220万真金白银砸下去
换来的是长达7年的维权马拉松
江西南昌的黄女士现在进退不能
她后悔自己当年“精明”的举动
7月31日，江西南昌的黄女士来到东方海德堡小区26栋第一层，这个她花了220万元买下的架空层（使用权），紧锁的大门冷冷地将她拒之门外。
时间拨回2018年，从事幼教行业的黄女士经朋友牵线，与“南昌东方宏利房地产开发有限公司”签下一纸协议，花220万元买下了东方海德堡小区26栋第一层（面积596㎡）的使用权。
根据网络公开信息，东方海德堡小区现在的均价是1.7万元左右，相比之下，黄女士当时购买的价格，确实很有“性价比”。
当时，双方的协议写得“明明白白”：开发商确保该转让的房屋拥有完整的占有、使用、收益及转让的权利，但该房屋不能办理产权证或类似权利证书。
黄女士觉得，她开幼儿园，确实只要有使用权就可以。之后，黄女士跑去物业开通水电搞装修，物业的话让她懵了：“这层楼是全体业主的，开发商没权利卖！”还有业主告诉她：“你啊，被人骗了都不知道。”
之后，黄女士通过多方打听了解到，之前有一个人踩过一模一样的坑！ 那位买家在同样开不通水电、被业主抵制后，经过多方维权，最终拿到了退款。黄女士了解到，就在那位买家拿回钱的一个多月后——2018年8月28日，开发商转手就把这“使用权”卖给了她！
黄女士：开发商是明知道没有这个处置的权利和能力！这完全就是诈骗！
都市现场记者来到南昌东方宏利房地产开发有限公司登记办公地址，发现大门紧闭。之后，通过电话联系上法定代表人薛玉贵。
南昌东方宏利房地产开发有限公司法定代表人 薛玉贵：怎么不属于开发商？！使用权是开发商的呀，产权肯定也是开发商的！规划局可以查得到的。
然而，黄女士告诉都市现场记者，她到了相关部门多次，得到的反馈都是：“这个归属权很难认定！” 协议里称，“甲方自收到乙方全额转让价款的当日，上述房屋即由甲方实际交付给乙方，乙方对此予以认可。此后，有关该房屋的使用、装修、维护均由乙方自行承担责任，乙方不得以任何理由向甲方索求退款。”
黄女士：开发商现在电话不接，信息不回，我就很恼火！
东方海德堡物业服务中心郑经理对黄女士的遭遇表示同情，但也无能为力。
东方海德堡物业服务中心 郑经理：尴尬的点就是产权一点都不明晰！业主说是他的，开发商说是他的。
更实际的问题是，这层楼没有独立的水电户号，用的是公共水电，物业无法单独为她开通。
律师肖杰告诉都市现场记者，《民法典》第二百七十四条规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
肖杰律师：并不是开发商建的小区，所有区域他都能卖！小区里的架空层、公共设施区域等，属于公共区域的话，就是全体业主共有！开发商无权出售其使用权，否则就是损害业主和购买者（如黄女士）的利益！明知不能卖还卖，甚至可能涉嫌合同诈骗！”
肖杰律师表示，通常来说，架空层是属于全体业主的，不过也有例外。他建议，黄女士可以通过相应的政府公开信息，去了解26栋一层的性质、归属等。
同时，肖杰律师特别提醒投资者和经营者：
- 擦亮眼！ 跟开发商谈“使用权”出让时，必须彻底搞清楚这块区域的真实归属！
- 如果属于业主共有区域，开发商根本没资格单独跟你签合同！这类区域的使用，必须经过全体业主共同表决。
来源｜都市现场原创
