（转自：财信证券研究）
导言：上一篇基金深度报告我们对全球REITs规模最大的美国市场进行了系统研究，本篇深度报告我们拟对非美地区REITs进行专题梳理，主要研究对象是亚太区、环太平洋、北美以及欧洲的发达市场/地区REITs。不同市场/地区的REITs发展历程与该市场/地区的人口结构、地理要素、社会发展程度等资源禀赋密切相关。域外REITs的系统性梳理，有助于我们对我国公募基础设施REITs的市场容量、资产类型、运营管理、中远期市场认知及反映形成一定的对比认知，以期更好从事该类型资产的研判投资工作。
亚太区：1）新加坡：34只REITs总市值合计约821.3亿新元，主要涉及5个类型，其中工业（36.1%）、零售类（27.5%）REITs总市值占比较高，凯德旗下2只REITs总市值合计占比超32%。新加坡REITs指数整体市场表现优于新加坡房地产投资信托指数，考虑指数编制方法以及成份构成；新加坡REITs指数整体市场弱于富时发达市场REITs，考虑单一市场以及个券差异。2）日本：94只REITs总市值合计约25.86万亿日元，主要涉及6个类型，其中多元化（74.7%）、写字楼（15.4%）REITs总市值占比较高。多元化REITs二级市场表现整体较好，内部有所分化，多户住宅、酒店及度假村类REITs二级市场表现一般，写字楼REITs近1年市场表现较好。日本REITs在住宅、办公楼等地产物业开发运营方面的主体较多，该类型物业开发运营程度高，分工细致、细分供应商成规模，从事开发、建设、装饰、出租、出售等地产业务全价值链业务的主体占比较高。3）中国香港：11只REITs总市值合计约1517.9亿港元。①领展房产基金：港交所上市规模最大REITs，总市值占比近72%。投资组合主要聚焦亚太，包括中国香港、中国内地、新加坡、澳洲、英国的零售物及相关物业。与目前消费基础设施REITs的区别主要在于资产/域分布差异、整体组合及单个物业体量差异等，运营管理参考意义较大。②顺丰房托：投资组合包括香港、长沙、佛山、芜湖的物流地产。与南方顺丰物流REIT的区别主要在于项目区位及内部构成差异、估值/业绩规模及现金分派率差异等。
环太平洋、北美、欧洲地区：1）澳大利亚：44只REITs总市值约1856.1亿美元，其中工业、零售类REITs占比较高。市值在50亿美元以上的澳REITs共计8只、总市值占比约78%，该部分REITs市场表现相对强劲，投资组合主要是零售、多元化物业。2）加拿大：26只REITs总市值约332.2亿美元，其中零售、多户住宅类REITs市值占比较高。从零售类REITs投资组合/资产来看，杂货、露天商场、郊区商业、超市等物业业态分布较多，购物中心等物业业态相对较少。预制住宅、预制房屋社区构成部分多户住宅类REITs的物业/资产。目前多伦多证券交易所上市的REITs相关ETF约11只、资产管理规模合计约30.4亿美元。类型涉及被动、主动、做多、做空等。3）英国：38只REITs总市值合计约468.7亿英镑，其中工业、多元化REITs占比较高。思格卢公司总市值近93亿英镑，总市值占比19.8%。分析总市值和综合市场表现居前的英国REITs，投资组合/资产在城市物流、办公、工业等领域分布较广。部分REITs股息率表现出色，近10年股息率均值水平可达5%。
风险提示：全球宏观经济走弱；市场利率大幅波动；通货膨胀超预期；市场风险偏好演变；历史数据不代表未来业绩；跟踪品种为非保本型产品，极端情况下或存在无法完全回收本金的情形；经济、政策等诸多内外因素可能会造成基金的市场风险，影响基金收益水平等。
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亚太地区
1.1 新加坡
1.1.1 凯德旗下2只REITs总市值合计占比超32%
目前新加坡共计34只REITs（新加坡证券交易所上市）、总市值合计约821.3亿新元。主要涉及5个类型，其中工业（36.1%）、零售类（27.5%）REITs总市值占比较高。总市值超百亿新元的REITs是CAPITALAND INTEGRATED COMMERCIAL和CAPITALAND ASCENDAS，这两只REITs总市值占比合计约为32.6%。
