来源：郁言债市
摘要
本周（2025年8月4-8日）中证REITs全收益指数收于1097.31点，周度下跌0.33%，全周整体震荡下行。本周南方润泽科技数据中心、南方万国数据中心REITs正式上市交易，我国REITs市场上市项目达73个，总市值收于2212亿元。
大类资产角度，本周REITs表现一般。“反内卷”主题行情经历短暂回调后，交易热度重燃，焦煤、碳酸锂涨幅超10%。权益板块表现亮眼，沪深300、中证500、中证1000和中证转债分别上涨1.23%、1.78%、2.51%和2.31%，大幅跑赢REITs。
►二级市场
上周表现亮眼的消费设施和租赁住房本周回调，跌幅分别达1.24%和0.42%，仓储物流则有多个项目收红。本周消费设施跌幅较大的是华夏首创奥莱（-4.47%）、华夏金茂商业（-2.51%）和华夏华润商业（-1.88%）。2025年8月8日，中金唯品会奥莱REIT发布询价公告，询价区间为2.321-3.481元/份，发行后将成为国内第二单以奥特莱斯为底层资产的消费REIT，预计对首创奥莱带来估值压力。此外，本月首创奥莱将迎解禁，或许也是近期下跌的原因之一。
本周租赁住房REITs普跌1-2%，仅国泰君安城投宽庭保租房REIT上涨1.88%，主要是受其扩募公告影响。8月7日，国泰君安城投宽庭保租房REIT发布扩募公告，后续拟购入上海市闵行区浦江社区和七宝社区的租赁住房项目。前期扩募概念保租房很受投资者青睐，可以持续关注保租房项目扩募进展。
市场整体成交情绪仍然一般。本周日均成交额5.20亿元、日均成交量1.17亿份、日均换手率0.57%，环比分别下降6.28%、5.55%、0.03pct。分板块来看，日均换手率靠前的是租赁住房0.65%、市政环保0.65%和产业园区0.62%。各板块换手率较上周均继续下滑且均降至1%以下，交投情绪不高。
估值方面，从中债估值收益率来看，交通5.71%、仓储物流4.95%、产业园区4.79%板块靠前，个券数量较多、估值分化较明显，具有挖掘空间。从现金分派率角度看，产权类项目分派率较高的分别是产业园区4.31%、仓储4.02%和消费3.68%，租赁住房平均分派率略升至2.69%。
► 一级市场
8月5日，中航京能光伏REIT扩募项目正式获批，成为经营权REITs首单扩募，且为光伏、水电资产混装的首单能源REIT。中航京能光伏首发资产为陕西榆林、湖北随州的光伏项目，本次拟新购入云南省的水电站项目，两个水电项目在原始权益人实际控制人体系内排名靠前，经营表现优异。
风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。
本周（2025年8月4-8日）中证REITs全收益指数收于1097.31点，周度下跌0.33%，全周整体震荡下行。中证REITs（收盘）指数收于867.98点，周度下跌0.33%。本周南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT正式上市交易，我国REITs市场上市项目达73个，总市值收于2212亿元。
大类资产角度，本周REITs表现一般。“反内卷”主题行情经历短暂回调后，交易热度重燃，焦煤、碳酸锂涨幅超10%。权益板块本周表现亮眼，沪深300、中证500、中证1000和中证转债分别上涨1.23%、1.78%、2.51%和2.31%，大幅跑赢REITs。
01
二级市场
1.1 价格：消费设施跌幅较大
上周表现亮眼的消费设施和租赁住房本周回调，跌幅分别达1.24%和0.42%，仓储物流则有多个项目收红。本周消费设施跌幅较大的是华夏首创奥莱（-4.47%）、华夏金茂商业（-2.51%）和华夏华润商业（-1.88%）。2025年8月8日，中金唯品会奥莱REIT发布询价公告，询价区间为2.321-3.481元/份，发行后将成为国内第二单以奥特莱斯为底层资产的消费REIT，预计对首创奥莱带来估值压力。此外，本月首创奥莱将迎解禁，或许也是近期下跌的原因之一。
本周租赁住房REITs普跌1-2%，仅国泰君安城投宽庭保租房REIT上涨1.88%，主要是受其扩募公告影响。8月7日，国泰君安城投宽庭保租房REIT发布扩募公告，后续拟购入上海市闵行区浦江社区和七宝社区的租赁住房项目，两个项目总套数分别达到了2,362和1,230套。前期扩募概念保租房项目很受投资者青睐，可以持续关注保租房项目扩募进展。
个券层面，本周表现较好的分别是华泰宝湾物流、工银蒙能清洁能源、华夏南京交通高速公路，分别取得了4.31%、3.55%和3.38%的涨幅。跌幅靠前的分别是华夏首创奥莱（-4.47%）、工银河北高速（-3.89%）和中金湖北科投光谷（-3.60%）。本周新上市的南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT首日均有30%的涨幅。
1.2 流动性：成交活跃度仍下降
本周市场整体成交情绪仍然一般，本周日均成交额5.20亿元、日均成交量1.17亿份、日均换手率0.57%（不考虑近两周新上市项目），环比分别下降6.28%、5.55%、0.03pct。
分板块来看，本周日均换手率靠前的是租赁住房（0.65%）、市政环保（0.65%）和产业园区（0.62%）。各板块换手率较上周均继续下滑且均降至1%以下，交投情绪不高。
