（来源：用益研究）
【摘要】改革开放以来，助力推进城镇化进程成为信托行业实现跨越式发展的重要原因。从“增量扩张”到“存量提质”是本次中央城市工作会议的城市发展主线，将为信托行业带来结构化的发展机遇。其中城市更新可能并非未来合适的主战场，下沉市场的政信业务值得更多关注，功能性和租售比可作为地产信托布局时的重要考量，风险处置服务信托、资产证券化信托、绿色/文化领域慈善信托等有望迎来更多机遇。
7月14—15日，时隔十年，中央城市工作会议再次召开。会议强调，要认真践行人民城市理念，以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，推动城市高质量发展，坚持城市内涵式发展，推进城市更新，走出中国特色城市现代化新路子。本次会议对信托行业发展影响深远，简析如下。
一、出台背景
我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。我国创造了全球规模最大、速度最快的城镇化进程，截至2024年底，全国城乡住房总套数达4.16亿套，其中城镇3.02亿套；总建筑面积约513亿平，其中城镇378亿平；全国城镇化率达67%，较2014年和1987年分别提高11.3pt和49.1pt。国际经验显示，一国城镇化率达70%后，增长将有所缓慢。这昭示了我国城市发展从外延式粗放增长向内涵式精细发展的质变，不仅回应了资源约束、城市病治理、居民需求升级等现实挑战，更标志着我国城市建设进入了“以人民为中心”的高质量发展新阶段。
二、要点简析
从“增量扩张”到“存量提质”是本次中央城市工作会议的城市发展主线。会议强调，当前和今后一个时期城市工作的总体要求，要认真践行人民城市理念，坚持稳中求进工作总基调，坚持因地制宜、分类指导，以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。
承前启后，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。7月17日，中共住房和城乡建设部党组召开理论学习中心组学习（扩大）会议。会议强调，要一以贯之落实“一个尊重、五个统筹”，坚持“五个转变”“五个更加注重”的重要原则，按照“五个深刻把握”的重要要求，不折不扣落实好“一个优化、六大建设”的战略部署。会议强调，要践行人民城市理念，统筹推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，加快构建房地产发展新模式，打造“中国建造”升级版；要高质量开展城市更新，坚持先体检、后更新，查找群众身边急难愁盼问题和影响城市竞争力、承载力和可持续发展的短板弱项；要高效能推进城市治理，要转变城市工作重心，更加注重治理投入，推进城市治理体系和治理能力现代化。
三、影响简析
本次中央城市工作将为信托行业带来结构化而非规模化的发展机遇。把握城镇化历史进程的历史机遇，是信托业高速发展成为第二大金融行业的重要原因。1979年行业恢复初期，信托公司就逐步服务国家的城镇化进程。1998年后，住房市场化推动房地产融资需求激增，信托公司逐步成为房企的重要融资渠道。2009年开始，信托公司更是充分利用“四万亿”经济刺激政策的有利发展环境，全力把握房地产、基础设施等行业上升周期，2003—2012年行业管理规模从2002年的几百亿元发展到2012年的超七万亿元，跃升成为当时的第二大金融行业。但应看到的是，当前城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，而信托行业正处于业务三分类、机构分类监管和加强异地机构管理的新形势下，因此找准方向、精耕细作或应成为把握本轮发展机遇的指导思想。
从业务拓展角度来看，城市更新可能并非信托公司未来合适的主战场。丁祖昱认为，一线和半数二线城市人均住房面积仍远低于40平方米，预计长三角、粤港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈的相关住房需求增长可期。但五矿证券认为，本轮城中村改造相较棚改高峰仅为1/6，功能定位也从“去库存、拉投资”转向“补保障、提品质”；华创证券认为，本轮资金强调中央财政，同时强调地方债务风险可控。相较银行等主体，信托公司缺乏长期、低成本资金的优势，不少公司暂时也缺乏相关展业资质，因此难以成为本轮城市更新的重要参与方。
从政信城投角度来看，关注下沉市场，做深做细资产管理信托业务。华创证券认为，延续城市群建设，新增“分类推进以县城为重要载体的城镇化建设”，中西部部分有潜力县城或将得到重点支持。总体来看，近年来一揽子化债举措已大幅降低地方政府兑付压力，预计信托公司在整体额度面临压力的监管环境和股东利润考核的双重压力下，其风控偏好有望根据相关地区的“十五五”规划和实际财政能力调整，寻找“以价补量”的结构性机会，实现公司盈利和严控风险的平衡。
从地产信托角度来看，功能性和租售比可作为投资布局的重要考量。截至2024年末，房地产投向的信托资金规模较2017年末的历史高点累计下降了1.3万亿元至8402亿元。总体来看，多数地区的房产仍处于去金融属性的历史进程中。天津信托《2025年年度投资环境展望》指出，房产有望更多体现其消费品属性，更多老人有望购置旅居房、养老房；普通人若有投资需求，可考虑人口持续流入、租金收益率超3%的一、二线城市择低买入。以“爽爽的贵阳”为例，在全国40°的夏天渐成常态的背景下，这座基本不装空调、人口持续流入、房价收入比6、租金收益率高于3%的二线城市就必将引起越来越多人的关注。
从资本市场角度来看，地产板块短期不及预期，大盘整体长期值得期待。中央会议和住建部会议并未提出“高负债、高杠杆、高周转”旧发展模式下广受欢迎的降息降准、大额财政投入等相关支持政策，对房地产股票短期走势形成压力；但应看到，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市将对地下管网、绿色能源、适老改造、智能家居等领域形成长期利好，“大力发展生活性服务业”将进一步促进相关服务消费相关企业的发展。
从服务信托角度来看，风险处置服务信托等业务有望迎来更多机遇。着力优化现代化城市体系方面，破产重整领域机遇有望进一步显现，中指法拍数据库监测，截至2024年末全国法拍市场挂拍各类法拍房源数量累计76.8万套，总成交金额3308亿元，其中上海、杭州、宁波、绍兴、嘉兴、温州、台州、中山等一、二线城市成交率超60%。着力建设绿色低碳的美丽城市方面，将存量资产开展资产证券化空间广阔，会给信托公司带来REITs等资产证券化服务信托业务机遇。银河证券指出，在房屋管理上，房地产全过程监管或将优化，商品房预售资金监管有望强化，而这有望在局部地区带来预付资金类信托业务机会。
从公益信托角度来看，有望迎来绿色、文化等领域机遇。中央会议指出，“巩固生态环境治理成效，推动减污降碳扩绿协同增效，提升城市生物多样性”“完善历史文化保护传承体系，完善城市风貌管理制度，保护城市独特的历史文脉、人文地理、自然景观”，以上都将为慈善公益信托带来更多扩容机会。
作者：天津信托公司治理总部
来源：天津信托
