主要财务指标：收入利润双降 现金流分派率0.86%
报告期内（2025年10月1日-12月31日），华夏合肥高新产园REIT（基金简称）实现收入15,780,349.79元，净利润2,329,279.59元，经营活动产生的现金流量净额18,711,009.89元。本期现金流分派率0.86%，年化现金流分派率5.26%。
| 主要财务指标 | 报告期（2025年10月1日-2025年12月31日） |
|---|---|
| 本期收入 | 15,780,349.79元 |
| 本期净利润 | 2,329,279.59元 |
| 本期经营活动产生的现金流量净额 | 18,711,009.89元 |
| 本期现金流分派率（%） | 0.86 |
| 年化现金流分派率（%） | 5.26 |
基金业绩表现：可供分配金额同比降48.56% 单位分配0.0139元
报告期内，基金可供分配金额为9,739,475.57元，单位可供分配金额0.0139元；本年累计可供分配金额59,550,404.60元，单位0.0851元。实际分配方面，本期未进行分配，本年累计实际分配53,150,778.28元，单位实际分配0.0759元。
值得注意的是，本期可供分配金额较上年同期下降48.56%，主要因项目出租率和平均租金单价下降，导致租金收入较上年同期减少659万元。
| 期间 | 可供分配金额（元） | 单位可供分配金额（元） |
|---|---|---|
| 本期 | 9,739,475.57 | 0.0139 |
| 本年累计 | 59,550,404.60 | 0.0851 |
| 期间 | 实际分配金额（元） | 单位实际分配金额（元） |
|---|---|---|
| 本期 | - | - |
| 本年累计 | 53,150,778.28 | 0.0759 |
投资策略与运作分析：多举措应对出租率压力 促销与定制服务推动企稳
面对合肥市产业园租赁市场整体承压、出租率下行的挑战，基金管理人及运营管理机构采取多项市场化运营举措：推出优惠促销方案，拓展中介机构合作渠道，并为长期稳定租赁需求客户提供定制化装修等增值服务。通过上述策略，项目出租率逐步企稳回升，为长期回报提供支撑。
不动产项目运营指标：出租率同比降17.6% 剩余租期升126.32%
报告期末，项目可供出租面积297,452.37平方米，实际出租面积209,105.88平方米，出租率70.30%，较上年同期的85.31%下降17.60个百分点。报告期内平均租金单价（含税）29.83元/平方米/月，上年同期为34.28元/平方米/月，同比下降13.0%。
值得关注的是，报告期末加权平均剩余租期2.15年，较上年同期的0.95年大幅上升126.32%，主要因优惠促销吸引客户签署中长期租约，租户结构稳定性增强，有利于提升项目长期经营韧性。
| 指标名称 | 本期 | 上年同期 | 同比（%） |
|---|---|---|---|
| 报告期末实际出租面积（平方米） | 209,105.88 | 253,753.92 | -17.60 |
| 报告期末出租率（%） | 70.30 | 85.31 | -17.60 |
| 报告期内平均租金单价（含税，元/平方米/月） | 29.83 | 34.28 | -13.0 |
| 报告期末加权平均剩余租期（年） | 2.15 | 0.95 | 126.32 |
| 报告期末租金收缴率（%） | 84.21 | 87.11 | -3.33 |
项目公司财务：营收降29.69% EBITDA降18.17%
项目公司整体财务数据显示，报告期内营业收入15,608,750.09元，较上年同期的22,200,759.00元下降29.69%；营业成本/费用25,775,394.87元，同比降26.23%；EBITDA（息税折旧摊销前利润）11,963,547.16元，同比降18.17%。
资产负债方面，报告期末总资产952,153,686.89元，较上年末降0.99%；总负债891,413,811.63元，较上年末升3.25%，主要因长期应付款增加。
| 科目名称 | 报告期金额（元） | 上年同期金额（元） | 变动比例（%） |
|---|---|---|---|
| 营业收入 | 15,608,750.09 | 22,200,759.00 | -29.69 |
| 营业成本/费用 | 25,775,394.87 | 34,941,718.29 | -26.23 |
| EBITDA | 11,963,547.16 | 14,620,382.35 | -18.17 |
基金资产组合：货币资金占比100% 无其他投资
报告期末，基金除不动产支持证券外的投资组合中，货币资金和结算备付金合计871,698.59元，占比100%，无固定收益投资、买入返售金融资产等其他投资。
| 项目 | 金额（元） | 占比（%） |
|---|---|---|
| 货币资金和结算备付金合计 | 871,698.59 | 100.00 |
| 合计 | 871,698.59 | 100.00 |
管理人展望：市场竞争严峻 需求与竞争端双轮驱动应对
管理人指出，合肥市产业园租赁市场面临民营与国有产业园租赁价格普遍下行、出租率提升阻力大的挑战，租户则面临需求萎缩、资金链紧张等压力。对此，基金将通过需求侧拓展（开拓中介渠道、提供定制化装修）和竞争侧应对（优惠促销、特价房源）双轮驱动，维持竞争优势。
风险提示：出租率与租金下行压力持续 市场竞争加剧
报告期内，项目出租率和租金单价双降导致收入下滑，可供分配金额显著下降。未来，若合肥市产业园市场竞争进一步加剧，或租户经营压力传导至租赁需求，可能继续对项目现金流及分配能力产生不利影响。投资者需关注出租率恢复不及预期、租金收入持续下滑的风险。
投资机会：剩余租期延长提升稳定性 运营优化或改善现金流
尽管短期面临压力，但项目加权平均剩余租期大幅提升至2.15年，租户结构稳定性增强，为长期现金流提供支撑。同时，管理人已实施的市场化运营举措若能有效推动出租率回升，叠加租金收缴率维持在84%以上水平，有望逐步改善项目盈利能力及可供分配金额。
基金份额变动：封闭运作期份额保持7亿份不变
报告期内，基金份额总额无变动，期初及期末均为700,000,000.00份。作为契约型封闭式基金，本基金封闭运作期间不开放申购与赎回，可在深圳证券交易所上市交易。
| 项目 | 份额（份） |
|---|---|
| 报告期期初不动产基金份额总额 | 700,000,000.00 |
| 报告期期末不动产基金份额总额 | 700,000,000.00 |
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