（转自：财通证券研究）
数据中心REITs首次获批，智算基础设施融资迎新篇：6月18日，中国证监会主席吴清在2025陆家嘴论坛上表示，证监会批复全国首批【万国数据】、【润泽科技】数据中心REITs注册，下一步将继续支持科技企业利用知识产权、数据资产等新型资产开展资产证券化、REITs等融资，盘活科技创新领域存量资产。两只数据中心REITs的获批，标志着我国资本市场在服务新质生产力领域取得关键突破，我国REITs市场正式进入“科技新基建”时代。随着证监会明确将继续支持数据资产证券化，将有更多智算中心、绿色数据中心有望通过REITs盘活，驱动科技—资本—实体经济的高水平循环。
华为Cloudmartix384重磅亮相：1）硬件架构更新。CloudMatrix 384超节点以全对等互联架构突破算力封锁壁垒。通过自研统一总线（UB）网络实现384颗昇腾NPU微秒级低时延互联，推理吞吐达1920 tokens/s，攻克MoE模型跨节点通信延迟痛点，高效支撑盘古718B参数大模型的分布式推理；2）软件生态跃迁。盘古大模型5.5作为行业智能化基座，在技术突破、行业渗透和算力协同三方面加速大模型行业落地。CloudMatrix 384超节点和盘古大模型5.5二者技术深度融合，形成超节点+大模型驱动“智能算力电网”，实现能效协同。
投资建议：IDC REITs提供资本活水，CloudMatrix超节点奠定效能底座，盘古大模型注入智能灵魂。三者协同推动算力基础设施从“电力消耗体”升级为“价值创造体”，催化“东数西算”枢纽从资源洼地迈向智能高地，把握国产算力“技术-资本-政策”三重红利窗口。综上，我们认为核心厂商的IDC区域卡位优势显著、运营优秀、头部巨头客户的长期绑定能力是REITs申报成功的关键，投资上建议关注奥飞数据、润泽科技、数据港、光环新网、科华数据、大位科技、世纪互联、万国数据、润建股份、新意网集团、Coreweave、Nebius。
风险提示：产能消化滞后风险；价格战复燃风险；政策支持不及预期；资本开支失速风险；数据中心上架率不及预期。
正文内容
01
首批数据中心 REITs 落地，智算基础设施融资迎新篇
REITs获批，算力新基建开启资产证券化新范式。2025年6月18日，中国证监会主席吴清在2025陆家嘴论坛上表示，证监会批复全国首批2只数据中心REITs注册，下一步将继续支持科技企业利用知识产权、数据资产等新型资产开展资产证券化、REITs等融资，盘活科技创新领域存量资产，这标志着国内REITs底层资产首次覆盖数据中心领域，填补了市场空白。6月18日晚间，证监会网站正式发布两则批复，准予南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金、南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金注册。前述两项目均为批发型数据中心，选址于一线城市周边卫星城市，地理位置优越且运营模式成熟，符合政策支持绿色、高效数据中心的导向。我们认为，此举响应了2024年政府工作报告提出的“持续推进‘人工智能+’行动”及“算力即国力”战略，为数字基建领域打造了可复制的“募投管退”全周期解决方案，通过资产证券化盘活存量资产，进一步推动IDC行业轻资产化转型与资本循环加速。
南方润泽科技REIT底层资产为润泽科技旗下的数据中心，位于河北廊坊，共有机柜5897个，机柜总功率超42MW，上架率超99%，估值37.25亿元，直接签约客户为中国电信北京分公司，终端客户为互联网公司A。项目发行REITs净回收资金将主要用于重庆润泽（西南）国际信息港项目建设，有利于促进形成“投资-运营-盘活-再投资”的良性循环，为创新新型基础设施投融资方式提供可复制样本。
