（来源：深圳房产在线）
（业主们讨要说法，图片来源业主）
2026年伊始，深圳第一个发生大批业主齐喊“退房”的项目出现了。
在湾啟紫荆府的公众号宣传中，该项目是位于前海妈湾的人居标杆，在销售阶段，项目以“铝板+玻璃幕墙”外立面为核心卖点，但近日，业主们却发现，开发商在未提前告知业主的情况下，对房屋幕墙玻璃颜色及供应商进行了调整。
谁曾想到，这个备案均价10万+的楼盘，幕墙玻璃颜色竟成了第一个坍塌的多米诺骨牌，业主同时指出，项目大门公共区域的设计、石材选用与此前宣传存在差异，且多项承诺整改事项尚未落实，一系列问题引发业主强烈不满。
据业主最新反馈，目前维权业主或已超200人。
小编查询到，2024年12月，湾啟紫荆府首次开盘，推出1栋1单元和2单元，均价约10.1万元/平米，一年过去，319套房源至今仍有30套房源待售，2025年6月，项目再次推出2栋165套房源，深圳市房地产信息平台显示，截止至1月20日，已备案房源为101套，去化率6成。
不仅如此，去年6月开盘的2栋，实际上对比更早开盘的1栋，同样面积的户型，最高已降了100万元。
降价以外，有中介人士表示，去年年中加推的湾啟紫荆府，在遭遇开盘滞销后，给中介的转介佣金一度提高了3%，一度创下了整个前海核心地段新房住宅有史以来最高的佣金。
一、
开发商擅自更改外立面玻璃？
一块玻璃颜色背后的“罗生门”
业主们的质疑不无道理。
当前仍处于建设中的湾啟紫荆府，正在安装的外立面玻璃，颜色与3~4楼的实体样板间截然不同。于是，便出现了同一栋楼外立面上，实体样板间采用的是偏灰色玻璃搭配银色铝格栅，但除此之外，项目批量安装的玻璃颜色却变为蓝色，与样板间存在明显差异，整体观感大打折扣。
（项目外立面玻璃存在明显差异，图片来源业主）
据业主介绍，项目的开发商曾明确告知“实地交付样板房是本项目房源交付标准的直观展示”，而对于任何一名业主来说，外立面是一个楼盘的核心品质体现，更不用说其购买的是位于前海的高端楼盘，这样的“重大变更”，业主们必然需要一个说法。
对此，开发商的解释颇具戏剧性。
一开始，开发商方面表示，更换原因为原品牌玻璃（旗滨）在使用过程中，自爆率高，呈现不稳定性，而经过综合考量，新品牌（信义）质量更稳定、成本更高，是为业主好。
这说辞很快被业主拆穿。业主指出，样板间的灰色玻璃是原厂原片，Low-e膜平整耐用，而批量安装的蓝色玻璃属于工程片，“品质根本不在一个档次”。
更关键的是，两种玻璃相关的细节参数，采购成本是否真的更高，开发商始终拒绝公示任何单据。
直至1月13日，开发商、业主、街道办的多方沟通会议，业主们表示，开发商已承认其工作人员在未进行公示且未征得业主同意的情况下，擅自更改了湾啟紫荆府外立面玻璃。开发商承诺。将严格按照购房合同要求，将外立面整改回与1栋样板间一致的玻璃及铝板材质，并确保品质达标，未来交付标准也将以样板间为准。
在整个过程中，值得注意的还有，有业主向媒体爆料，在业主最初向开发商反馈上述问题后，项目方将外立面玻璃及铝板统一涂白，甚至1栋样板间玻璃突然被贴膜。
二、
业主爆料湾啟紫荆府“减配”三连击
宣传资料和实体样板间均“仅供参考”
玻璃颜色只是导火索，业主们陆续发现，湾啟紫荆府的“减配”“货不对板”操作，已渗透多个角落。
第一，是大门“变脸”：项目的宣传物料中，设计上气势恢宏、石材厚重的大门，在实际施工中用料和设计大幅缩水，被业主质疑虚假宣传、减配、廉价，而开发商曾承诺2025年底整改，小编也发现，去年11月底，湾啟紫荆府项目公众号便曾发布过《关于湾啟紫荆府主门楼及次门楼提升变更的公告》，
但业主近日表示，12月份，开发商又改口称“等房子卖完再处理”，至今未见动工；
第二，是公区“素颜”：10万+单价的楼盘，有业主在项目开放日发现，入户大堂摆放的竟是塑料绿植，车库墙面大面积使用普通涂料，而非宣传PPT中的高端材质。对此，开发商目前将这些宣传资料称为“过程稿”，拒绝承认其为正式承诺；
第三，还有景观“消失”：早在去年7月，就有湾啟紫荆府的业主发现，项目销售采用的异地样板房，与实际情况存在差异，特别是开发商宣传的景观方面存在差异。
