在房屋租赁纠纷中，承租人逾期支付租金甚至失联的情况时有发生。面对这种情况，许多房东会感到愤怒与无助，认为对方违约在先，自己便有权采取任何措施挽回损失。一个颇具争议且频繁出现的做法便是：房东自行打开门锁，将租客留置于屋内的物品清空、丢弃或变卖。然而，从法律视角审视，这种“任性”的行为背后隐藏着法律风险。它非但不能合法地解决问题，反而可能会使出租人从有理的守约方转变为违法的侵权方。
案例引入：私清物品惹官司，有理反变侵权方
前不久，法院审理了这样一起案件。房东因为租客王先生1个月未付租金，几次联系不上后，便自行将其留在屋内的笔记本电脑、打印机、紫砂茶具及纪念章等物品全部丢弃。王先生发现后，将该房东告上法庭。法庭上，房东觉得很委屈：“他欠我房租不给，我扔他东西怎么了？”
法院认为，王先生作为承租方，应依约按时交纳房屋租金；该房东作为案涉房屋的权利人，在王先生未及时交纳租金的情况下，应当依法合理行使权利解决纠纷。房东在未通知王先生到场的情况下，擅自进入案涉房屋，强行腾退房屋，并将王先生在承租房屋内的经营设施及物品搬走，侵犯了王先生的合法权益。房东应妥善保管王先生的物品，王先生放置于案涉房屋内的物品应予返还；如果不能返还，房东应当赔偿损失。
法理辨析：欠租属违约，弃物乃侵权
根据《中华人民共和国民法典》第三条规定：“民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。”第二百零七条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。”
本案中，王先生虽因逾期支付租金对房东负有金钱债务，构成了违约，但这仅属于债权债务纠纷。而王先生对其留置于屋内的笔记本电脑、相机等物品享有所有权。房东作为债权人，其权利仅限于请求王先生履行支付租金的义务，或依据合同约定及法律规定追究其违约责任，如解除合同、要求支付违约金等。房东的债权效力，并不能赋予其直接处置王先生所有物的权利。其未经所有权人王先生同意，擅自闯入并丢弃王先生物品的行为，直接侵犯了王先生的财产所有权。
简单来说，租客欠租是一种违约行为，属于经济纠纷，房东可以通过协商、调解、仲裁或者起诉到法院等方式，要求租客支付租金和违约金。而房东扔东西是在故意破坏或非法处理他人的合法财产，属于侵权行为。房东拥有房子的所有权，这个权利受法律保护。但租客通过租赁合同，在租期内获得了房子的使用权，租客放在房子里的个人物品，所有权完全属于租客自己。当租客违约时，房东可以收回房子的使用权，但房东没有权利去处置租客拥有所有权的个人物品。
条款效力：约定有效非任意，处置失当仍担责
实践中，房屋租赁合同中常有约定：如果承租人逾期支付租金，出租人则有权要求承租人在规定时间内腾退房屋。如承租人没有按期交回房屋，出租人有权清理承租人遗留在租赁房屋内的物品。这类条款是否有效？
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”上述约定如果均符合以上条件，则一般认定为有效。
尽管约定有效，但法院判断房东处理租客留下的东西算不算侵权，主要会考虑以下几方面情况：第一，物品的价值？对于价值较高或可能蕴含重大纪念意义的物品，房东要承担更高的注意义务，如随意丢弃导致毁损灭失，法院会依据物品的价值确定赔偿的范围。反之，对于确属价值低廉、已无使用意义的废弃物，房东的处置行为被认定为合理的可能性增加，赔偿责任减轻。第二，房东是不是先试过其他合法手段维护自己的权益？比如有没有先去法院起诉租客，而不是自己直接动手清空房子。第三，房东处理东西前有没有提前通知租客？比如是否给租客留了合理的期限搬走东西，并且明确告知了逾期不处理的后果。第四，处理过程中有没有尽到妥善保管的责任？比如搬动时是否小心避免损坏，存放时是否找了合适的地方、还清点登记了物品清单，而不是随便一扔了事。所以说，哪怕合同里写明了“逾期不搬视为放弃”，也不代表房东就能随意处理租客的东西。
但这类问题，需要基于民事租赁与商事租赁的性质差异进行判断。商事租赁的双方均为具备专业判断能力的商事主体，租赁行为服务于经营目的。为尊重商事活动中的意思自治，若合同中明确约定了合理的通知期、财物处置程序及风险分配规则，该条款的效力可能会获得认可。商事租赁中合同约定在符合公平原则的前提下，可为双方提供更明确的预期和操作空间。
正确操作：明晰步骤避风险，合法清房有依据
那么，遇到租客欠租失联，房东该怎么办？正确的“打开方式”应该是：
如果双方能在租赁合同里提前白纸黑字写清楚，合同到期或解除后，房子怎么交还、东西怎么清理？万一租客超期不搬，或者房东不得不自行清房，屋里的物品该怎么处理、风险由谁承担？这样事先约定明白，将来万一真遇到腾房僵局，双方就有了一套明确的处理规则，能大大减少“互相扯皮，找不到依据”的风险。
如未约定以上条款，可以按合同约定发出正式通知，通过微信、短信、书面函件等可以留存证据的方式，向租客催缴租金，并明确告知若逾期不交将解除合同，保留好所有沟通记录。
如果出租人迫切需要收回房屋再次出租的，收回房屋时，绝不能任意处置屋内物品。正确的做法是在社区工作人员、物业、民警或律师、公证处的见证下，对屋内的所有物品进行仔细清点、录像、拍照、造册列表，并让见证人签字。注意妥善保管，将物品打包后存放在一个安全的地方，并书面告知承租人遗留物品的位置及保管人、联系方式等信息，通知租客在限期内前来领取物品，产生的保管费用可向租客追偿。通过这一系列合法程序，房东既能维护自己的租金债权，又能完美避开“侵权”的法律风险。
供稿：碑林法院
作者：张琳娜
编辑：赵佳欣
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