多宗地块高溢价出让彰显房企信心、新房市场供需两旺，改善型产品成主力、限购政策调整叠加千亿配套投入，交通枢纽、生态地标等加速落地……近年来通州区频频成为北京房地产市场的焦点，也成为观察北京楼市的重要窗口之一。
土拍市场表现亮眼
本月首场土地拍卖的落槌声在通州区响起。
6月4日，中建玖合以74.91亿元底价成功竞得北京城市副中心0101街区8宗组团地块，创通州区住宅用地总价历史新高。粗算住宅楼面价约为每平方米3.23万元。
这一组团地块位于通州区潞城镇核心区位，滨北运河北岸，享有天然河景生态资源。交通配套也较为方便，距离地铁6号线北运河东站直线距离约500米，距离在建的轨道交通22号线（平谷线）直线距离约400米。
此外，值得注意的是，通州区对该组团地块的建筑设计要求，也十分“苛刻”。例如，除了要求配建包含社区卫生服务中心、养老及助残中心、残疾人托养所、机构养老设施等功能区的家园中心之外，还要求滨水一侧打造具有标志性、特色性的滨水景观界面，对建筑立面、建筑退线等进行一体化设计……形成高低错落的城市天际线；同时还鼓励慢行空间、风雨连廊、架空层等空间的设计。
极具优势的位置与“独特”的建造要求使业内普遍认为，该地块未来入市的项目将被打造成通州区的河景封面作品。
在通州区的土拍市场，还有其他备受瞩目的场次。今年4月8日，通州区八里桥片区棚户区改造项目FZX-0401-6044、6049地块经过155轮激烈竞争，最终由招商蛇口以27.082亿元成交，溢价率16.28%，现已发布案名为“招商·朝棠揽阅”；4月29日，经过215轮的激烈争夺，中铁建以7.7552亿元竞得通州区梨园镇强力家居土地一级开发项目FZX-0303-6007地块，溢价率21.94%，现已发布案名为“中国铁建·花语璟云”。
“回顾2025年通州区土地市场，尽管供应相对有限，但均取得了不俗的成绩。”中指研究院土地市场研究负责人张凯对此表示。
近几年，北京城市副中心供地极少。据克而瑞统计，以运河商务区板块为例，此板块自2009年以后就没有新增宅地供应，更加凸显此次供地的稀缺性。目前通州区运河商务区板块内在售的项目——金融街武夷融御和缦云ONE，都是2001年拿地。
不过，接下来通州楼市会继续迎来新的供应。根据今年2月举办的2025年北京商品住宅用地推介会，通州区拟供应6宗商品住宅用地，目前已经成交3宗涉宅用地。
新房格局供需两旺
“土拍热度指标的率先反弹，反映了房企对确定性投资机会的青睐，也是稳市场政策迎来积极成效、加快构建行业发展新模式的体现。”克而瑞研究中心表示。
与此同时，众多知名房企纷纷在通州区加大布局力度，表明对通州楼市前景的看好。
以招商蛇口为例，近两年来，就有招商·朝棠揽阅、招商·云璟揽阅、招商·璀璨时代、招商璀璨公元等多个项目落地通州区。其中，招商·云璟揽阅位于通州区梨园板块；八里桥板块的招商·朝棠揽阅刚刚公布案名，还未开盘；2023年开盘的招商·璀璨时代和招商璀璨公元处于尾盘阶段。
此外，通州区的在售及待售新盘还有土桥板块的金隅·花溪云锦和梨园板块的中国铁建·花语璟云。
其中，金隅·花溪云锦定位为改善型楼盘，项目主推建筑面积为108-153平方米四居大户型，有少量的二居室和三居室。中国铁建·花语璟云紧邻招商·云璟揽阅，两个楼盘虽然距离很近，但定位却有所差异。中国铁建·花语璟云主力建筑面积段为100-120平方米的改善型产品，招商·云璟揽阅定位刚需，两者形成互补。
当前，通州房地产市场呈现供需两旺的发展态势。在5月31日举办的北京城市副中心首届房展会上，通州区住建委相关负责人表示，截至目前，通州区2025年累计供应新建商品住宅1800余套，成交1327套，全区共有主要在售楼盘31个，其中预售项目19个，现售项目12个。项目户型产品齐全，涵盖了普通商品房及高端别墅等多种类型，能够满足不同层次、不同需求的购房者。
