广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年第2季度报告已发布，报告期自2025年4月1日起至6月30日止。本季度基金在财务指标、资产运营等方面呈现出一系列变化，其中负债的大幅增长以及出租率的变动值得投资者重点关注。
主要财务指标：净利润与现金流状况解读
收入与净利润情况
报告期内，基金本期收入为23,001,124.12元，本期净利润达1,718,534.18元 。从数据来看，基金在该季度实现了一定的盈利。
| 主要财务指标 | 报告期（2025年4月1日 - 2025年6月30日） |
|---|---|
| 本期收入 | 23,001,124.12元 |
| 本期净利润 | 1,718,534.18元 |
现金流情况
本期经营活动产生的现金流量净额为2,459,440.62元，本期现金流分派率为0.90%，年化现金流分派率为3.84%。这表明基金在经营活动中的现金获取能力尚可，不过现金流分派率相对较低。
| 主要财务指标 | 报告期（2025年4月1日 - 2025年6月30日） |
|---|---|
| 本期经营活动产生的现金流量净额 | 2,459,440.62元 |
| 本期现金流分派率 | 0.90% |
| 年化现金流分派率 | 3.84% |
资产运营：出租率与租金等指标分析
整体运营情况
基金的基础设施资产包含天府软件园一期项目和盈创动力大厦项目，总建筑面积179,768.03平方米。报告期内无新增竞争性项目，经营情况未发生重大变化。
各项目出租率情况
- 天府软件园一期：报告期末出租率为85.25%，实际出租面积92,465.48平方米，可供出租面积106,816.72平方米。
- 盈创动力大厦：报告期末出租率为81.27%，实际出租面积28,467.82平方米，可供出租面积35,030.26平方米。
| 资产项目名称 | 报告期末出租率 | 实际出租面积（平方米） | 可供出租面积（平方米） |
|---|---|---|---|
| 天府软件园一期 | 85.25% | 92,465.48 | 106,816.72 |
| 盈创动力大厦 | 81.27% | 28,467.82 | 35,030.26 |
租金及租期情况
- 租金单价：天府软件园一期报告期末平均租金单价（含税）为68.61元/平方米/月；盈创动力大厦报告期末平均租金单价（含税）为93.54元/平方米/月。
- 加权平均剩余租期：天府软件园一期报告期末加权平均剩余租期为1.50年；盈创动力大厦报告期末加权平均剩余租期为1.34年。
| 资产项目名称 | 报告期末平均租金单价（含税）（元/平方米/月） | 报告期末加权平均剩余租期（年） |
|---|---|---|
| 天府软件园一期 | 68.61 | 1.50 |
| 盈创动力大厦 | 93.54 | 1.34 |
租金收缴率情况
- 天府软件园一期：报告期末租金收缴率为92.21%。
- 盈创动力大厦：报告期末租金收缴率为93.48%。整体来看，两个项目的租金收缴情况良好。
| 资产项目名称 | 报告期末租金收缴率 |
|---|---|
| 天府软件园一期 | 92.21% |
| 盈创动力大厦 | 93.48% |
财务状况：负债大幅增长需关注
资产项目公司整体财务情况
报告期内，总资产为1,345,264,984.92元，总负债953,133,794.66元，较上年末变动比例为1,658.28%。负债的急剧增长主要源于本期反向吸收合并SPV公司后承继了股东借款及利息。
| 科目名称 | 报告期金额（元） | 上年末金额（元） | 变动比例（%） |
|---|---|---|---|
| 总资产 | 1,345,264,984.92 | 1,333,543,624.00 | 0.88 |
| 总负债 | 953,133,794.66 | 54,208,358.51 | 1,658.28 |
重要资产项目公司资产负债分析
- 成都高投合顺企业管理有限公司：投资性房地产期末金额781,900,000.00元，较上年末增长0.50%；长期应付款588,627,125.10元 ，主要为股东借款及计提利息。
- 成都高投盈创融顺企业管理有限公司：投资性房地产期末金额399,000,000.00元，较上年末下降3.39%；长期应付款314,998,979.41元 ，同样主要为股东借款及计提利息。
| 资产项目公司名称 | 投资性房地产（报告期末金额，元） | 较上年末变动（%） | 长期应付款（报告期末金额，元） |
|---|---|---|---|
| 成都高投合顺企业管理有限公司 | 781,900,000.00 | 0.50 | 588,627,125.10 |
| 成都高投盈创融顺企业管理有限公司 | 399,000,000.00 | -3.39 | 314,998,979.41 |
回收资金使用：进度与计划明晰
原始权益人回收资金使用情况
原始权益人通过基金发行获得净回收资金共计545,000,000.00元 。截至报告期末，净回收资金余额301,000,000.00元，使用率44.77%。已用于新川IV46IV47号地块医学中心项目125,000,000.00元 ，新川V5V9V23V24号地块软件园项目104,000,000.00元 ，新川网易成都研究院项目15,000,000.00元 。
| 项目 | 金额（元） |
|---|---|
| 原始权益人获得净回收资金 | 545,000,000.00 |
| 报告期末净回收资金余额 | 301,000,000.00 |
| 报告期末净回收资金使用率 | 44.77% |
剩余净回收资金后续计划
原始权益人剩余未使用净回收资金余额301,000,000.00元 ，后续拟投入新川V5V9V23V24号地块软件园项目36,000,000.00元 、投入新川建木荟建筑产业园项目265,000,000.00元 。
风险提示
广发成都高投产业园REIT在本季度虽有盈利且经营活动现金流为正，但负债的大幅增长值得投资者高度关注。过高的负债可能会给基金未来的运营带来一定的财务压力，如利息支付负担加重等问题。尽管目前出租率、租金收缴率等运营指标表现尚可，但未来若市场环境发生变化，这些指标可能会受到影响，进而影响基金的收益。投资者在决策时，需综合考虑基金的财务状况、资产运营情况以及回收资金使用等多方面因素，谨慎做出投资选择。
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