2026丙午马年开春，中国房地产市场迎来意料之外的转折信号。随着国家统计局3月16日发布的2026年2月70个大中城市商品住宅销售价格数据落地，叠加中指研究院、58安居客等机构的补充监测，一个明确的趋势已然显现：在全国楼市整体仍处于调整周期的背景下，北京、上海两大核心城市房价率先开启上涨通道，打破了此前市场对“小阳春乏力”的普遍预期，成为马年楼市最引人关注的“意外信号”。这一现象并非偶然，而是政策引导、供需失衡、预期修复多重因素共振的结果，既折射出核心城市楼市的独特韧性，也暗藏着行业转型期的深层逻辑。
马年小阳春的“意外上涨”，首先以官方数据为核心支撑，呈现出清晰的量价联动特征。尽管国家统计局尚未完整公布京沪两地2月房价的具体环比涨幅，但从高频数据和机构监测来看，上涨态势已十分明确。上海方面，自2月25日“新七条”新政落地后，市场响应速度远超预期，3月1日至10日二手房网签总套数达8467套，粗略推算全月成交量大概率突破1.5万套的市场“枯荣线”，其中3月7日单日成交1324套，创下2020年以来单日交易量第八高。成交量的攀升直接带动价格企稳回升，上海核心板块二手房挂牌价温和上调，议价空间从过去的10%-15%收窄至5%以内，部分小户型、低总价刚需房源甚至出现“当天看房即成交”的现象。
北京市场同样表现亮眼，尽管政策调整力度相对温和，但市场复苏势头稳健。1-2月北京二手住宅网签规模超2.3万套，高出近十年同期平均水平两千余套，二手住房套均总价上涨近10万元。通州区一位资深中介透露，热门小区一套房子往往有七八组客户谈价，买家急于入市锁定房源，卖家则持观望态度等待合理成交价，供需两端的活跃度较去年同期显著提升。此外，北京海淀区推出的“海青安居”政策，为重点产业应届毕业生提供每月1000元、最长2年的安居补贴，进一步激活了刚需群体的购房需求，为房价企稳上涨注入动力。
京沪房价的突发上涨，核心驱动力来自政策端的“精准滴灌”与供需关系的边际改善。2026年开年以来，各地地产政策呈现“自上而下协同发力”的态势，全国前两月已发布100多条调控政策，而京沪作为核心城市，政策优化更具针对性。上海“新七条”堪称年内最重磅的楼市新政，不仅拓宽外环内限购范围、增加购房群体，还将首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和绿色建筑相关优惠，最高额度可达324万元，大幅降低了刚需群体的购房成本。这种精准聚焦刚需、优化购房体验的政策，直接激活了沉睡的市场需求，成为房价上涨的“催化剂”。
从供需层面来看，京沪二手房库存去化周期的改善，为房价上涨奠定了基础。中金公司研究显示，2025年下半年以来，北京、上海二手房挂牌量持续下行，两地去化周期已基本回到房价有望企稳的区间范围内。与过往不同，本次挂牌量下行并非源于成交加速，而是来自可出售体量和业主出售意愿的下降，表现为新挂量减少、撤牌量增多，这一现象被认为是社会库存自然触底的体现。库存压力的缓解，使得市场供需关系从“买方主导”向“供需平衡”转变，业主惜售情绪上升，进而推动房价温和上涨。同时，京沪作为人口持续流入的核心城市，教育、医疗、就业等优质资源的稀缺性，决定了住房需求的刚性支撑，这也是其能够率先走出调整、实现房价上涨的根本原因。
需要明确的是，本次京沪房价上涨并非“全面普涨”，而是呈现出显著的结构性特征，这也是马年小阳春楼市的重要特点。从区域来看，上涨主要集中在核心城区和优质板块，如上海外环内、北京五环内的成熟社区，以及近地铁、靠产业园的品质楼盘，而远郊区县房价仍保持平稳，部分区域甚至仍有小幅回调。从户型来看，小户型、中低价位的刚需房源成为成交主力，上海新政对非户籍人群的倾斜，进一步放大了这类房源的需求，推动其价格率先上涨；而大户型、高总价的改善型房源，成交虽有回暖，但价格涨幅相对温和。这种结构性分化，充分说明当前楼市复苏仍处于“局部萌动”阶段，尚未形成全面回暖的态势。
京沪房价开涨这一“意外信号”，背后也反映出房地产行业发展的深层转变。2026年政府工作报告中，房地产表述从“止跌回稳”转向“着力稳定”，明确聚焦民生保障、新房与二手房协同去库存、“好房子”落地等核心目标，标志着行业正式告别规模竞赛，转向高质量发展阶段。上海试点三区二手房收储、全国多省市启动存量土地与房源收购，既化解了市场库存，又增加了保障房供给，这种“去库存与保民生结合”的模式，正在重塑楼市发展逻辑。同时，“好房子”建设的推进、物业服务质量的提升，也让房子回归居住本质，优质房产的价值进一步凸显，这也是京沪核心板块房价上涨的重要支撑。
对于这一“意外上涨”信号，市场仍需保持理性，既要看到核心城市楼市的韧性，也要警惕潜在风险。从可持续性来看，京沪房价的企稳上涨，离不开政策支持和库存改善的双重支撑，但如果未来核心城市宅地新供体量超预期增加，或二手房挂牌量大幅反弹，可能会对房价形成压力。此外，当前全国楼市整体仍处于调整周期，海南等部分地区楼市随政策与需求短期波动，未现持续性复苏，土拍市场也呈现显著结构性分化，仅核心城市稀缺地块受追捧，全国土地成交规模连续回落。这意味着，楼市复苏仍面临“乍暖还寒”的局面，全面回暖尚需时间。
对于普通人而言，京沪房价上涨既带来机遇也带来考验。刚需群体可借助当前宽松的政策环境，聚焦核心板块的刚需房源，实现安居需求，但需理性判断自身支付能力，避免盲目跟风；改善型群体可把握市场窗口期，优化资产配置，选择品质优良、配套完善的房源；而投资群体则需摒弃“买房必涨”的旧思维，认清楼市结构性分化的趋势，谨慎布局。
综上，2026马年小阳春京沪房价开涨，是政策、供需、预期多重力量共振的结果，是核心城市楼市韧性的体现，也是行业向高质量发展转型过程中的阶段性特征。这一“意外信号”并非楼市全面回暖的标志，而是结构性复苏的开始。未来，随着政策的持续优化、库存的进一步消化和市场信心的逐步修复，京沪楼市有望保持平稳复苏态势，但整体仍将呈现“核心领跑、局部企稳”的分化格局。对于整个房地产行业而言，告别普涨时代、聚焦核心价值、回归居住本质，将成为未来长期的发展主线。