此次城市副中心8宗组团地块入市后，将为通州区运河商务区板块带来总建面超20万平方米的新建住宅，以户均120平方米计算，将近2000套。作为后续入市项目，该地块将在价格定位与产品策略上，与上述在售及待售项目形成直接市场竞争格局。
政策红利激发购房信心
通州楼市的崛起绝非偶然，其背后是政策松绑释放红利与城市功能深度叠加的双轮驱动。
2024年2月，通州楼市迎来关键转折点——取消执行9年的“双限”政策；9月底，北京“9·30”新政明确将通州区商品住房购房政策和全市统一，完全解除了“双限”。这意味着通州区购房政策大幅放宽，一系列调整发挥了政策叠加作用，对提振市场信心起到了积极作用。
据克而瑞监测，去年涉及通州区的楼市新政发布后，恰逢“十一黄金周”，其间，物资学院板块跻身黄金周热点项目来访量前五位板块，来访量901组，环比增长212%。
据一线房产经纪人分析，解除“双限”后，通州区不仅释放了区域内部需求，还增加了外溢需求，特别是可以承接朝阳区的强外溢，直接推动了置业需求的增加。
“单纯从就业、通勤等角度来说，在东边工作的置业者选择通州区会很舒服，如果是刚需，沿着地铁1号线和6号线买房子，考虑自住舒适度和流通性都很不错。”上述房产经纪人表示。
从城市功能完善角度，作为北京城市副中心，2019年后对于通州区的投资每年高达千亿元，加速了通州区各项配套设施的落地，城市配套完善界面不断升级。
“住在通州区越来越有品质感。”富河园碧水明珠业主李先生表示，自己是通州区“土著”，坐在阳台喝茶赏景是他一天中最惬意的时刻，而且骑车即可抵达北京艺术中心、大运河博物馆。
李先生的生活体验正是通州区蜕变的缩影。除了文化建设，在轨道交通方面，目前城市副中心已开通7条地铁线路。轨道交通6号线二期（南延段）已完成东小营南站主体结构、区间盾构，计划年底具备通车条件。市郊铁路S6线通州区段计划上半年实现隧道贯通。
在医疗方面，北京友谊医院通州院区、北京安贞医院通州院区等三甲医院相继投入使用，极大提升了城市副中心的医疗服务水平，今年还将持续加大医疗基础设施建设力度。
今年一季度，通州区还累计发布了近2万个就业岗位，也将带动住房需求的增长，为楼市发展提供了坚实的需求支撑。
配套加速兑现激活区域价值
土拍市场活跃度提升、新盘供应全面升级、政策红利持续释放，通州楼市正站在价值重构的关键阶段，吸引着购房者的目光。
“被城市绿心森林公园美到了，就决定在这里安家了。”近日入手通州区某新房的张女士表示，规划利好与产品力是促使她下单的双重动力。张女士所言的城市绿心森林公园位于通州区大运河南岸，于2020年正式开园，她所购买的新房可眺望城市绿心森林公园。“而且户型设计合理，得房率高，价格也很有诚意。”张女士表示，产品与价格的高性价比，让她认定“买对了”。
这映射出当下购房者的双重考量：既要搭上城市建设的“快车”，也看重项目自身品质。不过，也有购房者认为通州区部分板块目前仍面临配套短板问题。“工作在朝阳区，但已在通州区生活十年，如今我希望缩短通勤时间，把更多时间留给下班后。”顾女士准备在近期搬回朝阳区，寻找更便捷的通勤路径。
据此，业内人士表示，通州楼市的未来，在于能否将政策红利转化为真实的生活价值。不过可以预见的是，未来房企将在竞争中寻找差异化定位实现突围，区域配套也将越来越完善，城市界面也将进一步升级，区域将更加宜居宜业。
在这座新城，有人在新房里开启新生活，有人在阳台惬意俯瞰四季流转，也有人因生活规划收拾行囊重返主城区。通州区的住房故事仍在继续，这座城市副中心也正以独特的魅力，见证着北京楼市在机遇与挑战中展现出的韧性。 文/陈天奕