综合市场表现、滚动股息率表现较好的新加坡REITs约有6只，明细如下：
1.1.2 新加坡REITs指数市场表现跟踪
新加坡REITs指数（FSTRE.GI）整体市场表现优于新加坡房地产投资信托指数（SREIT.GI），考虑指数编制方法以及成份构成。
新加坡REITs指数（FSTRE.GI）整体市场弱于富时发达市场REITs（ERGLU.FI），考虑单一市场以及个券差异。
1.2 日本
1.2.1 CR4总市值占比近42%，多元化REITs表现整体较好
目前日本共计94只REITs（东京证券交易所上市）、总市值合计约25.86万亿日元。主要涉及6个类型，其中多元化REITs总市值占比近75%，其次是写字楼REITs、占比约15.4%。总市值超万亿日元的REITs有4只，分别是三井不动产、大和房屋工业、住友房地产开发和日本建设，CR4总市值占比约41.7%。
上市10年以上的日本REITs有60只、数量占比约63.8%，该部分REITs总市值合计约23.40万亿日元、总市值占比约90.5%，样本覆盖度较高。成立10年以上的日本REITs近10年、5年、3年、1年的年化收益率中值分别是1.57%、2.43%、0.38%、3.32%。细分来看，多户住宅、酒店及度假村类REITs二级市场表现一般；写字楼REITs近1年市场表现较好；多元化REITs二级市场表现整体较好，内部有所分化。
总市值TOP10的日本REITs情况如下表所列：
1.2.2 多元化REITs重点跟踪
上市10年以上的多元化REITs共计45只，近10年、5年、3年、1年年化收益率均位于前40%的有5只，其投资组合情况、二级市场表现以及股息率情况如下所列：
除了上述产品，我们还观察了综合市场表现也相对较好的其他多元化REITs，如LEOPALACE21（代码8848.T，业务/组合：房屋租赁、建造等）、住友房地产开发（代码8830.T，业务/组合：多元化特征显著，全价值链地产业务）、野村房地产控股（代码3231.T，业务/组合：多元化特征显著，全价值链地产业务）。
经研究梳理，日本REITs在住宅、办公楼等地产物业开发运营方面的主体较多，wind行业分类参考性相对较弱。进一步分析来看，日本住宅、办公楼等地产物业的开发运营程度高，分工细致、细分供应商成规模，从事开发、建设、装饰、出租、出售等地产业务全价值链业务的主体占比较高。
1.3 中国香港
目前中国香港地区共计11只REITs（港交所上市）、总市值合计约1517.9亿港元。主要涉及4个类型，零售、写字楼、多元化、酒店及度假村类REITs市值占比分别是78.02%、12.64%、8.44%、0.90%。领展房产基金（0823.HK）总市值1091.9亿港元，是目前港交所市值规模最大的上市REITs、总市值占比约71.93%。
1.3.1 关注品种1：领展房产基金（0823.HK）
1、概况及市场表现
投资组合主要聚焦亚太，包括中国香港、中国内地、新加坡、澳洲、英国的零售物及相关物业。业态占比：零售70.3%（中国香港51.6%+中国内地11.5%+澳新英7.2%）、停车场19.9%、办公7.6%、物流1.1%。地区分布：中国香港74.1%、中国内地14.8%、澳新英等11.1%。中国内地零售物业包括北京中关村领展广场、北京通州领展广场、广州天河领展广场等。
该REITs于2005-11-25在港交所上市，目前总市值约1091.9亿港元；自由流通股本占比90.3%、对应自由流通市值规模约986亿港元。该REITs近10年/5年/3年/1年年化收益率分别是4.34/-3.95/-9.04/41.62%，2025年以来上涨约27.9%。近10年股息率保持6%以上水平（均值6.09%、中值6.36%），2025TTM股息率是6.46%。
2、营运信息及参考
1）投资组合构成：按地域看该REITs投资组合包括中国香港（74.1%）、中国内地（14.8%）以及澳洲新加坡英国等海外（11.1%）共计150余个零售、办公等物业。按物业业态看，该REITs投资组合包括零售（70.3%）、停车场（19.9%）、办公（7.6%）、物流（1.1%）等物业。
2）中国香港地区零售业态分布：主要分为必需品零售空间/商铺、鲜活街市、教育福利配套设施等。按面积看，商铺占比84.0%、街市占比9.2%、教育福利配套设施占比6.8%。按收益看，收铺占比67.3%、街市占比14.1%、教育福利配套设施占比2.0%。