业主反映，项目一期开盘前，向业主展示和宣传的部分户型是“270度前海景观”，异地样板间也做的是大面积凸窗景观面，直至实体样板房完成，业主们才发现当初宣传的大凸窗景观面，在实际建设中被外围的格栅大面积遮挡。
最讽刺的莫过于，有业主爆料，在维权初期，开发商“积极整改”的并非业主提出的问题，而是涉嫌虚假宣传的证据——在业主提出问题后，开发商则也增加了实体展示样板间的格栅。
针对此次湾啟紫荆府涉嫌货不对板、虚假宣传，有律师人士表示，依据《中华人民共和国民法典》第四百七十条，合同内容可通过多种方式约定，标的物质量是合同一般应包含的条款。实体样板间作为对房屋质量及装修、设备标准的可视化展示，若在销售过程中被反复、重点用作招徕和承诺手段，且购房者基于该展示形成明确信赖并作出购买决定，则其展示内容可能被认定为合同合意的一部分，或构成开发商的有效承诺。
即便未写入书面合同，只要内容具体确定（如玻璃颜色、石材品种、装修工艺等），并对合同订立及房屋价格产生重大影响，依据相关司法解释精神，也可能被视为合同内容，开发商擅自变更可能构成违约。
三、
当业主维权贯穿前海建投“转型关键年”
妈湾唯一开发主体接连交出不及格答卷
湾啟紫荆府位于前海妈湾板块，是前海三湾中体量最大、容积率最低，比较纯粹的居住区。
开发企业为深圳市前海蛇口启迪实业有限公司，其背后的“深圳市招商前海驰迪实业有限公司”，是国资巨头联手——由深圳市前海建设投资控股集团有限公司，与深圳市招商前海实业发展有限公司各持股50%。
2016年，前海建投旗下“深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司”正式成立，成为妈湾片区2.9平方公里唯一的开发运营主体。
深圳市前海建设投资控股集团有限公司董事长为李荣生，在前海建投的官网上，一篇“公司要闻”中曾提到，8月21日下午，前海建投集团召开2025年度重大项目、重点工作冲刺动员会，集团党委书记、董事长李荣生在动员时指出，2025年是前海合作区成立15周年、前海蛇口自贸片区挂牌10周年，也是集团经营转型的关键之年。
然而，或许李荣生也没有想到，就在过去这一年，旗下前海瑧玺和湾啟紫荆府两个前海“网红盘”陆续出现问题。
比湾啟紫荆府更早推出的前海“瑧玺家园”项目，按照合同约定，本应于2025年12月底集中交付，但也因为交付质量问题，甚至有业主称，拒收率或许已高达80%。
据了解，不少业主收房期间发现自家墙体渗水，电线、门框、地板等木质材料全都泡水甚至发霉，并且公区存在多处设计不合理、存在居住安全有隐患的地方，许多业主表示不能接受，因此拒收收房。
多个网络平台信息均显示，实际上，瑧玺项目的业主维权路已长达一年之久。
过去一年多的时间里，业主们陆续发现及爆料，项目存在虚假宣传以及严重质量、安全问题，包括如外立面、玻璃幕墙、铝板等各方面都存在降标减配的问题，品质与宣传严重不符，开发商则拒绝任何沟通和整改。
更严重的还有，开发过程中由于粗暴的作业方式，已导致楼板及墙体内部钢筋被大面积截断，严重削弱主体结构承重能力，存在严重安全隐患。业主无奈的，甚至是实体样板间也早早就出现窗户幕墙、外墙、楼板全漏水，侧墙渗水。
彼时，开发商也曾发出过一份《关于瑧玺家园项目网络不实信息的声明》，表示项目仍处于施工状态，并未完工，个别问题已经处理。
然而，一年到头，约定交付时间已至，核心质量问题似乎依然没有得到解决。
12月31日，项目官微再次发出了一份《瑧玺家园品质升级公告》，表示瑧玺家园项目集中交付以来，部分业主向公司提出了众多宝贵建议，截至公告发出时，公司已取得有权决定相关品质升级事项的足够人数比例的业主签字确认。
因此，项目启动了《瑧玺家园共有部分品质升级方案》、《瑧玺家园1栋一单元共有部分品质升级方案》、《瑧玺家园1栋二单元共有部分品质升级方案》、《瑧玺家园2栋一单元共有部分品质升级方案》、《瑧玺家园2栋二单元共有部分品质升级方案》的实施工作，开发商最后表示，将在2026年8月31日前尽快实施完。
言下之意，反馈问题的业主不在少数，存在的问题亦不少，拒绝收房的业主更有可能达到极大比例。
购房者真金白银置业这座城市的未来，却遭遇开发商“偷梁换柱”，8个月后，前海建投再次交付给业主们的，又会是一个怎样的小区？
来源：网易房产深圳