南方万国数据REIT底层资产为位于江苏省昆山市的国金数据中心，拟募集资金规模为19.33亿元，是长三角枢纽节点的标杆项目。该项目拥有超过4000个7kW机柜和29044kW电力容量，2024年PUE值低至1.24，远低于华东区域PUE值行业平均水平。项目客户包括中国电信、中国联通等头部企业，近三年保持100%签约率和92%以上的计费率。万国数据通过公募REITs实现资产端和管理端重塑。于资产端，出表后折旧摊销实现剥离，可有效降低企业负债率并提升ROE，其中资产负债率将降低1.2个pct，ROE提高约4.4个pct；净回收资金超过10亿元，用于新增项目投资，进一步巩固企业龙头地位；于管理端，通过发行公募REITs，万国数据建立更完善的资产管理体系，奖惩并举的激励约束机制也使得运管团队更有动力优化服务，持续提高资产效益。
数据中心公募REITs成功批复门槛高。此次2只数据中心REITs项目均选取优质底层资产：
1）地理位置优越。项目位置均位于国家级算力枢纽节点，润泽科技位于河北廊坊、万国数据位于江苏昆山，符合长期发展趋势；
2）绿色化高。润泽科技项目入选2023年度国家绿色数据中心名单，万国数据昆山项目2024年可再生能源使用比例达100%，符合节能低碳的要求；
3）签约率高。润泽科技和万国数据签约率均为100%；
4）计费率和上架率高。润泽科技采取上架率指标，接近100%。万国数据选用计费率，近3年平均计费率一直保持在95%区间水平；
5）低PUE。润泽科技项目2024年PUE为1.2761，连续三年低于1.3；万国数据昆山国金项目2024年PUE为1.24；
6）终端客户优质。润泽科技项目直接客户为中国电信北京分公司，合同剩余接近10年。终端客户100%为互联网公司A，客户集中度极高；万国数据项目主要客户包括上海联通、上海电信、客户A，合同均签约至2030年或者等同于2030年，且约定有2-3年的自动续约条款；
7）利润持续稳定。润泽科技项目2022年至2025年Q1，营业毛利率分别为49.88%、51.93%、47.65%和 49.74%，毛利率波动主要受电费占比波动影响；万国数据项目营业毛利率分别为59.82%、59.64%、58.13%和 59.66%，较为稳定。
我们认为，位置优异+运营优秀+稳定长期优质客户是申报成功的关键，复制样本具有较高门槛。
我们认为，数据中心REITs的获批标志着IDC行业从“资产”转向“服务”过程中运营的重要性。
1）政策红利加速释放，新基建资产证券化窗口已开启。2025年北京公开征集REITs意向项目，明确将数据中心列为重点领域，释放地方政策协同信号；
2）资产质量筛选已从‘规模优先’转向‘能效为王’。首批获批项目均具备100%上架率和低PUE。存量数据中心需加快液冷技术应用、绿电采购等改造，同步规划ESG披露体系；
3）行业整合将加速，专业化运营能力或成关键。REITs成功将加速推动资产分层，具备稳定现金流（如签约率超过90%）、长期大客户（如电信运营商，上架率90%+）的优质资产更受资本青睐；
4）推动企业从“持有资产”向“运营服务”转型。数据中心行业属于典型重资产领域，具有投资规模大、回报周期长等特点，头部企业资本开支压力巨大。REITs的推出首次构建标准化退出通道，形成“投资-运营-盘活-再投资”的良性循环。同时，REITs回收资金可快速投入智算中心等新基建领域，加速产能扩张，并增强自身抗风险能力与创新投入动力。
5）数据中心获批实现从0到1的突破。此前国内基础设施REITs的底层资产，覆盖产业园、仓储物流、新能源、消费、保障性租赁住房等领域，但数据中心领域长期缺位。此次首次将数据中心纳入，标志着REITs正式从传统基建延伸至“科技新基建”领域。
6）数据中心REITs填补市场空白，为行业提供“投资-建设-运营-退出”闭环，推动算力基建扩张。由于数据中心资产的现金流较为稳定且具有可预测性，以收取用户合同期内的托管服务费及增值服务费为主，其风险收益特征天然适配REITs产品特性。对于投资者来说，优质的数据中心REITs产品，兼具稳定性和成长性，其推出丰富了投资者参与分享行业成长红利的渠道。万国数据和润泽科技两个项目2025年预测年化分派率分别为5.55%和5.76%，将受益于政策红利带来更多市场空间。