3）管理治理：①收购、资产管理、资产提升、发展、出售价值链完整。推行领展3.0战略，确定“房托+”的定位，聚焦积极管理和多元化发展，侧重不同地区和不同资产类别的配置，未来关注澳洲、日本、新加坡资产投资机会。②从商户满意度、改善效率、提高生产力三个维度推动卓越运营：通过服务及维修相关系统自动化，提供个人化差异化服务、拓展业务策略支援等一站式商户管理办法，提升商户忠诚度、满意度，进而保持较高的续租率（80.8%）以及续租租金调整率（+7.9%）。通过有明确预算安排的资本开支实行有计划性的资产升级，客流量和销售额增长，投资回报率保持小双位数水平。保持低杠杆水平的稳健财务状态，关注资产估值，通过缩减经营承压商户规模、更新组合和产品，关注可持续发展和社区融合，综合提升购物体验。
3、与内地消费基础设施REITs的区别
1）资产、地域分布差异：领展房产基金目前资产组合包括零售、停车、办公、物流等，海外物业占比超10%。多资产、多地域物业组合配置，有助于分散风险、提高组合的抗周期性。我国公募消费基础设施REITs主要包括购物中心（含奥莱）、社区商业、农贸市场几类，其中购物中心（含奥莱）受制于所在地经济修复程度、地域半径、商场品牌等因素，差异化表现突出；农贸市场偏向小B端；社区商业细分业态主要是超市及其他。
2）整体组合及单个物业体量差异：领展房产基金相对稳定的市场表现主要赖于策略性地理位置的社区商业物业以及卓越的资产管理能力，单体物业体量相对小、分布广，更贴近C端，鲜活街市等业态较超市跟贴近C端。领展房产基金目前规模超千亿港元，整体规模优势突出。我国公募消费基础设施REITs底层资产，单体体量相对较大，在扩募、资产提升等方面灵活程度稍弱。我国目前已上市交易的消费基础设施公募REITs规模区间约在10-66亿人民币。
1.3.2 关注品种2：顺丰房托（2191.HK）
1、概况及市场表现
投资组合包括香港、长沙、佛山、芜湖的物流地产。可租赁面积合计约42.76万方，关联方顺丰集团租用面积占比约80.3%、贡献收益占比约75.1%。香港物业资本化率4.25%，长沙、佛山、芜湖物业资本化率分别是5.55%、5.45%、5.70%。
该REITs于2021-05-17在港交所上市、目前总市值约24.2亿港元；近3年、近1年年化收益率分别是8.75%、19.38%；股息率保持9%以上水平，2022/2023/2024/2025TTM股息率分别是9.31/9.62/9.19/9.21%。
2、顺丰房托（2191.HK）与南方顺丰物流REIT（180305）的主要区别
1）项目区位及内部构成差异：顺丰房托是香港、长沙、佛山、芜湖四地的物流物业，合计可出租面积约42.77万方，其中佛山是定制化分拨中心。南方顺丰物流REIT是深圳、武汉、合肥三地的物流及配套物业，合计可出租面积约46.50万方；底层资产中，办公业态资产收入占比约25%、仓储物流业态资产收入占比约70%，仓储物流业态资产中分拨中心占比较高。
2）估值、业绩规模及现金分派率差异：顺丰房托投资组合包括香港和内地3个项目，其中香港项目估值占比达83%，经济走势、供需格局等导致内地项目估值有所下降；南方顺丰物流REIT底层资产均为内地物流及配套资产，同样受到经济、供需格局影响。顺丰房托2023/2024年收益分别是4.409/4.514亿港元，物业收入净额分别是3.558/3.612亿港元，可供分派收入分别是2.300/2.344亿港元，每基金单位分派收益率分别是10.7/8.8%，股息率分别是9.62/9.19%。南方顺丰物流REIT于2025年4月21日上市，根据募书该REITs在2022/2023/2024Q1-3营业收入分别是1.92/2.40/1.81亿人民币，2024Q4/2025可供分配金额预测值分别是0.37/1.50亿人民币、对应的年化现金分配率预测值是4.68/4.80%。
3）市值规模、流动性差异：顺丰房托目前总市值约24.20亿港元、自由流通市值约10.53亿港元，自由流通市值占比约43.5%。南方顺丰物流REIT目前规模33.0亿人民币，按30%的场内流通份额占比计算，目前场内流通规模约9.9亿人民币。
