中央城市工作会议于2025年7月14日至15日在北京举行。会议指出，要以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换等重要工作。
时隔十年，中央城市工作会议再度召开，有哪些关注要点？资本市场又将迎来哪些新的信号？
会议定位：最高规格、十年一遇、政策信号极强
我国曾召开5次全国层面的城市工作会议，其中1962、1963、1978年三次为部委层面，2015年12月与2025年7月这两次首次以“中央”名义召开。
会议惯例是：
l主要领导人悉数出席（本次7位政治局常委全部到场，最高层讲话、总理总结）；
l召开时点均落在“五年规划”谋篇布局之年；
l会后往往会出台跨部委的纲领性文件并转化为财政、金融、土地等硬措施。
因此，会议级别与中央经济工作会议、中央金融工作会议并列，属于A股“政策牛”核心触发器之一，信号强度极高。
对比2015年：四大关键变化
从历史规律看，中央城市工作会议往往在城镇化发展的关键转折点召开。例如，1978年会议为改革开放后的城市扩张奠定基础，2015年会议提出"房子是用来住的"定位，开启房地产调控新时代。本次会议则在我国常住人口城镇化率达67%（2024年末）、城市发展从增量扩张转向存量提质的背景下召开，标志着城市发展逻辑的根本性转变。
与2015年会议对比，本次会议在目标、路径与工具上实现全面迭代：
1、城镇化阶段判断翻转
2015 年会议认为“城镇化仍处在快速发展通道”，提出2020年城镇化率60%目标；2025年首次定调“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期”。国际经验显示，城镇化率70%后斜率趋平，意味着基建、地产需求从“总量扩张”转为“存量更新”。截至2024年末，我国常住人口城镇化率已达66.7%，距离70%仅一步之遥。
2、房地产政策重心迁移
2015：关键词是“大力推进棚改三年计划”，货币化安置+PSL定向放水，推动三四线量价齐升。
2025：关键词是“高质量城市更新”，时间拉长至2030年，资金强调中央财政+债务可控，模式上“留改拆”并举，严控大拆大建。住建部部长倪虹透露，2025—2027年每年将安排2000亿元中央财政资金用于城市更新示范项目。
3、城市治理维度升级
本次会议新增“牢牢守住城市安全底线”总要求，并首次把“韧性城市”单列任务，老旧管网、防洪排涝、房屋安全、智慧监测成为财政优先领域。财政部已提前下达2025年城市地下管网及防洪排涝专项债额度4000亿元，创历年新高。
4、产业机会从“铁公基”到“新产业”
2015 年会议配套产业以传统基建、住宅开发为主；2025年明确点出城市更新、生活性服务业、减污降碳三大“新”产业机会，如培育新质生产力（如低空经济、人形机器人）、建设智慧城市（全国已建成40个时空大数据平台）。国家发展改革委预计，到2030年仅城市更新带动的社会投资规模就将突破10万亿元。
投资主线：聚焦六条大赛道
（一）城市更新运营：从“开发销售”到“存量REITs”
逻辑：城市更新单体规模小、周期长，必须依赖“改造+运营”提升ROE。政策已打开REITs扩募通道，保障性租赁住房、产业园、消费基础设施均可打包上市。
受益方向：拥有大量一二线城市存量资产、具备REITs平台的地方国企及头部央企地产开发运营板块。
（二）建筑建材“存量提质”链
逻辑：建筑检测、节能改造、防水保温、电梯加装、适老化改造需求爆发。住建部数据显示，全国需改造的老旧小区约22万个，涉及居民1.2亿户，对应建筑修缮市场4万亿元。
受益方向：建筑防水、保温、涂料等绿色建材；电梯加装及旧梯更新产业链；第三方建筑检测、鉴定服务。
（三）韧性城市与管网改造
逻辑：2027年前必须完成老旧管线、防洪排涝等阶段性任务，中央预算内投资+超长期特别国债直接注入。业内预计， "十五五"期间城市更新投资达4.48万亿元，年均近9000亿元；
受益方向：球墨铸管、HDPE等高性能管材；智慧水务、燃气监测传感器及物联网平台；城市应急抢险、地下空间运维服务。
（四）智慧城市与数字底座
逻辑：会议提出“便捷高效的智慧城市”，5G、物联网、城市大脑、车路协同再加码。工信部预计2025年智慧城市市场规模将突破30万亿元。
受益方向：城市级算力网络、大模型基础设施；视频AI、城市级数据中心；交通大数据、车路协同系统集成。
（五）绿色低碳：分布式光伏+建筑节能
逻辑：城市更新项目强制配套分布式光伏、公共建筑能效提升，绿色信贷、绿色债券额度倾斜。国家能源局提出2025年新建公共机构建筑屋顶光伏覆盖率力争达到50%。
受益方向：建筑光伏一体化（BIPV）组件与系统集成；公共建筑节能EPC及合同能源管理；绿色建材、低碳水泥、钢结构装配式。
（六）城市生活性服务业：人口回流带来新消费场景
逻辑：县域城镇化推动教育、医疗、养老、托幼、社区零售连锁化率提升。国务院预计2025—2030年县域生活服务市场规模年均增长10%以上。
受益方向：连锁母婴、养老、托育服务；社区零售、即时配送；殡葬、康复、辅助生殖等细分服务。
总的来看，本次会议标志着中国城市化进入以运营替代开发、以质量替代规模的新阶段。“十五五”期间，在加快构建房地产发展新模式的过程中，“城市更新”预计将成为相关工作的重中之重。