随着后续更多智算中心项目的“入池”，通过REITs盘活存量资产，开辟创新融资渠道，将进一步推动我国从“数据大国”向“算力强国”跃迁。
02
华为发布CloudMatrix384超节点，盘古大模型5.5全面升级
2.1CloudMatrix384超节点发布，AI算力架构重塑
CloudMatrix384重塑AI算力架构。随着大模型训练和推理对算力需求的爆炸式增长，传统计算架构已难以支撑AI技术的代际跃迁。华为云新一代昇腾AI云服务基于CloudMatrix384 超节点，首创将384颗昇腾NPU和192颗鲲鹏CPU通过全新高速网络MatrixLink全对等互联，形成一台超级“AI服务器”，单卡推理吞吐量跃升到2300 Tokens/s，与非超节点相比提升近4倍。超节点架构能更好地支持混合多专家MoE大模型的推理，可以实现“一卡一专家”，一个超节点可以支持384个专家并行推理，极大提升效率；同时，超节点还可以支持“一卡一算子任务”，灵活分配资源，提升任务并行处理，减少等待，将算力有效使用率（MFU）提升50%以上。对于万亿、十万亿参数的大模型训练任务，在云数据中心，还能将432个超节点级联成最高16万卡的超大集群；同时，超节点还可以支持训推算力一体部署，如“日推夜训”，训推算力可灵活分配，客户成本效益最大化。CloudMatrix384超节点实现了“Scale Out最大集群”、“Scale Up最强节点”、“资源使用最优配比”，尤其适合大模型应用的算力服务。
行业伙伴共享澎湃算力红利。昇腾AI云服务为新浪、硅基流动、中科院、面壁智能、360、科大讯飞等超过1300家客户提供澎湃的AI算力，加速行业智能化升级。CloudMatrix 384 的规模化商用，正在重塑全球 AI 算力格局。在芜湖、贵安、乌兰察布三大枢纽数据中心，基于该超节点的昇腾 AI云服务已服务 600 多家企业，支撑DeepSeek-R1 等大模型在智能客服、内容创作等场景落地。其日推夜训模式通过错峰调度，使算力资源利用率提升30% 以上，显著降低企业运营成本。
性能与成本实现平衡。对比英伟达 GB200 NVL72，CloudMatrix384在同等参数下推理性能提升 67%，而单卡成本仅为 H20的1/3。这种性价比优势在边缘计算和中小企业场景中尤为突出。例如，硅基流动基于CloudMatrix384部署DeepSeek-R1，在单用户20TPS负载下实现1920 tokens /秒的吞吐量，生成精度更优。我们认为，CloudMatrix 384标志着中国 AI 算力从 “单点突破” 转向 “系统替代”。当摩尔定律逼近极限，华为以集群架构创新重构算力规则，为全球AI产业提供 “中国方案”。
2.2盘古大模型5.5全面升级
盘古大模型5.5全面升级，国产AI底座重构产业智能化。盘古大模型5.5包含了五大基础模型，分别面向 NLP、多模态、预测、科学计算、CV 领域，进一步推动大模型成为行业数智化转型的核心动力。
盘古自然语言处理NLP大模型：由三大模型组成，即盘古Ultra MoE、盘古Pro MoE、盘古Embedding；以及快慢思考合一的高效推理策略、盘古深度研究产品 DeepDiver。全新的718B深度思考模型是一个由256个专家组成的MoE大模型，在知识推理、工具调用、数学等领域大幅增强，处于业界第一梯队。盘古大模型基于昇腾云的全栈软硬件训练，标志着基于昇腾可以打造出世界一流大模型。
在高效长序列、低幻觉、快慢思考融合、Agent等特性上进行升级，提升用户体验。例如，盘古提出了自适应快慢思考合一的技术，通过构建难度感知的快慢思考数据和两阶段渐进训练，实现模型根据问题难易程度自适应地切换快慢思考，简单问题敏捷回复，复杂问题深度思考，整体模型推理效率提升8倍。
