来源：郁言债市
摘要
本周（2025年7月7日-11日）中证REITs全收益指数收于1103.87点，周度下跌1.12%，跌回至7月初水平，整体表现较弱，周内5个交易日均为阴线。中证REITs（收盘）指数收于876.64点，周度下跌1.12%。我国REITs市场68个已上市项目本周总市值收于2052亿元，环比下跌1.30%。
大类资产角度，本周REITs跌幅靠前，权益市场表现亮眼，沪深300、中证500、中证1000、恒生科技和中证转债分别上涨0.82%、1.96%、2.36%、0.62%和0.76%，均跑赢REITs，沪银、COMAX黄金也表现不错。
►二级市场
七大REITs板块均下跌，租赁住房跌幅最大达2.76%，能源设施相对抗跌。租赁住房板块的8只REITs齐跌，回调程度较大的是中金厦门安居（-4.44%）、红土创新深圳安居（-3.76%）和华夏基金华润有巢（-3.59%），均为近期大幅上涨的扩募概念股。
多家REITs披露了上半年主要运营数据，产业园区整体普遍承压，出租率及租金单价出现了一定波动。一方面各项目所在区域的租赁需求相对减少，另一方面，部分园区为吸引租户继续采用“以价换量”的策略，引发周边区域竞争加剧。产业园区租户缩减租赁面积或退园的原因主要有搬至自建或者自购办公场地、经营出现困难而缩减场地或退园，以及正常流动退园。
市场整体成交活跃度较上周下降，日均成交额5.50亿元、日均成交量1.20亿份、日均换手率0.59%，环比分别下降17.36%、18.65%、0.15pct。明阳智能新能源、鹏华深圳能源将迎解禁，惜售情绪可能减缓解禁减持带来的价格压力。
REITs全线下跌带来估值调整。从中债估值收益率来看，交通（5.37%）、仓储物流（4.97%）、产业园区（4.76%）板块靠前，项目间估值表现分化较为明显，个券具有挖掘空间。从现金分派率角度看，产权类项目分派率较高的分别是交通（4.30%）、仓储（4.03%）和消费（3.70%）。
► 一级市场
华夏华润商业REIT拟申请第二次扩募并新购入杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇，这是继昆山万象汇之后，该REIT的再次计划扩募。万象汇是华润集团旗下三大商业产品线之一，定位区域型购物中心，主要布局一二线城市区域中心及三线城市核心地段。本次拟购入的万象汇项目运营情况良好，现金流稳定，值得关注。
风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。
本周（2025年7月7日-11日）中证REITs全收益指数收于1103.87点，周度下跌1.12%，跌回至7月初水平，整体表现较弱，周内5个交易日均为阴线。中证REITs（收盘）指数收于876.64点，周度下跌1.12%。我国REITs市场68个已上市项目本周总市值收于2052亿元，环比下跌1.30%。
大类资产角度，本周REITs跌幅靠前，权益市场表现亮眼，沪深300、中证500、中证1000、恒生科技和中证转债分别上涨0.82%、1.96%、2.36%、0.62%和0.76%，均跑赢REITs，沪银、COMAX黄金也表现不错。
01
二级市场
1.1 价格：租赁住房跌幅最大
本周七大REITs板块均下跌，租赁住房跌幅最大达2.76%，能源设施相对抗跌。租赁住房板块的8只REITs齐跌，回调程度较大的是中金厦门安居（-4.44%）、红土创新深圳安居（-3.76%）和华夏基金华润有巢（-3.59%），均为近期大幅上涨的扩募概念股。产业园区板块跌幅次之达1.92%，能源板块跌幅较小，主要是市值较大的中信建投国家电投新能源、鹏华深圳能源和中航京能光伏周内表现稳定。
本周多家REITs披露了上半年的主要运营数据，产业园区整体普遍承压，出租率及租金单价出现了一定波动。一方面各项目所在区域的租赁需求相对减少，另一方面，部分园区为吸引租户继续采用“以价换量”的策略，引发周边区域竞争加剧。产业园区租户缩减租赁面积或退园的原因主要有搬至自建或者自购办公场地、经营出现困难而缩减场地或退园，以及正常流动退园。
多家基金管理人及运管机构积极开展招商工作，如易方达广开产园REIT采取的措施包括：（1）持续推动与租户的续签谈判，加速确认商务条款，争取提前锁定续签租约，强化存量租户的稳定性；（2）基于当前市场环境，采取相对灵活的商务洽谈方案，如针对大客户，运营管理机构成立重点跟进小组，联动相关资源，开展专项对接及跟进，尽最大力度锁客成交；（3）针对部分市场租户因降低成本而需要从中心城区逐渐向周边成本相对较低的区域迁移的情况，已对接其他片区的潜在租户，后续将进一步拓宽客源区域，增加潜在客户量；（4）进一步推进基础设施项目提质增效工作，包括加强对基础设施项目设备设施的维护优化，以及增设光伏发电设施以降低基础设施项目及租户的能源成本，增强基础设施项目整体竞争力。
个券层面，本周68只REITs仅8只上涨，板块挣钱效应较差。涨幅较大的嘉实京东仓储基础设施、华夏华润商业在扩募公告后分别取得了4.25%、0.30%的涨幅，仍可以继续关注具有扩募预期的个券。跌幅较大的分别是华夏首创奥莱（-5.95%）、中金重庆两江（-4.54%）、中金厦门安居（-4.44%）和华夏金隅智造工场（-3.95%）。年内预计将有中金唯品会奥特莱斯REIT审批通过，奥莱业态的可变租金收入在项目收入中占比较大，业绩与项目的零售额和扣率关联度高，具有不错销售表现的奥莱项目具有更大的回报空间。
1.2 流动性：整体成交活跃度下降
本周市场整体成交活跃度较上周下降，日均成交额5.50亿元、日均成交量1.20亿份、日均换手率0.59%，环比分别下降17.36%、18.65%、0.15pct。
