（来源：华夏REITs）
2025年11月11日，全球最大物流REITs中国首秀——华夏安博仓储REIT将正式发售。
安博这样一家全球行业龙头的企业，同时又是REITs领域的领军企业，在中国境内发行的REITs产品，有何特别之处，投资价值如何？一起来看看吧！
01
安博公司的主体优势及首次布局中国REIT市场的战略考量是什么？
首先，安博作为全球领先的物流仓储设施投资商和运营商，专注于物流仓储设施的开发、收购与运营。其管理的物流仓储设施网络覆盖全球四大洲20个国家，是全球经济中的关键枢纽。截至2025年9月，安博物流资产管理规模高达2,150亿美元，资产管理总面积1.21亿平方米，服务全球约6,500家客户。在全球最具活力的核心市场，凭借庞大的网络规模支持客户的业务发展。
其次，安博的主体信用表现稳健，评价极高。安博的穆迪与标准普尔全球评级分别为A2与A，在同业排名中处于领先水平。信用评级是安博经营能力和稳健的财务实力的有力证明。
第三，安博具备丰富的潜在可扩募资产。安博自2003进入中国以来，稳步开展项目投资，已在多个战略核心区域成功管理并持有现代物流仓储设施，为制造、零售、电子商务企业和第三方物流公司提供现代化物流仓储解决方案。目前已布局24个城市，44个项目（含在建），园区总面积共计约530万平方米，资产运营保持稳健。此外，安博持续看好中国市场，并将继续投资，作为耐心资本积极参与在中国长期发展的机会，未来可扩募资产充足。
最后，安博具有丰富的全球REITs管理经验。安博（Prologis）是美国纽交所上市公司，并已在日本、墨西哥等全球多个国家布局REITs，具有丰富的全球REITs管理经验。安博丰富的REITs治理经验，将成为华夏安博仓储REIT的坚实助力。
02
安博作为物流地产的头部企业，在运营管理方面的优势有哪些？
安博的运营管理优势主要体现在系统性和前瞻性，其拥有全球网络化协同优势、丰富的客户资源储备、完善的招商运营机制以及前瞻的市场研究及预警机制，能够在维持当期经营稳定的同时，为资产的长期稳健运营和持续增值奠定坚实的基础。
总结下来，包括以下四个方面：
首先是全球化网络协同优势。安博业务覆盖全球四大洲20个国家，服务客户6,500家以上。凭借安博全球的网络规模，积极支持中国境内客户的国际业务扩展，同时赋能跨国企业在中国的业务发展，这样也进一步增强了项目的抗风险能力。
第二是丰富的客户资源储备。安博进入中国已经超过20多年，正值中国物流行业高速发展的时期，让其有机会与各行业的头部企业、地方性龙头企业建立了长期合作关系，无论是跨国企业还是中资企业，都和安博始终保持良好的合作。而且，其客户资源会随着中国市场的发展变化，不断迭代更新。
第三是具有完善的招商运营机制。从客户开发、客户关系维护、风险管控、行业研究及客户落地等多维度，安博中国始终掌握园区运营主动权。其持续关注园区客户的动态变化，例如，对出租率较高的园区，也会时刻关注市场及客户的动向，未雨绸缪地进行园区宣传、周边市场调研，积极储备客户，确保在经营出现波动的情况下及时引入新租户，最大限度保障基础设施项目的现金流及投资人的利益。
最后是前瞻的市场研究及预警机制。安博中国设有市场研究部，除统计自有项目的数据外，也持续进行市场调研，关注行业趋势和区域内供给需求变化及竞争情况。如果发现市场环境发生变化，会提前做出调整，例如通过灵活的定价策略或租户结构调整，来应对潜在的经营波动。
03
华夏安博仓储REIT设立了一家专门的运营管理机构——深圳前海安博基础设施投资有限公司，负责仓储物流项目的运营管理工作。请问深圳前海安博将如何发挥运营管理的优势？