盘古深度研究DeepDiver通过长链难题合成、渐进式奖励等关键技术，可以在网页搜索、常识性问答等应用上获得很高的执行效率，如可以在5分钟内完成超过10跳的复杂问答、生成万字以上的专业调研报告等，大幅提升工作效率。华为云面向企业提供了盘古基础及行业大模型、预训练和后训练语料、数据工程工具集、模型训练工具集、行业裁判模型、行业评测平台六大核心能力，通过华为云ModelArts完备的工具链和工程化的方法，将企业自己沉淀的数据资产，进行高质量的增训、微调和强化学习，让行业客户能够快速打造自己的专业大模型。
盘古多模态大模型：全新发布基于盘古多模态大模型的世界模型，可以为智能驾驶、具身智能机器人的训练，构建所需要的数字物理空间，实现持续优化迭代。例如，在智能驾驶领域，输入首帧的行车场景、行车控制信息和路网数据，盘古世界模型就可以生成每路摄像头的行车视频和激光雷达的点云，能够为智能驾驶生成大量的训练数据，而无需依赖高成本的路采。
盘古预测大模型：采用业界首创的triplet transformer统一预训练架构，将不同行业的数据进行统一的三元组编码，并在同一框架内高效处理和预训练，极大地提升预测大模型的精度，并大幅提升跨行业、跨场景的泛化性。
盘古科学计算大模型：华为云持续拓展盘古科学计算大模型与更多科学应用领域的结合。比如深圳气象局基于盘古进一步升级「智霁」大模型，首次实现 AI 集合预报，能更直观地反映天气系统的演变可能性，减少单一预报模型的误差。
盘古计算机视觉CV大模型：华为云发布全新MoE架构的300亿参数视觉大模型，这是目前业界最大的视觉模型，并全面支持图像、红外、激光点云、光谱、雷达等多维度、泛视觉的感知、分析与决策。另外盘古CV大模型通过跨维度生成模型，构建油气、交通、煤矿等工业场景稀缺的泛视觉故障样本库，极大地提升了业务场景的可识别种类与精度。
03
投资建议
IDC行业在REITs政策催化下迎来资本化转型的关键窗口期。头部第三方IDC企业通过资产证券化实现规模扩张与效率提升，而技术迭代与政策支持将推动行业向绿色化、智能化方向升级。IDC REITs解决超节点的高成本问题，形成高效资本循环；CloudMatrix超节点奠定效能底座，支持1920 tokens/s解码，而盘古的行业落地（如海螺水泥）反哺IDC上架率，最新发布的384超节点已在芜湖等数据中心部署。三者协同推动算力基础设施从“电力消耗体”升级为“价值创造体”，催化“东数西算”枢纽从资源洼地迈向智能高地，把握国产算力“技术—资本—政策”三重红利窗口。
综上，我们认为核心厂商的IDC区域卡位优势显著、运营优秀、头部巨头客户的长期绑定能力是REITs申报成功的关键，投资上建议关注奥飞数据、润泽科技、数据港、光环新网、科华数据、大位科技、世纪互联、万国数据、润建股份、新意网集团、Coreweave、Nebius。
产能消化滞后风险：若行业供给产能依旧处于过剩阶段，则相关产业发展进度会受到影响。
价格战复燃风险：行业竞争加剧或发生供过于求局面，行业价格战对相关公司盈利能力产生负面影响。
政策支持不及预期风险：政府对数据中心行业政策支持力度不及预期，或影响公司扩张计划；
资本开支失速风险：互联网大厂对数据中心资本开支不及预期或导致IDC供给过剩；
数据中心上架率不及预期：IDC为重资产行业，机柜上架率低或增加运营成本。
注：文中报告节选自财通证券研究所已公开发布研究报告，具体报告内容及相关风险提示等详见完整版报告。
证券研究报告：《近期需要关注的算力几件事》
对外发布时间：2025年6月22日
报告发布机构：财通证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）
分析师 杨 烨，SAC证书编号：S0160522050001
