主要财务指标：本期净利润592.61万元 年化现金流分派率2.71%
红土创新深圳安居REIT（180501）2025年三季报显示，报告期内（2025年7月1日-9月30日）实现多项核心财务数据。其中，本期收入1403.74万元，净利润592.61万元，经营活动产生的现金流量净额1649.73万元。现金流分派率为0.69%，年化现金流分派率达2.71%。
| 主要财务指标 | 报告期金额（万元） |
|---|---|
| 本期收入 | 1403.74 |
| 本期净利润 | 592.61 |
| 经营活动现金流净额 | 1649.73 |
| 本期现金流分派率（%） | 0.69 |
| 年化现金流分派率（%） | 2.71 |
注：数据来源于基金合并报表层面，现金流分派率不等同于基金收益率。
资产负债结构：投资性房地产微降1.42% 长期借款零变动
截至2025年9月30日，基金旗下三家项目公司核心资产负债科目呈现稳定特征。投资性房地产合计8.74亿元，较上年末下降1.42%，主要因折旧计提所致；长期借款合计6.76亿元，与上年末持平，无新增或偿还债务。
| 项目公司 | 投资性房地产（万元） | 较上年末变动（%） | 长期借款（万元） | 较上年末变动（%） |
|---|---|---|---|---|
| 安居百泉阁管理有限公司 | 37533.76 | -1.42 | 29155.03 | 0.00 |
| 安居锦园管理有限公司 | 24257.26 | -1.42 | 18842.27 | 0.00 |
| 安居鼎吉管理有限公司 | 25617.34 | -1.42 | 19585.40 | 0.00 |
运营业绩：整体出租率97.96% 商铺租金单价同比降8.26%
报告期内，基金4个保障性租赁住房项目整体运营稳健。住宅出租率97.96%，同比提升0.79个百分点；租金收缴率99.89%，维持高位。但商铺运营表现分化，百泉阁项目商铺平均租金单价337.71元/平方米/月，同比下降8.26%，租金收缴率96.47%，同比下降2.59个百分点。
| 运营指标 | 本期数据 | 上年同期 | 同比变化 |
|---|---|---|---|
| 住宅出租率（%） | 97.96 | 97.19 | +0.79pct |
| 住宅租金收缴率（%） | 99.89 | 99.82 | +0.07pct |
| 商铺出租率（%） | 76.96 | 76.96 | 0 |
| 商铺平均租金单价（元/㎡/月） | 337.71 | 368.11 | -8.26% |
| 商铺租金收缴率（%） | 96.47 | 99.03 | -2.59pct |
| 停车场出租率（%） | 100 | 100 | 0 |
重点项目表现：保利香槟苑出租率提升9.1个百分点
分项目看，保利香槟苑项目表现亮眼，住宅实际出租面积1.62万平方米，同比增长9.10%，出租率达98.52%，较上年同期提升9.1个百分点；平均租金单价17.72元/平方米/月，同比增长7.26%。凤凰公馆项目出租率99.17%，但平均租金单价微降0.87%。
| 项目名称 | 出租率（%） | 同比变化 | 平均租金单价（元/㎡/月） | 同比变化 |
|---|---|---|---|---|
| 安居百泉阁 | 95.86 | -0.65pct | 61.10 | +0.61% |
| 安居锦园 | 98.37 | -0.83pct | 46.65 | +3.53% |
| 保利香槟苑 | 98.52 | +9.10pct | 17.72 | +7.26% |
| 凤凰公馆 | 99.17 | +0.28pct | 17.16 | -0.87% |
收入成本分析：安居锦园税金及附加激增23倍
收入端，百泉阁项目贡献主要收入，住宅收入664.70万元，同比增长3.89%，但商铺收入37.96万元，同比下降9.12%。成本端，安居锦园项目税金及附加22.82万元，同比激增2308.29%，主要因房产税三年免税期结束；百泉阁利息费用686.31万元，同比增长11.53%。
| 项目公司 | 营业收入（万元） | 同比变化 | 营业成本（万元） | 同比变化 |
|---|---|---|---|---|
| 安居百泉阁 | 717.22 | +2.68% | 940.35 | +13.08% |
| 安居锦园 | 353.25 | +1.79% | 477.86 | -10.37% |
| 安居鼎吉 | 318.20 | +2.76% | 440.45 | -24.13% |
现金流与分配：可供分配金额1212.67万元 单位分配0.0243元
报告期内，基金合并可供分配金额1212.67万元，单位可供分配金额0.0243元；实际分配金额2352.99万元，对应所属期间为2025年1-6月。经营活动产生的现金流量净额1649.73万元，期末货币资金及货币基金余额合计3781.63万元。
| 现金流指标 | 金额（万元） |
|---|---|
| 本期可供分配金额 | 1212.67 |
| 单位可供分配金额（元） | 0.0243 |
| 实际分配金额 | 2352.99 |
| 经营活动现金流净额 | 1649.73 |
| 期末货币资金及货币基金余额 | 3781.63 |
份额与持有人结构：基金份额总额稳定 管理人持有0.25%
报告期内，基金份额总额维持5亿份不变，无申购赎回。基金管理人红土创新基金管理有限公司持有125万份，占基金总份额的0.25%，持股比例稳定。
| 项目 | 金额（份） | 占比 |
|---|---|---|
| 报告期末基金份额总额 | 500,000,000 | 100% |
| 管理人持有份额 | 1,250,000 | 0.25% |
风险提示：单一承租人依赖风险需警惕
报告显示，荣耀终端股份有限公司为基金第一大承租人，租赁百泉阁项目1.80万平方米，占总可租赁面积的13.40%，贡献租赁收入306.39万元，占合计租赁收入的22.06%。尽管该公司历史履约良好，但单一客户依赖度较高，需关注其经营稳定性对基金现金流的潜在影响。此外，商铺租金下滑及部分项目成本上升可能对未来分派率产生压力。
投资机会：高出租率与政策支持提供稳定收益基础
基金当前年化现金流分派率2.71%，在低利率环境下具备相对吸引力。保障性租赁住房作为政策支持领域，项目地理位置均位于深圳核心或重点发展区域，长期需求有望保持稳定。保利香槟苑等项目出租率提升及租金增长，或为未来业绩提供弹性。投资者可关注后续运营改善及扩募进展。
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