需专项资金、以及允许专项债用于土地储备的宏观政策红利，果断进行低效资产的重组与剥离。同时，积极引入REITs（不动产投资信托基金）等成熟的金融工具，将盘活后的优质保障性租赁住房、产业园区、邻里中心甚至市政基础设施进行证券化发行。通过资产的循环上市，打通“盘活存量——回收资金——再投入新建”的良性金融闭环，真正实现城市运营的资本化与可持续化。

总结

《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号）的出台，绝不仅是一份行业管理文件的发布，它是中国宏观经济转型期极具历史分量的一座里程碑。它以不容置疑的中央集权意志，强力切断了地方政府依赖新增农田转化进行无序扩张的制度性退路。

通过确立严苛的“增存挂钩”底线，它将房地产市场与地方财政治理强行拖离了狂飙突进的舒适区，推入了一个以“存量博弈、集约增效、内涵式重构”为核心特征的全新纪元。

在这个痛苦而深刻的范式转移过程中，短期内地方财政的阵痛与房地产行业的剧烈洗牌在所难免。整体看，对城投和地产的短期影响都相对负面，核心是推升了地方获取新耕地的成本，不像以前那样崽卖爷田不心疼。

但从宏观历史的长周期推演，这一破釜沉舟的政策决断，将从根本上扭转中国过去几十年要素资源错配的系统性积弊。伴随着“少而精”的高质量供给，房地产行业将洗尽铅华、回归居住与民生的本源；而在严峻的资源禀赋约束下，地方政府将被迫放弃急功近利的土地投机，重新沉下心来回归城市精细化运营与实体产业培育的主责主业。唯有顺应这一不可逆转的宏观趋势，在刚性约束中谋求创新、在存量深水区中挖掘潜能，中国广袤的地方经济基本盘才能在“十五五”的征程中，真正走出一条行稳致远、可持续的高质量发展坦途。

城投，或许一定程度上，将和土地和谐共生，转型产投而非卖土地的大爷，真正进入转型的分野。地产，则可以认为老地产公司，大多不具备转型的能力，应该是在历史的浪潮中退下，能穿越周期本就很少，需要一定程度的能力重构，短期是有些压制情绪的。

信堡投研提供专业的信用投研工具、资讯、数据、模型、可投库、调研和路演等服务，部分高频数据我们是通过大量的实体调研、同业渠道对话获得。

更多服务和内容详见信堡官网https://www.bondbao.com，或小程序“信堡Lumos”，欢迎机构咨询服务，申请试用。