出品/联商专栏
撰文/方湖
编辑/娜娜
2025年已步入尾声，又到了总结复盘的时刻，这一年，商业地产行业有哪些新变化？呈现出怎样的新特征、新局面？未来又有何新趋势？一起来回顾分析一下。
01
降速提质，发展分野
2025年，商业地产行业正进入一个“降速提质、头部恒强”的新阶段。头部企业普遍主动放缓开业速度，通过精细化运营、模式创新和增强资本运作能力来寻求高质量发展。它们之间的战略选择也出现明显分化。
梳理六家头部企业2025年发展数据：
大致呈现如下特征：
第一梯队（全面领先）：华润万象生活是综合实力的绝对王者，珠海万达商管是规模扩张的“速度冠军”。
第二梯队（特色领跑）：龙湖集团是稳健优质的典范，印力集团是专业运营和资管的典范。
第三梯队（聚焦深耕）：新城控股是下沉市场的“规模之王”，爱琴海商业则是下沉市场的积极开拓者。
发展核心趋势分析：
在这个“降速提质”的主旋律下，巨头们在规模、模式和质量三条赛道上展开了差异化竞争。
1. 规模扩张：从“求快”到“求稳”，策略分野初现。
行业整体放缓新开业速度，但巨头间选择不同：
华润万象生活代表了“高质量扩张”路径。在上半年新开4座商场、计划全年新开15座的节奏下，其扩张始终以核心区位和高端产品线（万象城）为依托，确保新项目质量与品牌溢价。
珠海万达商管也在PAG财团介入开始大刀阔斧改革，变革组织架构、回归经营轨道、启用新的管理层，同时也放缓开店步伐，2025年开19座广场。
龙湖集团则体现了“深度运营优先”的思路。上半年仅新开1座商场，战略重心明显转向存量项目的调改与运营提效，例如投入近3亿元进行“一店一策”的精细化改造。
行业共性在于：单纯追求开业数量的时代已经结束，“有质量的开店”成为共识，企业更关注单个项目的盈利健康和长期价值。
2. 发展模式：“轻重并举”成共识，专业能力定胜负
轻资产管理成为标配与支柱。这已从可选战略变为行业生存与扩张的核心模式。除轻资产鼻祖珠海万达持续输出管理外，华润万象、龙湖等传统重资产巨头也已拓多个轻资产项目，占比显著提升。此举有效降低了企业负债与风险，提升了资本效率和扩张灵活性。
商管公司向专业化资管平台进化是终极考验，行业更高阶竞争在于全周期资产管理能力。印力集团的转型最具代表性，正从运营商转向“市场化大资管平台”。其成功发行中金印力消费REIT，完整展示了“投、融、管、退”的闭环能力，为行业提供了通过资产证券化实现资本退出的范本，这将是巨头未来重要的核心竞争力。
3. 经营质量：运营深度构筑终极护城河
当规模与模式趋同，运营的精细度成为决定性的护城河。竞争聚焦于：
数据驱动的客群深耕：会员体系是核心资产。华润的“万象星”与印力的会员体系均突破数千万量级，通过对会员数据的深度挖掘实现精准营销与服务，直接提升消费频次与客单价。
空间与内容的持续创新：物理空间正从交易场所转变为体验目的地。无论是龙湖的“一店一策”存量改造，还是万达强调的非标化设计，目的都是打破同质化，以独特的场景和内容吸引客流。
全链条数字化赋能：数字化已渗透至从前期选址、招商，到中期经营诊断、营销，再到后期能耗管理的每一个环节，成为提升决策效率和运营韧性的底层基础设施。
小结：分野已定，能力为王
2025年，商业地产巨头的分野日益清晰：
华润依托强大资源和品牌，走高质量扩张与深度运营并重的领先之路。龙湖选择守精弃速，聚焦存量深度运营与稳健的轻资产业务。万达凭借先发优势与强大执行力，巩固其轻资产输出龙头地位。印力则瞄准金融化前沿，构建大资管平台的独特生态。
行业主旋律已彻底转变为 “精耕细作” 。未来的赢家，不再是拥有最多资产的企业，而是具备卓越运营能力、成熟资管模式与强大生态链接的组织。轻重分离、专业分工、资本循环加速的格局下，巨头们正依据自身基因，在三条赛道上奔向不同的未来。
基于现有信息，头部企业的格局可进一步明确为：
1、第一梯队（引领者）：华润万象生活在运营质量和品牌影响力上全面领先，是行业毋庸置疑的标杆。珠海万达商管虽有下滑但仍有基本盘优势，以庞大的网络规模、成熟的轻资产体系和极致的执行力，在下沉市场具有先发势能。
2、第二梯队（差异化巨头）：龙湖集团以优异的财务稳健性和一二线核心区位的运营质量著称，是“稳健优质”的代表。印力集团凭借顶级的资管能力和丰富的产品线，正成为连接资产与资本的核心平台。新城控股则在三四线市场建立了巨大的规模网络和盈利优势。