在运营管理方面，前海安博是安博中国专为华夏安博仓储REIT持有的底层资产的运营管理所成立的全资子公司，目标是通过主动管理提升资产收益，实现底层资产的长期经营稳定。前海安博的主要管理团队均来自于安博中国，管理团队人员均有良好的业界声誉和行业管理经验；主要运营团队均为广州开发区项目、东莞石排项目、东莞洪梅项目的原班管理团队，具有丰富的仓储物流项目运营经验。
在资源统筹方面，前海安博作为安博中国的全资子公司，在流程制度、运营体系和管理理念等方面均遵循安博全球统一标准，通过创新的管理模式和高效的服务体系，提升客户的运营效率和设施价值。
前海安博将充分利用好安博品牌和资源为华夏安博仓储REIT所持有的底层资产服务。
04
本次基金的入池资产安博广州开发区物流中心、东莞洪梅物流中心、东莞石排物流中心，其各自的优势及亮点？
此次入池的三个资产，总建筑面积约35万平方米，总估值21.71亿元，均位于粤港澳大湾区，地理区位优越。
安博广州开发区物流中心
安博广州开发区物流中心的区位极为优越。广州位于珠江三角洲以及广东省的中心位置，而安博广州开发区项目所在广州的黄埔区属于核心位置；同时，广州作为华南地区工业门类最齐全的城市，是整个华南生产制造业最主要的产业链总部基地和供应链中心，有着深厚的制造业基础。安博广州项目周边的交通网络也非常发达，有广州绕城高速、沈海高速、广深沿江高速、广园快速路、107国道等多条交通枢纽干道路，到黄埔港只有8公里、到广州白云机场也只有45公里。这样得天独厚的区位优势，让安博广州开发区物流中心对城配企业以及周边的制造企业有极强的吸引力，是物流仓储市场稀缺的仓储资源。
【安博广州开发区物流中心区位信息概览】
安博东莞石排物流中心
东莞石排物流中心是稀缺的大体量单层高标库，共有8栋，其中2栋为双边库，总面积近15万平方米，契合快递快运、电商零售以及跨境电商等不同各行业客户对于高效周转的需求。单层高标库，特别是双边库的运营效率要优于多层库，因此项目自建成以来受到不同行业客户的青睐，长期满租，有着很强的客户粘性和经营稳定性。
从区位上看，东莞市石排镇处于珠三角中心区域，项目距离莞深高速出入口仅500米，距离国家级高新区松山湖科技园车程13公里，到东莞市中心车程只有30公里，周边交通网络四通八达，可兼顾各个行业的物流分拨与配送需求。
【安博东莞石排物流中心区位信息概览】
由于东莞石排物流中心靠近松山湖科技园，区域内先进制造业聚集，形成了以华为公司为龙头的千亿级智能移动终端产业集群，也有智能装备制造、生物医药、新能源、新材料等战略性新兴产业，因此项目可有效承接湾区高新制造客户，当地租赁需求旺盛，客户稳定且粘性高。
安博东莞洪梅物流中心
安博东莞洪梅物流中心位于东莞市洪梅镇，处于广深运输通道的核心枢纽节点。项目的两栋双层坡道库配有大量的公共停车位，结合周边相对完善的配套设施，适合不同行业客户的多样化需求，包括区域分拨、城配以及跨境电商，满足客户对运营效率的高要求。安博东莞洪梅物流中心自建成以来也保持了较高的出租率，当前出租率为100%，客户粘性较好。
【安博东莞洪梅物流中心区位信息概览】
05
三个基础设施项目周边的竞争格局怎么样，周边的可比项目是否会对两个底层项目的稳定运营产生影响？
对于安博广州开发区物流中心，从区域环境来看，黄埔区毗邻广州核心城区，区位优势显著，交通便利，可以兼顾城配和制造业需求。虽然区域内未来3年有两个项目新增入市，但黄埔区子市场已发展为成熟市场，存量项目均已运营多年，且供需相对稳定。
