5月，重点城市二手房成交量环比季节性回落，同比增幅普遍收窄，在挂牌量较高背景下，短期价格仍承压，“以价换量”仍是市场主流。
政策层面，5月7日，国新办举行发布会介绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况，会上央行宣布降低存款准备金率0.5个百分点；下调政策利率0.1个百分点；降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；金融监管总局指出将加快完善与房地产发展新模式相匹配的系列融资制度。地方层面，成都、长春等地从提高贷款额度、优化提取等方面优化公积金政策。海口限价商品房满5年可通过补交土地溢价等价款取得完全产权。浙江、四川成功发行专项债券收购存量商品房，福建、浙江、四川发行专项债券收回收购闲置存量土地。
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▍5月十大城市二手房价格环比延续下跌态势，同比跌幅有所收窄
图：2025年5月十大城市二手住宅挂牌均价及环同比
2020年7月至2025年5月十大城市二手住宅均价及环比变化
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根据中国房地产指数系统百城价格指数，2025年5月，百城二手住宅均价环比下跌0.71%，同比下跌7.24%；十大城市二手住宅均价环比下跌0.43%，同比下跌5.39%，同比跌幅收窄0.3个百分点。
各城市来看，5月十大城市二手房价格同环比均下跌，武汉、南京跌幅较大。具体来看，环比方面，武汉和南京环比跌幅分别为1.01%、0.89%；北京、上海、广州、重庆（主城区）和杭州环比跌幅均在0.3%（含）-0.5%之间；深圳和成都二手住宅价格环比跌幅均在0.3%以内，其中成都跌幅最小，为0.10%。同比方面，武汉和南京同比跌幅分别为9.80%、9.45%；北京、重庆（主城区）、天津、杭州和广州同比跌幅均在5%-7%之间；成都和深圳同比跌幅则均在4%以内，其中深圳跌幅最小，为2.30%。
▍北京：5月二手房热度有所下降，房价跌幅略有收窄，成交套数整体保持平稳
图：2020年7月至2025年5月北京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
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整体来看，5月北京二手房市场活跃度有所下滑。成交方面，5月，北京二手住宅成交14277套，环比下降8.3%，同比增长6.7%，已连续8个月同比保持增长，1-5月累计同比增长22.8%。价格方面，5月，北京二手住宅价格环比下跌0.46%，较上月收窄0.02个百分点，同比下跌5.48%，同比跌幅连续7个月收窄。不同区域来看，各区域二手住宅价格短期仍承压，除海淀、东城外，环比均下跌。
图：2025年5月北京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
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表：北京新房典型项目
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▍上海：5月二手房保持较高活跃度，以价换量下，成交套数同比增长13%
图：2020年7月至2025年5月上海二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
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整体来看，5月，上海房地产市场保持平稳运行，二手房成交量同比继续回暖，业主为尽快脱手降低价格预期，全年“量升价稳”的基调进一步巩固。成交方面，5月，上海二手房市场维持较高活跃度，双休日单日网签量多次突破千套（如5月24日达1118套），市场主基调依然是“以价换量”，全月二手住宅成交18744套，环比下降8.1%，同比增长12.7%，1-5月累计同比增长22.8%。价格方面，5月，上海二手住宅价格环比下跌0.3%，同比下跌4.9%，同比跌幅连续8个月收窄。分区域来看，静安、黄埔、虹口和长宁环比增长，其他区域均环比下跌。
图：2025年5月上海各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
表：上海新房典型项目
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▍广州：价格短期仍面临下行压力，但同环比跌幅有所收窄
图：2020年7月至2025年5月广州二手住宅价格环比走势
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在新规产品挤压及挂牌量持续上升的背景下，广州二手房价格仍面临下行压力，5月，广州二手住宅均价为36032元/m²，环比下跌0.48%，同比下跌5.4%，但同环比跌幅均有所收窄。分区域来看，除黄埔外，其他区域价格均在环比下跌。
图：2025年5月广州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
表：广州新房典型项目
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▍深圳：5月购房需求继续释放，二手房成交套数同比增长18%
图：2020年7月至2025年5月深圳二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
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成交方面，5月，深圳二手房市场购房需求继续释放，叠加“以旧换新”活动突破地域限制及购房补贴政策带动下，本月深圳二手住宅成交套数仍保持在相对高位，成交4687套，环比下降18.2%，同比增长18.3%，仍高于近5年同期水平，1-5月累计同比增长43.6%。价格方面，5月，深圳二手住宅价格环比下跌0.28%，同比下跌3.01%，同比跌幅连续8个月收窄。
图：2025年5月深圳各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
表：深圳新房典型项目