3、挑战者：以爱琴海为代表的企业，虽然抓住了下沉市场的机遇，但在项目可复制性、品牌竞争力和长期收益稳定性上面临更大挑战。
02
港资发力，品质崛起
2025年是港资商业项目备受瞩目的一年，多个重磅项目计划入市，包括上海新鸿基ITC Masion、香港置地金陵中寰JLC等。
下表简要汇总了各企业截至2025年底的已开业项目数量及2025年的新增开业情况：
主要趋势分析
从2025年的市场动向来看，港资商业在内地的发展呈现出以下几个突出特点：
1、持续深耕核心城市：头部港企普遍将内地作为发展的“主战场”，未来几年仍有大量新项目在筹备中，例如新鸿基今年开业3个项目、K11和瑞安分别有2个项目，太古地产内地有多个项目在筹备。
其布局逻辑，高度聚焦高能级城市，分别位于上海、南京、深圳等高能级一线及新一线城市的核心地段。例如，恒隆通过签约南京西路项目，进一步巩固了在上海顶级商圈的布局，这体现了其追求资产质量和长期稳定回报的投资逻辑。
2、探索多元发展路径：除了传统的重资产开发，港资企业也在探索更灵活的模式。例如，恒隆采用的 “V.3策略”，即通过长期租约、合作改造等方式，对成熟商圈内的现有资产进行升级，以相对更高效的资本投入扩大影响力。如恒隆近期在长三角以长期租约获取上海梅龙镇广场、杭州百货大楼、无锡新世界百货等项目，负责其改造升级与运营。
3、产品线持续迭代与细分：为了适应不同市场和客群，企业不断细分产品线。例如K11集团形成了K11、K11 Select和K11 ECOAST（针对海滨资源和绿色发展）三条主线；太古地产则拥有太古汇、太古里、太古坊等不同定位的产品线。
4、品质化和精细化运营：港企在项目空间营建、建筑物业品质、场景化营造等方面体现较高设计能力、硬件品质和精细化运营能力，这是在极度浮躁的结果导向商业社会的一个逆命题，但是港企遵循商业底层逻辑，充满人文精神关怀、人性温度体验，精细化运营，不紧不慢文火慢炖来做商业。就像金陵中寰JLC虽然定位降级为潮奢，但是空间设计、场景营造和物业品质一点都没打折。
总而言之，2025年港资商业在内地市场并非追求数量的快速扩张，而是更侧重于在核心城市进行战略性深耕，并通过产品创新与灵活的资产运营模式来巩固其高端市场的领先地位。
03
奥莱活跃，阵容扩张
2025年确实是奥特莱斯业态非常活跃的一年，不少备受瞩目的新项目已经或即将亮相。
2025年奥莱项目发展特点
今年奥莱发展的一些显著趋势：
1、“奥莱+文旅”深度融合：新开的奥莱项目越来越注重与旅游、休闲体验结合。例如，北京的湾里·王府井WellTown紧邻环球度假区，西安的兵马俑国际奥莱小镇直接建在著名景点旁，旨在吸引游客进行一站式消费。
项目通过打造独特的建筑风格（如湾里的“光、水、天空”三大中庭）、引入大型体验业态（如引入大型亲子乐园、宠物友好空间）、引入艺术展览（WCCA湾里当代艺术中心）和举办文化市集和营销活动（如音乐节、电竞活动）等活动，创造出远超越购物的沉浸式体验。项目能同时满足家庭亲子、年轻潮人、游客等不同客群的需求，将一个目的地变为“全民微度假空间”。
2、头部企业加速布局：除了传统的奥莱运营商（如杉杉、砂之船、百联、王府井），一些高端商业地产巨头如华润万象生活、德基、SKP的母公司北京华联等也纷纷入局，为奥莱市场带来了新的活力和更高的品质标准。 比如，年底开业的万象滨海购物村是华润万象生活旗下首家奥莱项目，南京羊山湖德基奥莱小镇计划于2026年中旬开业，是德基集团旗下首家奥莱。
3、体验式消费成为核心：单纯的“名品+折扣”已不够有吸引力，新的奥莱项目致力于打造复合型体验空间。它们通过增加餐饮、娱乐、文化、亲子等多元业态，并精心设计建筑场景（如武汉杉杉奥莱的滨湖环境、万象滨海购物村的开放式街区），让购物过程本身成为一种休闲享受。
写在最后
2025年承受经济和消费双下行的压力，商业地产承压之下仍然保持较好发展势头。总的来说，行业内部阵营分化、降速提质，港资商业逆势提速、品质领跑，奥莱跑步加速、阵容扩展，可谓有如原始森林般的美好——百兽奔跑、适者生存。
未来商业发展可能会呈现K线分化趋势：适应当前竞争的、能力强者逐渐走强，比如华润万象在下沉市场的高歌猛进和探索奥莱、万象天地等多产品线模式，港资新鸿基、太古等在国内高线城市的多产品线布局；不能适应当前竞争、经营能力不足者逐渐式微，比如一些区域化商业，有可能逐步退出市场或者被巨头兼并。
