（来源：国策评估）
2025年长沙政府工作报告强调持续用力推动房地产市场止跌回稳，因城施政调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。盘活存量用地和商办用房，且继续做好保交房工作，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。
2025上半年长沙楼市出台了下调房贷利率、提高公积金贷款额度等新政，降低购房者置业门槛。房地产政策总体延续宽松导向，推动房地产市场止跌回稳。
一、2025上半年长沙市主要的房地产政策
1、2月28日，长沙市发展和改革委员会、住房和城乡建设局、市场监督管理局联合发布《关于规范物业服务收费管理的通知》，自2025年3月1日起施行，有效期五年。业主按照物业服务合同、交房公告（或者交付通知书）约定的房屋集中交付日期的次月起连续空置至第24个月，按照物业服务收费标准的70%缴纳物业服务费用；从第25个月空置期起连续至房屋空置结束，按照物业服务收费标准的90％缴纳物业服务费用。
2、3月13日，住房城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》的公告，将于5月起正式施行。明确新建住宅建筑的层高提升为“不低于3.00米”，要求每套住宅都有满足日照标准的房间。规范提高了住宅建筑卧室、起居室与相邻房间之间墙、楼板的隔声性能要求，提高了建筑外窗的隔声性能，并规定了建筑设备，如电梯、水泵等传播至卧室起居室内的建筑设备结构噪声限值。将电梯设置提升为4层及以上要设置电梯。
3、5月7日，长沙住房公积金管理中心发布了《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，自2025年5月8日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.525%和3.075%。
4、6月20日，长沙市住房公积金管理委员会发布《关于调整住房公积金业务政策的通知》，自6月23日施行。加大贷款支持力度：生育二孩、三孩的职工家庭在我市购买首套或第二套自住房，且为新建商品房的，最高贷款额度在我市现有最高贷款额度基础上分别提高20%、30%。实施可提可贷政策：自政策实施之日起，职工家庭在我市购买首套自住房，且为新建商品房的，可以申请购房提取，同时可以申请公积金贷款。支持多样化住房需求：单身职工、异地缴存职工购买首套或第二套自住房均可以申请公积金贷款。
二、长沙市房地产市场状况
（一）住宅市场
1、普通住宅市场
根据国家统计局发布的6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，长沙新房价格环比继续上涨0.4%，至此，长沙新房价格已连续上涨4个月。同比情况来看，长沙同比下跌3.1%。
根据长沙选房通平台统计数据，网签成交方面，长沙2025上半年共计网签住宅12,915套，成交面积约192.75万㎡。新房网签套数环比减少了1,896套，环比下滑了12.8%。从取证、成交对比可以看出，上半年取证套数低于网签成交套数，存量库存房源也实现了良好去化，整体市场交易较为活跃。
2、内五区热点楼盘
根据湖南中原研究院统计数据，2025上半年长沙市内五区商品住宅成交套数排名前五的有长沙润府、中建桃李九章、长沙瑞府、建发观云、嘉信洋湖锦玉。
2025上半年长沙市内五区商品住宅热销楼盘排行榜前五名
上述热销榜中长沙润府立足省府区域，配建九年一贯制师大双语。中建桃李九章为2024年热销楼盘第一名，开盘至今，网签近2,000套，全长沙目前唯一配套入读湘郡培粹实验中学（一校两址）的稀缺资质。长沙瑞府引入“湘郡培粹”教育品牌、双地铁，加推三期“0公摊”户型。建发观云占据市府观沙岭板块，紧挨长郡双语高中部和麓山国际实验二小，毗邻约18万方观沙岭招商花园城。位于大王山片区的嘉信洋湖锦玉为长沙首批“0公摊”户型，首开折后均价9,800-11,000元/㎡，去化率100%。
3、住宅大平层市场
2025上半年长沙大平层成交量环比增长45%，均价19,144元/㎡，其中单套总价在300万元以下的产品最为畅销，而超过400万元的大平层接受度有所降低。