个券层面，本周交易活跃度前三的分别是工银蒙能清洁能源、中金湖北科投光谷和华夏金茂商业，日均换手率分别为2.88%、1.99%和1.73%，价格涨跌幅分别为+3.55%、-3.60%和-2.51%。
8月共有3个项目解禁。2024年随着高股息策略占优，春节后REITs整体迎来一波修复行情，且由于百货商场、购物中心等消费资产类型的引入，2024年以来REITs申报、发行、上市数量明显加快，截至2024年末已有29个项目上市，其中市场化战略配售的锁定期普遍为12个月，2025下半年至2026上半年陆续迎来解禁小高峰。2025年8月解禁的项目有3个，分别是华安百联消费（2025/8/16）、华夏首创奥特莱斯（2025/8/28）和红土创新深圳人才安居（2025/8/31）。近期市场交投情绪有所回落，需关注近期解禁项目带来的潜在交易压力。
1.3 估值：园区、仓储板块分派率仍在4%以上
本周REITs消费设施和租赁住房本周回调导致板块估值有所分化。
从中债估值收益率来看，本周消费设施变化幅度最大，升至2.35%。交通（5.71%）、仓储物流（4.95%）、产业园区（4.79%）板块靠前，板块个券数量较多、估值分化较明显，具有挖掘空间。
从现金分派率角度看，能源类项目变化幅度最大，降至8.04%，需要注意的是部分能源类项目二季度的现金分派率未包含相关保理补贴，导致板块分派率偏低。经营权类的交通设施、市政环保现金分派率分别为8.86%、5.42%，但经营权类项目现金分派率要注意考虑本金收回情况。产权类项目分派率较高的分别是产业园区（4.31%）、仓储（4.02%）和消费（3.68%），租赁住房平均分派率略升至2.69%。
02
一级市场
2.1 中航京能光伏扩募通过
2025年8月5日，中航京能光伏REIT扩募项目正式获批，成为经营权REITs首单扩募，且为光伏、水电资产混装的首单能源REIT。中航京能光伏首发资产为陕西榆林光伏项目、湖北随州的晶泰光伏项目，本次拟新购入云南省保山市的苏家河口水电站、松山河口水电站，在保山能源及下属公司持有的26座水电站中，装机容量分别为315、168兆瓦，2024年度营业收入分别为2.28、1.17亿元，两个项目分别位列第一、二位，在原始权益人实际控制人体系内排名靠前，经营表现优异，本次估值合计25.50亿元。
截至2025年8月8日，年内剩余潜在发行项目7-10单左右。具体来看：
当前已获批正处于询价的有1单（中金唯品会奥特莱斯2025-8-13询价），交易所已反馈9单（华夏安博仓储物流2025-7-17、华夏中海商业资产2025-7-15、华夏中核清洁能源2025-7-9、创金合信电子城产业园2025-7-2、华夏凯德商业资产2025-5-12、中信建投沈阳国际软件园2024-12-12、建信建融家园租赁住房2024-4-15、华夏万纬仓储物流2024-4-15、建信金风新能源2023-10-22），交易所已受理1单（中航天虹消费2025-7-29）。
2.2 本周其他要闻
1.【华安百联消费REIT】2025年度第1次分红，本次拟分配金额为0.72亿元，每10份派发0.7217元。
2.【华夏基金华润有巢REIT】2025年度第2次分红，本次拟分配金额为0.12亿元，每10份派发0.2446元。
3.【华夏合肥高新REIT】2025年度第2次分红，本次拟分配金额为0.17亿元，每10份派发0.2446元。
4.【工银蒙能清洁能源REIT】2025年度第1次分红，本次分配金额为1.20亿元，每10份派发6.0元。
5.【国泰君安济南能源供热REIT】2025年度第1次分红，本次分配金额为0.77亿元，每10份派发3.8419元。
6.【华夏首创奥莱REIT】将于2025年8月15日15:30-16:30召开2025年第2季度业绩说明会。
风险提示：
公募REITs相关政策出现超预期调整：若公募REITs相关政策出现超预期调整，可能导致公募REITs的供需格局发生变化，从而影响公募REITs流动性和市场价格。
基础设施项目经营风险：公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租，或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险，或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值，将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。
资料来源及数据统计风险：本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、公募REITs招募说明书、公告等，存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险，导致结果出现偏差。
分析师：姜丹分析师执业编号：S1120524030002
分析师：郑日诚
分析师执业编号：S1120524040003
证券研究报告：《首单资产混装经营权REIT扩募》
报告发布日期：2025年8月11日
