主要财务指标：本期净利润656万元 年化现金流分派率3.93%
华夏深国际REIT（180302）2025年三季报显示，报告期内（2025年7月1日-9月30日）实现收入2735.25万元，净利润655.98万元，经营活动产生的现金流量净额2753.92万元。本期现金流分派率0.99%，年化现金流分派率3.93%。
| 主要财务指标 | 单位 | 报告期金额 |
|---|---|---|
| 本期收入 | 元 | 27,352,541.72 |
| 本期净利润 | 元 | 6,559,765.51 |
| 经营活动现金流净额 | 元 | 27,539,181.15 |
| 本期现金流分派率 | % | 0.99 |
| 年化现金流分派率 | % | 3.93 |
资产项目运营：整体出租率81.26% 同比降8.34%
报告期末，基金持有杭州一期、贵州两个仓储物流项目，总可供出租面积35.43万平方米，实际出租面积28.79万平方米，出租率81.26%，较上年同期下降8.34个百分点。基金管理人指出，主要因杭州项目某大租户换租空档期所致，新租户已于10月初起租，截至披露日整体出租率回升至88.69%。
租金水平方面，报告期末有效租金单价29.05元/平方米/月，同比下降7.87%；报告期内租金单价水平30.27元/平方米/月，同比下降12.51%。加权平均剩余租期1.86年，同比大幅增加87.88%，主要因去年同期部分租约临近到期的暂时性影响。
| 运营指标 | 单位 | 本期 | 上年同期 | 同比变化（%） |
|---|---|---|---|---|
| 报告期末出租率 | % | 81.26 | 88.65 | -8.34 |
| 报告期末有效租金单价 | 元/平方米/月 | 29.05 | 31.53 | -7.87 |
| 报告期内租金单价水平 | 元/平方米/月 | 30.27 | 34.60 | -12.51 |
| 报告期末加权平均剩余租期 | 年 | 1.86 | 0.99 | 87.88 |
分项目运营：杭州出租率同比降14.59% 贵州租金单价降19.74%
杭州一期项目：换租空档期致出租率下滑 披露日回升至86.98%
杭州一期项目报告期末出租率74.25%，同比下降14.59个百分点，主要因某大租户换租空档期，新租户已于10月初起租，截至披露日出租率回升至86.98%。报告期内租金单价水平33.97元/平方米/月，同比下降7.34%；加权平均剩余租期1.98年，同比增加65.00%。
贵州项目：出租率微增0.13% 租金单价水平降19.74%
贵州项目出租率保持稳定，报告期末达91.09%，同比微增0.13个百分点。但租金单价水平下滑明显，报告期内为25.49元/平方米/月，同比下降19.74%。加权平均剩余租期1.72年，同比大幅增加145.71%，租户结构进一步均衡。租金收缴率99.90%，同比提升5.95个百分点。
| 项目 | 杭州一期项目 | 贵州项目 |
|---|---|---|
| 报告期末出租率 | 74.25%（同比-14.59%） | 91.09%（同比+0.13%） |
| 报告期内租金单价水平 | 33.97元/平方米/月（同比-7.34%） | 25.49元/平方米/月（同比-19.74%） |
| 报告期末加权平均剩余租期 | 1.98年（同比+65.00%） | 1.72年（同比+145.71%） |
| 租金收缴率 | —— | 99.90%（同比+5.95%） |
租户结构：前五大租户占比69.2% 快递快运类占比43.83%
报告期末，基金两个项目总租户38个，前五大租户租金收入合计占比69.2%，租户集中度较高。从类型看，快递快运类租户占总出租面积的43.83%，为第一大租户类型；其次为电商（14.40%）、零售商贸（12.41%）和三方物流（12.05%）。
重要现金流提供方包括：某跨国物流服务商（子公司1和子公司2合计贡献收入39.76%）、深圳全程（15.84%），上述租户均已完成续约或扩租，稳定性较强。
| 租户类型 | 面积占比（%） | 前五大租户租金收入占比（%） |
|---|---|---|
| 快递快运 | 43.83 | 69.2 |
| 电商 | 14.40 | —— |
| 零售商贸 | 12.41 | —— |
| 三方物流 | 12.05 | —— |
资产项目公司财务：总资产降1.36% EBITDA微增0.63%
截至报告期末，资产项目公司总资产958,464,903.21元，较上年末下降1.36%；总负债1,084,392,210.07元，较上年末增加0.15%。报告期内，营业收入27,204,131.96元，同比下降2.76%；EBITDA（息税折旧及摊销前利润）20,804,714.29元，同比微增0.63%。
| 财务指标 | 单位 | 本期/报告期末 | 上年同期/上年末 | 变动比例（%） |
|---|---|---|---|---|
| 总资产 | 元 | 958,464,903.21 | 971,687,158.07 | -1.36 |
| 总负债 | 元 | 1,084,392,210.07 | 1,082,718,284.03 | 0.15 |
| 营业收入 | 元 | 27,204,131.96 | 27,975,059.55 | -2.76 |
| EBITDA | 元 | 20,804,714.29 | 20,675,259.94 | 0.63 |
投资组合：除基础设施外 100%配置货币资金
报告期末，基金除基础设施资产支持证券外的投资组合中，货币资金和结算备付金合计285,886.81元，占比100%，无债券、股票等其他投资。
| 项目 | 金额（元） | 占比（%） |
|---|---|---|
| 货币资金和结算备付金合计 | 285,886.81 | 100.00 |
| 固定收益投资 | 0 | 0 |
| 买入返售金融资产 | 0 | 0 |
| 其他资产 | 0 | 0 |
市场展望：杭州租金平缓下滑 贵州市场企稳 电商需求增长
管理人指出，杭州市场因新增供应有限，整体出租率约82%，但租金呈平缓下滑趋势，单边库和电梯库受同质化竞争影响租金下降明显，单层双边库租金坚挺。贵州市场空置面积基本去化，租金水平企稳。
行业需求方面，新能源汽车合同物流、互联网超市扩租需求增长，电商、商贸服务客户租约签订活跃，但宏观经济不确定性导致客户决策周期拉长、成本敏感，市场存在结构性挑战。
风险提示：租户集中度过高 杭州租金下滑压力需警惕
基金存在以下风险需投资者关注： 1. 租户集中度风险：前五大租户租金收入占比69.2%，若主要租户调整租赁需求，可能短期内影响现金流。 2. 租金下滑风险：杭州市场租金平缓下滑，贵州项目报告期内租金单价水平下降19.74%，或影响未来收益。 3. 市场竞争风险：仓储物流项目供应增加可能加剧区域竞争，对出租率和租金水平形成压力。
原始权益人净回收资金使用率达98.91% 剩余1053万元将按进度使用
原始权益人净回收资金96,406.82万元，计划85.06%用于新项目投资，14.94%补充流动资金。截至报告期末，整体使用率98.91%，剩余1,053.39万元，主要为肇庆先进制造供应链产业园项目未使用完毕，后续将根据项目进度使用。
| 净回收资金情况 | 单位 | 金额/比例 |
|---|---|---|
| 报告期末净回收资金余额 | 元 | 10,533,900.00 |
| 报告期末净回收资金使用率 | % | 98.91 |
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