分板块来看，本周日均换手率靠前的是市政环保（1.02%）、租赁住房（0.78%）和消费设施（0.65%），但各板块换手率较上周均下滑，其中市政环保较上周减少了1.11pct。仓储物流、交通设施板块成交活跃度很低。
个券层面，本周交易活跃度前三的分别是中金中国绿发商业资产REIT、华泰宝湾物流REIT和华夏合肥高新REIT，日均换手率分别为2.7%、2.1%和1.9%，其中绿发商业主要是近期新上市项目热度较高所致，三只REITs价格涨跌幅分别为+1.01%、-0.65%和-0.55%。
7月共有5个项目解禁。2024年随着高股息策略占优，春节后REITs整体迎来一波修复行情，且由于百货商场、购物中心等消费资产类型的引入，2024年以来REITs申报、发行、上市数量明显加快，截至2024年末已有29个项目上市，其中市场化战略配售的锁定期普遍为12个月，2025下半年至2026上半年陆续迎来解禁小高峰。2025年7月解禁的项目有5个，分别是华夏特变电工新能源（2025/7/2）、国金中国铁建高速（2025/7/8）、华夏深国际仓储物流（2025/7/9）、中信建投明阳智能新能源（2025/7/23）、鹏华深圳能源（2025/7/26）。之前担心止盈对价格形成冲击，现在通过大宗交易方式对价格的影响有待观察，惜售情绪可能也能减缓解禁减持带来的价格压力。
1.3 估值：交通、仓储、产业园估值靠前
REITs全线下跌带来估值调整。从中债估值收益率来看，交通（5.37%）、仓储物流（4.97%）、产业园区（4.76%）板块靠前，项目间估值表现分化较为明显，个券具有挖掘空间。从现金分派率角度看，产权类项目分派率较高的分别是交通（4.30%）、仓储（4.03%）和消费（3.70%），租赁住房平均分派率仅2.68%。
02
一级市场
2.1 华润商业拟二次扩募购入杭州、沈阳、淄博3个万象汇项目
7月8日，华夏华润商业REIT披露的最新公告，拟申请第二次扩募并新购入基础设施项目，这是继昆山万象汇之后，该REIT的再次计划扩募，最终投资于杭州萧山万象汇项目、沈阳长白万象汇项目、淄博万象汇项目。新购入基础设施项目分别位于浙江省杭州市、辽宁省沈阳市以及山东省淄博市，扩充了基金对不同城市消费基础设施的覆盖范围。万象汇是华润集团旗下三大商业产品线之一（万象城、万象汇、万象天地），定位区域型购物中心，主要布局一二线城市区域中心及三线城市核心地段。本次拟购入的万象汇项目运营情况良好，现金流稳定，值得关注。
截至2025年7月11日，年内潜在发行项目12-15单左右，预计总发行规模200亿元以上，市场总规模将突破2200亿元。具体来看：
当前已获批正处于已发行待上市的有5单（中银中外运仓储物流6月26日基金合同生效、创金合信首农产业园7月11日基金合同生效、华夏华电清洁能源7月7日募集开始、南方万国数据中心7月14日募集开始、南方润泽科技数据中心7月14日募集开始），交易所已反馈7单（华夏中核清洁能源2025-7-9、创金合信电子城产业园2025-7-2、中金唯品会奥特莱斯2025-5-26、华夏凯德商业资产2025-5-12、中信建投沈阳国际软件园2024-12-12、建信建融家园租赁住房2024-4-15、华夏万纬仓储物流2024-4-15、建信金风新能源2023-10-22），交易所已受理3单（华夏安博仓储物流2025-06-30、华夏中海商业资产2025-6-26）。
2.2 本周其他要闻
1、北京市政府发布《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，支持符合条件的消费基础设施发行REITs。
2、【华夏南京交通高速公路REIT】本次分红方案：1.3650元/10份公募REITs份额，为2025年度第1次分红，拟分配金额0.68亿元，占基准日可供分配金额的99.99%。
3、【广发成都高投产业园REIT】本次分红方案：1.1875元/10份公募REITs份额，拟分配金额0.48亿元，占基准日可供分配金额的99.95%。
4、【嘉实京东仓储基础设施REIT】本次分红方案：0.3556元/10份公募REITs份额，为2025年第一次分红，拟分配金额0.18亿元，占基准日可供分配金额的99.98%。
5、【平安宁波交投REIT】本次分红方案：3.6000元/10份公募REITs份额，为2025年度第1次分红，拟分配金额3.60亿元，分红比例95.29%。
风险提示：
公募REITs相关政策出现超预期调整：若公募REITs相关政策出现超预期调整，可能导致公募REITs的供需格局发生变化，从而影响公募REITs流动性和市场价格。
基础设施项目经营风险：公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租，或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险，或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值，将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。
资料来源及数据统计风险：本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、公募REITs招募说明书、公告等，存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险，导致结果出现偏差。
分析师：姜丹分析师执业编号：S1120524030002
分析师：郑日诚
分析师执业编号：S1120524040003
证券研究报告：《半年度数据出炉，产业园区普遍承压》
报告发布日期：2025年7月13日
