在过去的二十年里，中国房地产市场经历了飞速发展，房价持续攀升，房地产成为了许多家庭财富的重要组成部分。据相关资料显示，我国有 96% 的家庭拥有一套房子，其中近 45% 的家庭拥有二套及以上住房 。然而，近年来，随着国家宏观调控政策的不断加强以及市场供需关系的悄然转变，楼市大局已定，逐渐进入下行通道。对于拥有多套房产的这近 45% 的家庭而言，未来将不得不面对一系列严峻的难题，这些难题不仅关乎家庭财富的增减，更将深刻影响许多人的命运走向。
房产市值持续缩水成必然趋势
长期以来，房产在我国居民家庭资产配置中占据着绝对主导地位。数据显示，国内房产占家庭总资产的 77%，金融资产仅占 23% 。如此高的房产资产占比，意味着房价的波动将对家庭财富产生巨大影响。当下，国内房价已普遍进入下行通道，全国二手房均价较 2021 年高点下跌 30%，部分三四线城市跌幅更是超过 40% 。
以上海闵行区高兴花园为例，房价从最高时的 9.6 万 / 平米，一路狂泻至如今的 4.8 万 / 平米，跌幅高达 50% 。曾经繁华的燕郊，房价巅峰时期高达 3 万 / 平米，如今却已跌至 8000 元 / 平米左右，大量家庭资产严重缩水 。不仅是这些区域，从全国范围来看，房价下跌的趋势仍在延续。根据中国房地产指数系统百城价格指数，百城二手住宅价格环比下跌城市数量持续增加，二手房价格下跌城市已连续 7 个月超 90 城 。随着房地产市场的进一步调整，未来房价仍有继续下跌的可能性。对于拥有多套房产的家庭来说，房产市值的持续缩水将成为他们不得不面对的残酷现实，家庭财富也将随之大幅减少。
持房压力与日俱增
前些年，在房价持续上涨的财富效应吸引下，众多家庭纷纷将全部积蓄投入房地产市场，期望通过房产投资实现财富的保值增值。然而，时过境迁，在经历了多年疫情冲击后，实体经济遭受重创，许多家庭收入锐减甚至面临失业困境。尽管银行多次下调房贷利率，但对于拥有二套及以上房产的家庭而言，还贷压力却并未减轻，反而不断增大。
以郑先生为例，他原本是一位工作稳定、收入颇丰的 IT 工程师。在 2019 年，受房价上涨预期的影响，他拿出毕生积蓄 150 万元支付首付，并贷款 300 万元购置了一套房产用于投资。但到了 2025 年 1 月，郑先生所在的公司受市场环境影响宣布裁员，他不幸失业，失去了收入来源。此时，银行的催款电话却接踵而至，面对每月高额的房贷，郑先生陷入了深深的焦虑与无助之中 。像郑先生这样的案例并非个例，随着经济形势的变化，越来越多的家庭面临着收入减少与房贷压力的双重困境。
此外，持有多套房子的家庭，除了要承担房贷压力外，还需要支付比普通家庭更高的物业费、取暖费等费用。而且，随着物价的逐年上涨，这些费用也在不断上调，进一步加重了家庭的持房负担。同时，部分城市开始试点房产税，虽然目前征收范围和税率有限，但未来若全面推广，无疑将再次增加持有多套房产家庭的成本。如此一来，持房压力将如同一座沉重的大山，压得这些家庭喘不过气来。
多余房产变现难如登天
当前，国内新房和二手房市场均面临着严峻的挑战，尤其是二手房市场，房子的变现难度急剧增加。截至 2025 年 2 月，重庆二手房挂牌量逼近 34 万套，武汉、西安、合肥等二线城市的挂牌量也纷纷突破 20 万套，就连北京、广州等一线城市，二手房挂牌量也分别达到了 13 万套和 17 万套 。在一些大型居民小区，每个月新增的二手房挂牌数量多达几十家甚至上百家。市场上房源供过于求的现象极为严重，导致二手房价格持续下跌，且成交周期大幅延长。
在这样的市场环境下，业主想要将手中多余的房产变现几乎成为了不可能完成的任务。即便愿意大幅降价出售，也难以找到合适的买家。例如，北京西城区一套 50㎡的学区房，业主为了尽快出手，在半年内将价格狂降 350 万元，却依然无人问津 。在郑州、石家庄等城市，超过六成的房源即便降价 20% 以上，依旧无人愿意接手 。二手房市场的低迷，使得拥有多套房产的家庭陷入了资产难以变现的困境，资金流动性严重受阻。
“以租养贷” 模式难以为继
在过去，“以租养贷” 曾是许多房产投资者的常用策略。他们在购买多套房子后，将其出租，用租金收入来偿还房贷，待房价上涨后再择机高价抛售，从而实现财富的增值。然而，时移世易，如今这一模式正面临着前所未有的困境，越来越难以维持。
一方面，三四线城市由于经济发展相对滞后，产业结构单一，人口流出现象严重，导致住房需求持续减少。在这些城市，房子不仅出租困难，而且租金水平也非常低。例如，鹤岗部分房源的月租金甚至跌破 300 元，且长时间无人问津 。另一方面，在上海、深圳等一二线大城市，尽管租房需求相对旺盛，但由于经济形势的影响，当地居民收入普遍下降，对于租金的承受能力也随之降低，房屋租赁市场的租金价格也出现了同步下调的趋势。以上海为例，一套市中心 40 平米的房子，前几年租金可达 4500 元，而如今已降至 3800 元 。
此外，随着各地保障房建设的大力推进，大量保障房集中入市，对租房市场需求产生了明显的分流作用。根据住建部计划，2025 年前将建设 650 万套保障房，这无疑将进一步加剧租房市场的竞争 。在深圳，30% 的新供用地都用于建设人才公寓，其价格仅为市场价的 6 折 。杭州未来科技城 2 万套保障房入市后，周边商品房租金下跌了 30% 。在这种情况下，房东们要么面临房子长时间闲置租不出去的尴尬局面，要么收到的租金远远不足以支付每月的房贷，“以租养贷” 模式正逐渐走向瓦解。
综上所述，随着楼市大局的确定，未来全国将近 45% 拥有二套及以上房产的家庭，将不得不直面房产市值缩水、持房压力增大、房产变现困难以及 “以租养贷” 难以为继这四大难题。这些难题相互交织，给这些家庭的经济状况和生活质量带来了巨大的冲击。对于这些家庭而言，如何应对这些挑战，合理调整资产配置，将成为未来一段时间内需要重点思考的问题。而对于整个房地产市场以及宏观经济而言，如何在稳定市场的同时，帮助这些家庭缓解困境，也将是一项艰巨而重要的任务。
