2025年5月21日，上交所发布《关于试点公司债券续发行和资产支持证券扩募业务有关事项的通知》[1]，以下简称“《试点通知》”。我们简评如下：
核心内容
ABS扩募仅针对持有型不动产ABS。《试点通知》明确ABS扩募是指计划管理人对在上交所挂牌的存量持有型不动产ABS进行扩募发行并且合并挂牌。不涉及其他ABS以及不动产类ABS。我们认为扩募与否需要综合考虑基础资产特点、市场环境、投资者偏好以及监管要求，短期内或不会扩大试点范围。
ABS扩募发行不属于续发型ABS。可续发型ABS是对到期的ABS滚动连续发行，即以后一期ABS募集资金作为对价，将前一期ABS持有人持有的资产支持专项计划份额转让给后一期ABS持有人。持有型不动产ABS扩募发行指计划管理人对存量ABS进行扩募发行并且合并挂牌。扩募发行不涉及设立新的资产支持专项计划。合并挂牌首日，扩募发行ABS的证券代码、证券简称、证券全称、起息日、付息日、到期日、票面利率和特殊条款等基本要素应与存量ABS保持一致。合并上市挂牌后，原持有人和新加入的持有人平等享有权利、履行义务。
ABS扩募发行需召开持有人会议。计划管理人应当召开持有人会议对扩募发行事项进行审议，并向上交所提交挂牌条件确认申请及持有人会议决议文件。持有人大会或主要就扩募与否及扩募资产进行审议，一般而言不会变更特殊条款。持有人大会审议通过后需向上交所申报获取无异议函。
ABS扩募发行应当按照价格定价，扩募发行期间可以申请停牌。持有型不动产ABS无票面利率，扩募与首次发行一致按照价格定价。ABS扩募发行期间可以申请停牌，若决定不申请停牌，且拟采取簿记建档方式扩募发行的，则簿记建档开始时间原则上不早于簿记建档当日15:30。
影响与思考
盘活存量资产，推动市场进一步扩容。我们认为扩募可以盘活发行人的存量资产，扩募机制或可进一步推动持有型不动产ABS市场扩容。
提高发行效率，完善多层次REITs市场建设。相较公募REITs而言，持有型不动产ABS（私募REITs）扩募流程主要由交易所主导，审批周期较短，有助于提升发行效率。持有型不动产ABS是多层次REITs市场的重要组成部分，扩募有助于推动持有型不动产ABS优化底层资产组合、提高运营效率，为推动其向公募REITs转板提供了可能性。
关注扩募资产的资质和估值。如果扩募资产的质量参差不齐，可能导致扩募发行不及预期以及持有型不动产ABS估值波动。公募REITs的首轮扩募中，扩募发行没有延续首发认购的热情，原因之一在于资产的区位存在边际下沉，投资者对扩募资产的估值存在谨慎态度。投资者应重点关注持有型不动产ABS扩募资产的资质及其估值的合理性和准确性。
持有型不动产ABS市场动态
发行：截至2025年5月22日，持有型不动产ABS已成功发行7单，136.03亿元，基础资产包括数据中心、商业物业、高速公路、保租房等。上交所受理项目还有10单，合计161.43亿元，除已发行的基础资产还包括仓储物流、能源基础设施等。
扩募：建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划（2024年第一次新扩募并新购入租赁住房项目）于2024年12月向上交所申报扩募发行，金额6亿元。
二级：2024年，持有型不动产ABS成交金额9.96亿元。截至2025年5月21日，今年持有型不动产ABS二级成交金额19.96亿元。市场成交活跃的有建信长租、TJCY01。2024年建信长租成交59笔，成交金额4.46亿元，平均成交价在100.26~103.2元，年化换手率76.2%。2025年截至5月21日，建信长租成交18笔，成交金额6.93亿元，平均成交价在103.69~104.27元，年化换手率142%；TJCY01成交29笔，成交金额10亿元，平均成交价在100.23~101.41元，年化换手率282%。
[1]https://www.sse.com.cn/lawandrules/sselawsrules/bond/issue/c/c_20250521_10779613.shtml
风险
政策变动风险，扩募推进不及预期。
图表1：已发行持有型不动产ABS
资料来源：Wind，中金公司研究部
注：数据截至2025年5月22日
图表2：上交所持有型不动产ABS受理进度
资料来源：上交所，中金公司研究部
注：数据截至2025年5月22日
图表3：持有型不动产ABS二级成交情况
注：数据截止2025年5月21日
资料来源：Qeubee，中金公司研究部
Source
文章来源
本文摘自：2025年5月23日已经发布的《简评ABS扩募新规》
魏真真 分析员，SAC执业证书编号：S0080523070021
陈梦珂 分析员，SAC执业证书编号：S0080524070007
杨 冰 分析员，SAC执业证书编号：S0080515120002；SFC CE Ref: BOM868
陈健恒 分析员，SAC执业证书编号：S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220
Legal Disclaimer
法律声明
本公众号不是中国国际金融股份有限公司（下称“中金公司”）研究报告的发布平台。本公众号只是转发中金公司已发布研究报告的部分观点，订阅者若使用本公众号所载资料，有可能会因缺乏对完整报告的了解或缺乏相关的解读而对资料中的关键假设、评级、目标价等内容产生理解上的歧义。订阅者如使用本资料，须寻求专业投资顾问的指导及解读。
本公众号仅面向中金公司中国内地客户，任何不符合前述条件的订阅者，敬请订阅前自行评估接收订阅内容的适当性。订阅本公众号不构成任何合同或承诺的基础，中金公司不因任何单纯订阅本公众号的行为而将订阅人视为中金公司的客户。
一般声明
本公众号仅是转发中金公司已发布报告的部分观点，所载盈利预测、目标价格、评级、估值等观点的给予是基于一系列的假设和前提条件，订阅者只有在了解相关报告中的全部信息基础上，才可能对相关观点形成比较全面的认识。如欲了解完整观点，应参见中金研究网站（http://research.cicc.com）所载完整报告。
在法律许可的情况下，中金公司可能与本资料中提及公司正在建立或争取建立业务关系或服务关系。因此，订阅者应当考虑到中金公司及/或其相关人员可能存在影响本资料观点客观性的潜在利益冲突。与本资料相关的披露信息请访http://research.cicc.com/disclosure_cn，亦可参见近期已发布的关于相关公司的具体研究报告。