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▍杭州：二手房市场热度有所下降，成交套数进一步回落，价格呈现阴跌态势
图：2020年7月至2025年5月杭州二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
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成交方面，5月，杭州二手房市场热度有所回落，二手住宅成交6055套，环比下降18.4%，较3月峰值回落近四成，但同比仍增长9.4%，1-5月累计同比增长32.9%。价格方面，5月，二手住宅价格环比下跌0.32%，同比下跌5.98%，呈现“阴跌”态势。
图：2025年5月杭州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
表：杭州新房典型项目
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▍南京：以价换量下，5月二手房成交套数保持平稳
图：2020年7月至2025年5月南京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
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成交方面，5月，南京二手住宅成交8734套，环比下降10.3%，同比增长14.9%，1-5月累计同比增长6.8%，虽然成交量有所回落，但仍保持在8500套以上，处于相对高位。价格方面，5月，南京二手住宅价格环比下跌0.89%，同比下跌9.45%，市场依然以“以价换量”为主。
图：2025年5月南京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
表：南京新房典型项目
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▍武汉：二手房市场横盘调整，短期挂牌量高位下价格继续承压
图：2020年7月至2025年5月武汉二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
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成交方面，5月，武汉二手房市场整体呈现横盘调整态势，二手住宅成交8812套，环比下降12.1%，同比增长4.4%，1-5月累计同比增长13.9%。价格方面，挂牌量常居高位，短期价格持续承压，5月，武汉二手住宅价格环比下跌1.01%，同比下跌9.80%，但同比跌幅有所收窄。
图：2025年5月武汉各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
表：武汉新房典型项目
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▍成都：5月二手房市场有所下滑，但仍维持一定活跃度，成交约1.9万套，房价延续微跌态势
图：2020年7月至2025年5月成都二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
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成交方面，5月市场整体购房意愿有所走低，二手住宅成交19215套，环比下降20.8%，同比下降1.4%，1-5月累计同比增长21.9%。价格方面，5月，成都二手住宅价格环比下跌0.10%，同比下跌2.30%。
图：2025年5月成都各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
表：成都新房典型项目
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▍重庆（主城区）：价格继续向下调整，区域间分化显著
图：2020年7月至2025年5月重庆二手住宅价格环比走势
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重庆二手房市场当前呈现“核心稳、近郊缓、远郊弱”格局，主城核心区如大杨石、新牌坊、渝中半岛等板块二手房市场韧性相对较强，外围区域“以价换量”趋势明显。5月，重庆二手住宅价格环比下跌0.44%，同比下跌6.19%，同比跌幅连续8个月收窄。
图：2025年5月重庆（主城区）各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
表：重庆新房典型项目
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▍天津：随着教育释放动能减弱，二手房市场有所降温，郊区价格调整压力较大
图：2020年7月至2025年5月天津二手住宅价格环比走势
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5月，学区需求释放接近尾声，天津二手房市场逐步进入传统淡季。二手房成交量环比下降15.4%，同比下降8.1%。二手住宅价格环比下跌0.56%，同比下跌5.93%。不同区域来看，天津各主要市辖区二手住宅价格环比均下跌，远郊区价格调整压力较大。
图：2025年5月天津各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
表：天津新房典型项目
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▍6月成交量预计仍保持一定规模，但高挂牌量对价格仍有压力
整体来看，5月重点城市二手房整体量价有所趋弱，成交量环比季节性回落，但市场活跃度尚在，同比多表现增长。在高挂牌量压力下，市场“以价换量”行情延续。城市内部结构分化显著，核心区抗跌性较强，外围区域承压明显。
展望6月，二手房市场将预计延续波动调整状态，不同城市不同板块分化态势延续。随着教育需求交易热度消退以及年中新房项目加快推盘，二手房市场交易预计将逐渐回归常态，但市场分化趋势或将延续，区位优质或性价比较高的房源交易活跃度或相对提升，但在高挂牌量背景下，短期价格仍面临一定压力。
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