乌鲁木齐晚报全媒体讯（记者刘青霞）深夜，刚大学毕业的李晓又一次被房东的微信吵醒：“下个月涨500元，不租就搬！”这已是她两年内第三次被迫搬家。而这样的租房乱象即将迎来终结——7月21日，国务院公布的《住房租赁条例》直击押金克扣、暴力驱赶、群租乱象等痛点，违规者最高面临50万元罚款。 这部被称为“租房族保护法”的新规将如何改变租房生活？8月4日，“晚报融媒·帮您办”律师团成员、新疆星河井然律师事务所柳飞羽律师就市民关注的问题予以解析。
严禁隔断房出租
问：《住房租赁条例》施行后，隔断间、地下室这类非居住空间是否还能出租用于居住？柳飞羽：新规明确禁止将厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间单独出租用于居住。这些空间本就不是为居住而设计，存在通风不畅、消防设施缺失等诸多安全隐患。例如，隔断间空间狭小且隔音差，严重影响租客休息；地下室潮湿阴暗，长期居住易引发呼吸道疾病等健康问题。今后，隔断间、地下室单独出租用于居住的行为将被认定为违法，此举旨在切实保障租客的生命安全和身体健康。
押金退还更规范
问：当房东无端扣减押金时，租客可通过哪些具体途径来有效维护自身权益？柳飞羽：新规要求租赁合同必须明确押金数额、返还时间以及扣减押金的情形，房东不得无正当理由扣减押金。然而，在实际生活中，部分房东会以墙面有轻微划痕、地板有正常磨损等不合理理由扣除押金。若租客遭遇此类不合理扣款，可先尝试与房东友好协商，说明情况并要求返还扣除的不合理部分。若协商无果，租客可向当地房产管理部门投诉，房产管理部门会依法展开调查和处理。此外，租客还可依据租赁合同向法院提起诉讼，要求房东返还押金并承担相应的违约责任，如赔偿因诉讼产生的合理费用等。中介行为受约束
问：为根治中介吃差价、骗租金等乱象，新规采取了哪些具有针对性的具体措施？柳飞羽：新规对中介行为进行了严格规范。一方面，中介机构必须如实向房东和租客告知全部信息，严禁隐瞒或欺骗。例如，中介不得在房东和租客之间虚报价格，赚取差价。另一方面，中介机构需在其经营场所醒目位置公示服务项目及收费标准，让房东和租客清楚了解各项服务的费用。若发现中介存在吃差价、骗租金等违法行为，房东和租客可向当地住房和城乡建设主管部门举报。主管部门接到举报后，会依法对中介机构进行调查，对于情节严重的中介机构，将吊销其营业执照，以维护租房市场的正常秩序。
“买卖不破租赁”原则
问：在租赁期间，若房东突然卖房并要求租客搬离，租客应如何妥善应对？柳飞羽：根据“买卖不破租赁”原则，在租赁期内，即使房屋产权发生变更，也不影响租赁合同的效力。也就是说，租客有权继续按照原租赁合同居住至合同期满。然而，有些房东为了尽快出售房屋，可能会采取断水断电等非法手段迫使租客搬走。若遇到这种情况，租客可先向当地公安机关报警，公安机关会依法制止房东的违法行为。同时，租客还可向法院提起诉讼，要求房东继续履行合同，并赔偿因房东的非法行为给自己造成的损失，如临时找房的费用、搬家费用等。
逐步实现租购同权
问：租房后，租客能否凭借正规租赁合同办理落户以及子女入学相关手续？柳飞羽：目前，部分城市已经出台了相关政策，允许符合一定条件的租客凭正规租赁合同办理落户和子女入学手续。这些条件通常包括租客在当地有稳定的工作和收入、租赁的住房符合相关规定等。例如，有些城市要求租客连续缴纳社保一定期限，且租赁的住房面积达到一定标准。随着《住房租赁条例》的推行，更多城市或将出台配套政策，逐步实现租购同权，让租客也能享受到与购房者同等的公共服务权益。
严管“二房东”转租
问：针对“二房东”转租乱象，新规制定了怎样全面且有效的监管规则？柳飞羽：新规明确：其一，转租须获得原房东的书面同意。如果“二房东”没有取得原房东的书面同意就擅自转租房屋，原房东有权解除与“二房东”的租赁合同。其二，租客在从“二房东”处租房时，应查验“二房东”与原房东签订的租赁合同以及原房东同意转租的书面证明，确保转租行为合法有效。其三，对于违规转租者，原房东不仅可以解除合同，还可以要求“二房东”承担相应的违约责任，如赔偿因违规转租给自己造成的损失等。“凶宅”需提前告知
问：若租到“凶宅”，租客是否能够要求退租？柳飞羽：目前虽无直接明确的法律依据强制要求退租，但从公平合理和公序良俗原则出发，房东有义务在出租房屋时向租客如实告知房屋的相关重大情况，这其中就包括是否发生过非正常死亡事件等重大瑕疵。倘若房东故意隐瞒此类关键信息，其行为便构成欺诈。在这种情况下，租客有权主张解除租赁合同，并要求房东退还已支付的租金和押金。同时，租客还可以根据实际情况，要求房东赔偿因租到“凶宅”给自己造成的精神损失等合理费用。
合同备案新要求
问：若租房合同未向房产管理部门备案，会对租客和房东产生哪些不利影响？柳飞羽：新规要求租房合同向房产管理部门备案。未备案虽然不会直接导致合同无效，但可能会给租客和房东带来一些不利影响。例如，在办理居住证时，部分城市要求提供备案的租房合同作为证明材料之一，如果没有备案，可能会影响居住证的办理。在子女入学方面，一些学校也可能会要求提供备案的租房合同来确认学生的居住情况。此外，在发生租赁纠纷时，备案的合同可以作为更有力的证据，而未备案的合同在举证时可能会面临更大的难度，增加租客和房东维权的成本。