2
太平洋沿岸、北美、欧洲地区
2.1 澳大利亚
2.1.1 澳上市REITs共计44只、总市值约1856.1亿美元
根据澳大利亚证券交易所官网数据，目前澳大利亚共有44只REITs，总市值约1856.1亿美元、总市值较2024年5月增长了12.1%。
按照澳大利亚证券交易所官网投资选择项下“投资A-REITs”来看，澳REITs大致可分为多元化、特定行业（含写字楼、零售、工业、酒店及休闲）、专家（含数据中心、医疗保健等）、国际等几类。
按照澳大利亚证券交易所官网公布的ASX Investment Product Summary-May 2025来看，澳REITs大致可分为Diversified（多元化）、Industrial（工业）、Miscellaneous（杂项）、Residential（住宅）、Retail（零售）、Specialised（专业化）；从流动性层面看，工业、零售类REITs交易额占比较高。
2.1.2 澳REITs市值TOP8占比约78%、集中度较高，市场表现相对强劲
市值在50亿美元以上的澳REITs共计8只，CR8总市值合计约1447.4亿美元、总市值占比约78%，样本市值覆盖度高。该部分REITs市场表现相对强劲，投资组合主要是零售、多元化物业。具体品种明细如下表所列：
2.2 加拿大
2.2.1 零售、多户住宅类REITs市值占比较高
数据口径：①多伦多证券交易所官网→Listing→Listed Company Directory→Current Listed搜索栏搜索“REIT”关键词。②搜寻结果剔除ETF。③数据日是6月16日美东时间，市值计算口径是market cap而非market cap（all classes）。
根据多伦多证券交易所官网公开信息，目前加拿大上市REITs约26只、总市值约332.2亿美元。其中市值超10亿美元的有9只REITs，市值占比约81%，样本覆盖度较高。
按照交易所官网对REITs的业务/投资组合简介来看，加拿大上市REITs大致涉及6个类型，其中零售、多户住宅类REITs市值占比较高。从零售类REITs投资组合/资产来看，杂货、露天商场、郊区商业、超市等物业业态分布较多，购物中心等物业业态相对较少。预制住宅、预制房屋社区构成部分多户住宅类REITs的物业/资产。
CR9分类为零售和多户住宅的加拿大REITs情况如下：
2.2.2 加拿大REITs相关ETF情况简述
数据口径：①多伦多证券交易所官网→Listing→Listed Company Directory→Current Listed搜索栏搜索“REIT”关键词。②搜寻结果再次提取ETF。③数据日是6月16日美东时间，资产管理规模口径“AUM”。
目前多伦多证券交易所上市的REITs相关ETF约11只、资产管理规模合计约30.4亿美元。类型涉及被动、主动、做多、做空等。明细如下：
2.3 英国
2.3.1 工业REITs思格卢公司总市值近93亿英镑、占比约20%
目前英国共计38只REITs（伦敦证券交易所上市）、总市值合计约468.7亿英镑。主要涉及6个类型，其中多元化REITs总市值占比超45%，其次是工业REITs、占比约30.7%。总市值超20亿英镑的REITs有7只，CR7总市值占比约65.4%；思格卢公司总市值近93亿英镑，总市值占比19.8%。
38只REITs样本中，上市10年以上的有24只，总市值合计约421.3亿英镑、总市值占比约90%，样本覆盖度较高。从二级市场表现来看，英国上市REITs表现明显分化。
2.3.2 投资组合在城市物流、办公、工业等领域分布相对较广
分析总市值和综合市场表现居前的英国REITs，投资组合/资产在城市物流、办公、工业等领域分布较广。部分REITs股息率表现出色，近10年股息率均值水平可达5%。
3
全球宏观经济走弱；市场利率大幅波动；通货膨胀超预期；市场风险偏好演变；历史数据不代表未来业绩；跟踪品种为非保本型产品，极端情况下或存在无法完全回收本金的情形；经济、政策等诸多内外因素可能会造成基金的市场风险，影响基金收益水平等。
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