根据克而瑞数据显示，2025上半年住宅大平层（面积＞200㎡）成交金额排名前三的有湘江金茂府、招商蛇口江山境和运达会展湾。
2025上半年长沙大平层市场在整体楼市企稳回暖的背景下，呈现出“量价齐升、结构分化、稳中有变”的特点。且随着“好房子”政策的深入推进，创新性设计，如云起虔来、邦泰观宸等项目的"0公摊"设计、功能分区优化、智能家居配置、社区环境提升等方面的创新将层出不穷。
预计2025下半年，长沙大平层市场在政策持续宽松、市场信心不断恢复的背景下，将继续保持稳步回升的态势。
4、二手房市场
2025上半年长沙二手房市场均价延续2024年下行趋势。2025上半年长沙二手房均价从1月的9,571元/㎡降至6月的9,219元/㎡，累计跌幅约3.7%。
分区域来看，岳麓区是唯一均价过万的区域（11,379元/㎡），开福区、天心区均价为9,800-9,900元/㎡，雨花区、芙蓉区均价为8800-9300元/㎡。
二手房热门楼盘有位于市府板块的钰龙天下（24,406元/㎡）、八方小区（25,908元/㎡），价格由学区支撑。开福中心板块北辰三角洲以15,216元/㎡均价成为上半年成交量第一，规模大、配套成熟吸引改善需求。高铁新城板块尚东湾（9,906元/㎡）因“双书包+低价”成刚需首选，成交量第二。望城区月亮岛板块的时代倾城（7,000+元/㎡）凭借地铁和低总价排名成交量第三。
近年来，长沙二手房成交均价都出现明显下滑，二手房市场仍处于底部盘整期，但跌幅逐步放缓。
（二）公寓市场
根据湖南中原研究院统计数据显示，2025上半年长沙市内五区商务公寓成交套数排名前三的有位于湘江新区的中建梅溪湖中心（成交套数163套，在售1#建面约43-1800㎡现房公寓，南向瞰湖均价12,000元/㎡，北向均价9,500元/㎡）、位于雨花区的绿地长沙城际空间站（成交套数147套，平层建面35-64平，毛坯均价11,000元/㎡，复式建面39-56平，毛坯均价12,000元/㎡）、位于湘江新区的龙湖春江郦城（成交套数142套，售价8,500元/㎡起）。商务公寓成交总量持续下滑。
近年来，长沙公寓市场一直处于供大于求的状态，大量的公寓项目降价促销以求回款。整体市场需求陷入冰封状态，去化仍面临重大压力。
（三）商业市场
2025上半年，长沙商业月均供应面积1.23万㎡，同比下降63.4%；成交面积为4.2万㎡，同比下降56.1%；商业成交套数607套，同比下降51.3%；成交均价28,637元/㎡，同比下跌5.2%。长沙商业房地产供销量已连续五年下降。
近十年，长沙商业市场供应量近1700万㎡，供应量在2014年达到顶峰后，持续下行。成交量在长沙楼市行情2017、2018年爆涨后快速回落。长沙商业市场繁荣发展的背后，市场压力不容忽视。
随着城市持续更新，大量新开发片区的社区商业建设运营与中心城市的社区商业改造升级。目前，长沙商业市场主要布局在全自持或整购、整租物业，2025下半年，长沙还将迎来三个总体量超50万方的商业购物中心：长沙杉杉奥特莱斯、永旺梦乐城长沙湘江新区、长沙君尚购物中心。
（四）写字楼市场
2025上半年，长沙写字楼市场月均供应面积0.12万㎡，同比下降94.3%；成交面积2.6万㎡，同比下降71.5%；写字楼成交套数为189套，同比下降83.5%。
长沙写字楼市场2013-2020年快速扩张，2021-2023年无新增供应，至2024年底新增供应13.5万㎡。截止2024年底，长沙甲级写字楼存量231.1万㎡，市场吸纳量较低。
从租赁市场来看，长沙甲级写字楼空置率仍处于较高水平，租金单价逐年下降。根据市场调查，长沙滨江甲级写字楼租金2.2-3.0元/㎡/天（含物业费），五一商务区与芙蓉中路商务区甲级写字楼租金1.5-2.5元/㎡/天，德思勤片区甲级写字楼租金1.5-2.0元/㎡/天。未来长沙写字楼市场以存量市场为主，租金水平及市场价格或将继续下行，短期将维持震荡趋稳走势。
三、总结与展望
2025上半年长沙普通住宅市场持续缓慢下跌，住宅大平层市场随着“好房子”政策的深入推进有所提振，这一态势有望在下半年延续。公寓市场供销萎靡，市场持续收缩。商业市场整体规模下降，高价值产品、商业购物中心被市场认可。写字楼市场供销量全面下降，短期回暖可能性较低。
综上所述，2025年上半年长沙房地产市场在政策利好刺激下，呈现出回升修复格局。下半年，将继续推进止跌回稳。
（国策长沙分公司 曾思宇）
