文｜陈聪 张全国 刘河维
整体而言，优质的消费基础设施REITs是不动产当中最有可能抵御新增供给影响、保持租金和出租率稳定的标的，也是需求受经济周期影响相对较小的标的，且受益于提振内需的政策。当然，REITs市场也关注到了消费基础设施的价值，其分派率较之一年前已经明显收窄。未来，我们继续看好头部核心资产，也建议投资者关注资产规模对相关标的流动性的进一步优化。
▍2025年上半年，消费基础设施REITs经营和二级市场表现良好。
截至 2025 年 6 月 6 日，C-REITs板块有已上市消费基础设施REITs 8 支，总市值达到 318 亿元，有2单正在上市排队中，上市REITs平均分派率达到 3.7%。业绩完成度来看，消费基础设施 REITs 经营情况较好，几单 REITs 均超额完成 2024 年可供分派金额预测，2025 年 一 季度也都完成良好。我们认为，2024 年消费整体承压，消费基础设施已经通过了严苛的压力测试，2025 年或能进一步实现业绩预测。
▍购物中心：聚集效应进一步凸显。
总量层面看，购物中心供给偏大，但购物中心同其他资产不同，个体经营层面差异带来的影响远大于市场整体供需带来的压力。我们根据赢商网和联商网的不完全统计， 329个样本购物中心中，2024年20亿元以上销售额的有116家，虽然数量只占35%，但销售额占样本购物中心的78%，长尾分布十分明显。上市REITs经营情况亦明显跑赢行业，包括低于城市平均水平的空置率、优于社零的零售额和租金表现等。我们认为，上市REITs仍有进一步提升市场份额的潜力。
▍奥特莱斯：理性消费，先发占优。
有别于传统零售和购物场景，奥特莱斯“名品+折扣+体验”的独特模式有助于其找到差异化定位，穿越经济周期，顺应理性消费的新趋势。此外，相比于购物中心，优质奥特莱斯更具稀缺性。
▍民生消费：农贸市场政策支持力度大，社区商超先发优势较小。
易方达华威农贸市场REIT具备一定的稀缺性，一方面具备二级农产品批发市场的必需属性，另一方面当地也明确出台文件严格控制都市区内大型市场类用地供应。社区商超类资产的需求通常在经济周期波动的背景之下更具韧性。但是，这类消费行为的粘性略低于购物中心和奥特莱斯，新增供给可能分流消费行为，且项目往往单体面积较小，业态相对单一，调改提租的空间也不大。不过，目前上市的两单民生消费类REITs均通过引入“分红豁免机制”来提高 REITs 回报的稳定性。
▍风险提示：
宏观经济环境承压，消费超预期下行的风险；项目周边有新增竞品，项目竞争力下滑的风险；空置率上行超预期，租金下行超预期的风险；利率上行对估值造成冲击的风险；资本开支超预期的风险。
▍投资策略：
整体而言，优质的消费基础设施REITs是不动产当中最有可能抵御新增供给影响、保持租金和出租率稳定的标的，也是需求受经济周期影响较小的标的，且受益于提振内需的政策。当然，REITs市场也关注到了消费基础设施的价值，其分派率较之一年前已经明显收窄。未来，我们继续看好头部核心资产，也建议投资者关注资产规模对相关标的流动性的进一步优化。
本文节选自中信证券研究部已于2025年6月10日发布的《消费基础设施REITs 2025年下半年投资策略—重视先发壁垒，聚焦核心资产》报告，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见报告。若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。
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