对于东莞市场，石排物流中心和洪梅物流中心两个项目的建筑标准高，库型良好，在当地市场具有较为明显的竞争优势，特别是东莞石排物流中心的单层高标库，属于稀缺物流仓储资源，因此周边可比项目对其运营影响较小。
06
安博在中国发行REITs，选择广州开发区物流中心、东莞洪梅物流中心、东莞石排物流中心3个项目作为首发资产的考量和原因是什么？
经过优中选优，最终确定广州开发区物流中心、东莞洪梅物流中心、东莞石排物流中心三个项目作为首发资产，体现了安博对于C-REITs发行的重视。
主要是从资产区位优势、合规性、运营稳定性等各方面综合考虑：
第一、首发底层资产的区位优势明显。此次入池3个基础设施资产均位于粤港澳大湾区核心区位，当地市场需求旺盛，能够快速辐射广州、东莞、佛山、中山等大中城市的庞大消费群落以及成熟发达的零售商业网络，是安博中国的核心优质资产。
第二、入池资产的合规性好、成熟度高。项目的设计、建造和管理均为国际一流水准；资产成熟度高、运营良好。资产前期建设依法合规，建设期间合规证照齐全。
第三、资产的运营稳健、盈利能力好。三个基础设施项目出租率均维持在较高水平，有效租金单价较高，整体盈利能力好。
07
仓储物流REITs与其他产权类REITs相比有哪些异同点？
仓储物流REITs与产业园、保租房及消费类REITs的相同点是，都属于不动产类型的REITs，都依赖底层项目的租金收入来为投资者创造收益。
但相较于其他业态，仓储物流行业也有自身的特点，主要体现在两个方面：
首先，底层驱动因素不同。仓储物流核心租户主要为快递快运、电商及产业供应链客户，仓储物流的发展实质是依托于居民消费及产业升级。其中消费尤其是线上消费的增长，促进了电商及快递快运行业的快速发展，从而进一步提高了高标仓储的租赁需求；而产业升级带动了产业细分及产业供应链的优化，从而形成专业化的产品原材料及产成品的配送存储，从而推进了产业客户对于高标仓储的需求。这与其他产权类业态的底层驱动逻辑，是存在区别的。
其次，土地供给方面不同。高标仓储尤其是核心区域的高标仓储供给量相对来说是比较有限的，主要是因为仓储用地指标的限制等因素，因此对于土地稀缺的核心区域而言高标仓储的需求是具有一定韧性的。
08
仓储物流行业未来的发展前景如何？
仓储物流行业未未来有着非常广阔的前景和空间，主要体现在以下几个方面：
第一，中国未来消费市场的蓬勃发展，依然是驱动仓储物流行业发展的基础因素。中国中产阶级的日益壮大和消费品零售市场的持续发展将不断推动现代仓储物流及配送需求的增长。
第二，中国城市群一体化的趋势将继续推进零售热点地区仓储物流需求的增长。国家“十四五”规划强调以中心城市为引领，提升城市群功能，形成高质量发展的重要区域，城市群的辐射带动作用将在一二线核心城市土地资源稀缺的情况下，继续促进我国仓储物流行业蓬勃发展。
第三，高标仓储物流设施的规模会进一步扩大。目前，中国高标仓在仓储总量中的占比较低，随着仓储物流行业对配送效率以及合规安全性要求的提高，高标仓的需求还会进一步增加。
第四，政策支持及产业联动也将继续助力仓储物流行业的快速发展。仓储物流行业是促进实体经济发展的重要产业。目前全行业正在不断推进制造业与物流业联动发展，其发展也具备了良好的外部政策环境。
第五，技术进步将持续赋能高标仓储设施的发展。科技赋能为仓储物流行业实现机械化、自动化、信息化、数字化奠定了技术基础，能够促进仓储物流行业的全面升级，而高标仓储是实现物流科技赋能的重要场景，科技领域发展能够进一步促进高标仓储的需求。
因此，中国的仓储物流行业，特别是高标仓的发展，有着非常广阔的发展空间和前景。
