主要财务指标：年化现金流分派率3.68% 可供分配4598万元
报告期内（2025年7-9月），基金合并报表显示，本期收入8546.40万元，净利润934.16万元，经营活动现金流净额6118.57万元。可供分配金额4598.30万元，本期未进行收益分配，本年累计分配1.04亿元，单位分配0.1037元/份。年化现金流分派率按期末市值计算为3.68%，按募集规模计算达5.49%。
| 指标 | 金额（元） | 备注 |
|---|---|---|
| 本期收入 | 85,464,005.37 | 含营业收入、利息等总和 |
| 本期净利润 | 9,341,583.02 | 合并报表数据 |
| 经营活动现金流净额 | 61,185,684.23 | 合并报表数据 |
| 本期可供分配金额 | 45,983,036.65 | 扣减资本性支出等后 |
| 年化现金流分派率（市值） | 3.68% | 截至期末累计可供分配/市值 |
| 年化现金流分派率（募集规模） | 5.49% | 报告期可供分配/募集规模 |
资产项目运营：出租率微降0.22% 剩余租期缩短7%
成都大悦城项目运营整体平稳，报告期末实际出租面积8.30万平方米，同比增长0.21%；出租率97.05%，较上年同期微降0.22个百分点；租金单价359.49元/平方米/月（含增值税）。值得注意的是，按面积加权计算的剩余租期从3.57年降至3.32年，变动率-7.00%，租金收缴率维持99.61%高位，仅下降0.01个百分点。
| 运营指标 | 本期数据 | 上年同期数据 | 变动率（%） |
|---|---|---|---|
| 实际出租面积（平方米） | 82,952.22 | 82,781.43 | 0.21 |
| 出租率（%） | 97.05 | 97.26 | -0.22 |
| 租金单价（元/平方米/月） | 359.49 | - | - |
| 剩余租期（年） | 3.32 | 3.57 | -7.00 |
| 租金收缴率（%） | 99.61 | 99.62 | -0.01 |
项目公司财务：总资产减少2.51% 毛利率27.2%
成都博悦商业管理有限公司（项目公司）期末总资产32.03亿元，较上年末减少2.51%；总负债23.98亿元，增长0.52%。报告期内实现营业收入8444万元，其中租金收入占比84.93%，物业管理费收入占15.06%。营业成本及费用合计1.16亿元，毛利率27.2%，息税折旧摊销前利润率57.25%。财务费用4521万元（主要为股东借款利息）占总成本38.81%，为最大支出项。
| 资产负债指标 | 期末金额（元） | 上年末金额（元） | 变动率（%） |
|---|---|---|---|
| 总资产 | 3,202,715,448.81 | 3,285,067,606.61 | -2.51 |
| 总负债 | 2,397,880,273.68 | 2,385,376,391.71 | 0.52 |
| 营收构成 | 金额（元） | 占比（%） |
|---|---|---|
| 租金收入 | 71,718,892.46 | 84.93 |
| 物业管理费收入 | 12,712,898.09 | 15.06 |
| 其他收入 | 9,541.28 | 0.01 |
| 营业收入合计 | 84,441,331.83 | 100.00 |
| 成本费用构成 | 金额（元） | 占比（%） |
|---|---|---|
| 折旧摊销 | 34,190,523.65 | 29.36 |
| 运营成本 | 24,533,736.61 | 21.06 |
| 财务费用 | 45,214,244.52 | 38.81 |
| 税金及附加 | 9,708,400.19 | 8.34 |
| 成本费用合计 | 116,470,560.81 | 100.00 |
基金资产组合：货币资金占比100% 无其他投资
报告期末，基金除持有基础设施资产支持证券外，剩余资产全部投资于货币资金及结算备付金，金额1267.15万元，占比100%，无债券、股票等其他投资。
| 资产组合 | 金额（元） | 占比（%） |
|---|---|---|
| 货币资金和结算备付金合计 | 12,671,487.73 | 100.00 |
基金份额变动：规模稳定 期末10亿份
报告期内基金份额无变动，期初及期末均为10亿份，未发生申购赎回。
| 份额指标 | 金额（份） |
|---|---|
| 期初基金份额总额 | 1,000,000,000.00 |
| 期末基金份额总额 | 1,000,000,000.00 |
回收资金使用：15%用于补充流动资金 余额12.22亿元
原始权益人卓远地产通过REITs发行获得净回收资金14.38亿元，报告期末使用率15%，已使用2.16亿元补充流动资金，剩余12.22亿元计划用于武侯区簇桥街道双凤村消费基础设施项目等新投资。
| 回收资金指标 | 金额（元） |
|---|---|
| 净回收资金余额 | 1,222,444,353.61 |
| 使用率（%） | 15.00 |
运营管理举措：十周年庆引首店 公园里空间开街
报告期内项目启动十周年庆典，引入西南首店“Okey Bakery”、成都首店“K22”“甘煸记”等4家首店，覆盖烘焙、餐饮等业态。9月底“公园里PARK MORE+”生态空间开街，融合宠物、社交元素，线上话题互动量破5000次，带动客流提升。会员规模达133万人，消费会员同比增长25%，会员消费占比超43%。
风险提示：剩余租期缩短或影响现金流稳定性
项目剩余租期较上年同期下降7%至3.32年，若未来招商不及预期，可能影响中长期租金收入稳定性。同时，财务费用占比38.81%，股东借款利息支出对利润形成较大侵蚀，需关注利率波动风险。
投资机会：新空间与首店经济或提振业绩
“公园里”空间作为新增客流发动机，叠加首店集群效应，有望提升项目出租率及租金水平。会员消费占比持续提升，数字化运营深化（三端小程序矩阵、AI积分等）或进一步释放消费潜力。年化现金流分派率5.49%（按募集规模）具备吸引力，适合长期收益型投资者。
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