（来源：研报虎）
2025年7月，中央时隔十年再次召开高规格城市工作会议，明确了现代化人民城市建设方向，部署了七大重点任务，为房地产行业发展带来持续的刚性需求；同时以推进城市更新为抓手，也为“好房子”建设推广提供发展契机，未来相关配套政策有望陆续出台，推动房地产行业高质量发展。
7月14日至15日，中央城市工作会议在北京举行，也是继2015年后时隔十年再度召开，本次会议规格较高，从中央层面全方位部署城市工作，凸显了中央对城市发展的高度重视。
会议强调，当前和今后一个时期城市工作的总体要求是：“坚持稳中求进工作总基调，坚持因地制宜、分类指导，以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子”。同时，会议部署了城市工作七个方面的重点任务：包括着力优化现代化城市体系、建设富有活力的创新城市、建设舒适便利的宜居城市、建设绿色低碳的美丽城市、建设安全可靠的韧性城市、建设崇德向善的文明城市和建设便捷高效的智慧城市。
从我国城镇化发展情况来看，近十年来，我国城镇化率从2015年57.3%上升到2024年67%，城镇人口由7.9亿增加到9.4亿，19个城市群承载全国75%的人口，贡献了85%左右的国内生产总值，城市轨道交通运营里程近1.1万公里，建设各类保障性住房和棚改安置住房6,800多万套，惠及1.7亿群众。相较于2015年中国城市的大发展时期提出的“提高新型城镇化水平”，目前我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。“发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，继续推进农业转移人口市民化”，将为房地产行业发展带来持续的刚性需求。
城市更新方面，根据住房城乡建设部数据，2024年我国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。今年以来城市更新持续推进，相关政策陆续出台：5月，中共中央办公厅、国务院印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出持续推进城市更新的八项主要任务，包括加强既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区整治改造、开展完整社区建设、推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造等。6月，财政部、住建部公示2025年城市更新行动试点20座城市名单，对每个城市给予8~12亿元定额补助。7月，求是网发布《城市更新，更新什么？》，重点提出“建设宜居城市，要稳妥推进危险住房改造、城镇老旧小区综合整治改造、城中村改造，完善城市功能”。而本次城市工作会议在总体要求中明确提出要“以推进城市更新为重要抓手”，提出“高质量开展城市更新”，进一步突出了城市更新的必要性和重要性，“加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造”，有利于放大城市更新在稳投资、扩内需方面的作用，政策加持下预计各地城市更新有望进一步提速。
此外，会议提出的建设宜居、美丽、韧性、智慧城市，也为“好房子”的推广和建设提供了政策契机，预计未来从国家及各地方层面，将会在规划、土地、财政、金融等方面有更多支持性政策落地。
中诚信国际认为，本次中央城市工作会议指明了未来一段时期城市高质量发展的方向，房地产行业正在迎来新的发展周期，其增长动力正从规模扩张转向质量提升。新型城镇化的持续推进将继续夯实住房需求的基石，而城市规划的精细化调控将进一步凸显核心区域价值。当前，城市更新催生的改善性需求，与以“好房子”为抓手的供给端改革形成良性互动，一方面通过产品升级重塑价格体系，另一方面通过存量改造激活潜在需求，最终构建更加健康的市场供需格局。这种供需关系的结构性调整，不仅为房地产市场企稳回升提供支撑，更能够构建“量稳质升”的行业发展新模式。
6月新房及二手房价格同比跌幅均有所收窄，新房销售金额同比下降，二手房市场热度有所转弱，高能级城市韧性犹存，但刚改需求不足。商品房待售面积环比连续4个月下降，但库存仍处高位，去库存压力仍较大。6月房企境内债券市场融资转为净流入态势，二级市场交易热度上涨，境外市场整体变化不大。
需求端，6月，商品住宅价格环比延续下行趋势，70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市数量增加1个至14个，其中一线城市和二三线城市环比均出现下降，但商品住宅价格同比降幅自2024年11月起连续8个月呈收窄态势。从销售情况来看，6月商品房销售面积及销售金额同比降幅分别达6.55%、11.49%，环比分别增长49.36%和43.85%；前6月累计销售面积和销售金额同比降幅较上月有所扩大，下行压力仍存。但随着7月城市工作会议再次提到地产新模式、城中村改造和危旧房改造，加上地方政府进一步优化公积金政策、收购存量商品房，楼市有望逐渐止跌回稳。
供给端，根据克尔瑞监测数据，6月土地市场延续缩量提质特点，建面下降、金额上升的趋势不变，各能级城市溢价率均有所回落，其中一二线城市溢价率回落至2025年以来低位。北京、杭州土拍平均溢价率均不足1%，其中北京成交了多宗高总价棚改、旧改地块，杭州成交地块均位于临平、钱塘等外围板块，延续了远郊低密的土拍热度。但优质地块仍受到房地产企业青睐，如成都锦江一心桥地块拍出了76%的溢价率。6月新开工面积环比有所增长，累计降幅同比有所收窄，竣工面积累计降幅亦同比收窄。商品房待售面积连续4月环比下降至7.69亿平方米，但仍处于历史高位，去库存压力仍较大。房地产开发投资方面，1~6月房地产开发投资规模同比下降11.20%，累计降幅较上月小幅增加，资金来源中购房者个人按揭贷款和定金及预付款同比分别下降11.40%和7.50%。
二手房市场来看，6月70个大中城市二手住宅价格指数同比降幅进一步缩窄，环比跌幅略有上升，环比上涨城市1个。成交量方面，当前多数城市二手房市场延续“以价换量”行情，受季节性因素影响，二手房市场热度有所转弱；6月一线城市中，上海二手房成交在高基数影响下同比出现下降，北京、深圳、广州增幅收窄；二线城市中成都、苏州、厦门等核心城市同比增长。第三方监测的百城二手房挂牌量同比增长13.33%，其中三四线城市和新一线城市供给压力尤为突出，部分城市如泉州、绵阳挂牌量激增，二手房市场仍呈现供给放量、需求萎缩的显著特征。高能级城市二手房市场韧性仍较强，但市场分化较为明显。
债券市场方面，6月境内债券融资金额环比上升，净融资规模为净流入态势，除了绿城房地产发行一期10亿元中票外，其他发行主体均为央国企；6月房企无境外债发行；同期未新增违约或展期主体。自7月25日至8月末房地产企业境内债整体到期规模383.59亿元，除融资渠道较为畅通的央国企外，万科企业到期规模20亿元，得益于股东在资金方面的支持，市场兑付预期较为强烈；境外市场主要为前期已发生违约或展期的房企发行的境外债到期。二级市场方面，6月，房企境内债券日均交易量环比有所上升，成交热度上涨，市场偏好仍以央国企为主，高收益地产债平均成交价环比小幅增长，投资类地产债券1收益率环比小幅下滑。境外市场方面，6月以来中资房企债券交易价格整体无大的波动。
