季度回顾
2024年4季度及2025年1季度
自2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以来，公募REITs在中国的发展进入了快车道。毕马威特别推出《数说REITs | 市场观察之季度回顾期刊》系列文章，为有意参与公募REITs的原始权益人、基金管理人、投资者及其他利益相关方定期总结最新的政策和回顾市场数据。
第一部分
本季最新政策解读
2024年10月12日，中国人民银行、生态环境部、金融监管总局、中国证监会联合印发《关于发挥绿色金融作用 服务美丽中国建设的意见》，提出支持符合条件的环保基础设施项目合规发行公募REITs产品。
10月31日，民政部等24部门联合印发《关于进一步促进养老服务消费 提升老年人生活品质的若干措施》，其中提及支持养老设施纳入基础设施领域不动产投资信托基金（公募REITs）发行范围。鼓励各类金融机构按市场化法治化原则支持养老服务体系建设，着力加大普惠养老服务供给。
11月15日，商务部等7部门联合印发的《零售业创新提升工程实施方案》提出，将零售业创新提升与一刻钟便民生活圈、推进完整社区建设、发展基础设施领域不动产投资信托基金（公募REITs）。
11月25日，商务部、浙江省人民政府印发《中国（浙江）自由贸易试验区大宗商品资源配置枢纽建设方案》。支持符合条件的大宗商品储运重点项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（公募REITs）。
11月26日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布关于推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的意见。意见提出，通过地方政府专项债券支持符合条件的新型城市基础设施建设项目，鼓励通过以奖代补等方式强化政策引导。支持符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（公募REITs）。
国家发展改革委网站12月5日消息，中央区域协调发展领导小组办公室近日印发了《推动东北地区冰雪经济高质量发展 助力全面振兴取得新突破实施方案》，明确提出支持符合条件的冰雪经济领域公募REITs项目发行上市。
12月23日，中办、国办发布关于加快建设统一开放的交通运输市场的意见。其中提出，要优化交通运输市场要素资源配置，支持符合条件的交通项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（公募REITs），研究长期融资工具支持交通运输发展。
12月27日，上交所与深交所同步发布《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）（2024年修订）》（下称“新修订指引”）。新修订指引的发布是对公募REITs审核实践的及时总结和提炼，有利于进一步完善公募REITs规则体系，提升公募REITs核查及信息披露的规范性、有效性和针对性，督促市场参与主体归位尽责，促进公募REITs市场常态化发行和高质量发展。
2025年1月7日，《中共中央 国务院关于深化养老服务改革发展的意见》发布，该意见提出大力发展养老金融，支持符合条件的养老项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（公募REITs）。
2025年3月2日，《国务院办公厅关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》提出：常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（公募REITs）。
2025年3月16日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》提到：支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（公募REITs）。
随着公募REITs的发展壮大，定位于和公募REITs衔接的持有型不动产ABS（私募REITs）亦得到快速发展，多单持有型不动产ABS（私募REITs）在上交所和深交所成功发行。例如，2024年12月31日，“平安证券-中国铁建第一期持有型不动产资产支持专项计划”在上海证券交易所成功发行。2025年3月10日，万国数据服务有限公司宣布“中信证券—万国数据2025年第1期数据中心持有型不动产资产支持专项计划（可持续挂钩）”成功发行，标志着中国数据中心行业首笔持有型不动产ABS（私募REITs）的诞生。
在各项政策的大力支持下，公募REITs 资产范围得到不断拓宽，公募REITs信息披露规则持续不断完善，将推动中国公募REITs市场进一步提质扩容，朝着规范化和成熟化的方向不断发展。展望未来，中国多层次REITs市场将逐步建成完善，公募REITs市场规模有望继续扩大。
第二部分
REITs底层资产折现率统计
REITs底层项目的估值，不管是产权类REITs，还是特许经营权类REITs，均采用折现现金流法（DCF）得到其市场价值。折现现金流法下，折现率是影响估值的重要假设之一，也是对估值结果较敏感的参数。根据已上市REITs的2024年度评估报告或招募说明书披露的的信息来看，受制于较低的租售比，产权类REITs的折现率则相对较低，其中，保障性租赁住房受地域影响较小，折现率稳定在6%-6.5%区间。
图1
上市REITs折现率
来源：REITs招募说明书、评估报告
与2023年度相比较，大多数产权类REITs的折现率保持不变，小部分产权类REITs的折现率小幅下降了0.25%，如中金普洛斯REIT、华夏华润商业REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安东久新经济REIT（包含东久（金山）智造园、东久（昆山）智造园以及东久（无锡）智造园项目）、嘉实京东仓储基础设施REIT、华夏深国际REIT、易方达广开产园REIT、博时津开产园REIT、华泰宝湾物流REIT等；只有国泰君安东久新经济REIT中的东久（常州）智造园项目的折现率上升了0.25%。
第三部分
本季市场数据简报
01
市场规模
截至2025年1季度末，中国公募REITs的募集资金规模1达人民币1,750亿元，64只公募REITs的总市值为人民币1,860亿元，较2024年3季度末上升48.8%。
从底层资产类型2来看，园区基础设施占比为26.6%、交通基础设施占比为20.3%、环保能源与水利为17.2%、仓储物流以及消费基础设施占比皆为12.5%、保障性租赁住房占比为10.9%，其中，房地产类（产权类）公募REITs占比超过6成。
图2
中国公募REITS底层资产分布(64只产品)
来源：市场公开信息及毕马威分析
02
本季度市场动态
中国公募REITs市场加速扩容，2024年4季度及2025年1季度内，共有13只新上市的公募REITs产品（2024年4季度新上市7只公募REITs产品；2025年1季度新上市6只公募REITs产品）。新上市的公募REITs产品具体如下：
表1
2024年4季度及2025年1季度内新上市REITs
来源：市场公开信息及毕马威分析
招商科创REIT作为国内首支以“科创”为主题以国家级孵化器为底层资产的公募REIT项目，它的正式发行对整个科技孵化行业发展具有示范引领作用，有利于构建更加完善的科技创新创业生态体系。平安宁波交投REIT则是国内首单跨海大桥公募不动产信托基金。
同时各地区接连发力，华泰南京建邺REIT、工银蒙能清洁能源REIT、中金重庆两江REIT、广发成都高投产业园REIT以及中航易商仓储物流REIT分别作为南京市、内蒙古自治区、重庆市、四川省以及昆山市的首单公募REITs项目相继上市。公募REITs产品今年内呈现出加速扩容的态势，进一步推动多元化发展。
易方达华威市场REIT作为全国首单农贸市场及福建省首单民营企业REIT，此次发行有助于拓宽农业产业链融资渠道，激活社会资本，也为我国基础设施资产盘活、推动民营经济高质量发展、全维赋能新福建建设开辟了创新路径。
汇添富九州通医药REIT作为全国首单医药仓储物流REIT，为公募REITs市场拓展了新的资产类型，也再一次刷新了公众认购倍数的新高，这一方面受益于今年以来公募REITs的火热行情，另一方面得益于其资产类型的创新性和底层资产运营的稳定性。
国泰君安济南能源供热REIT作为全国首单市政和供热基础设施REIT，通过上市转化为流动性强的金融产品，盘活资金投入新的能源项目建设和技术升级，形成资金良性循环。
华夏金隅智造工场REIT成为国内首单以城市更新产业园为底层资产的公募REITs，作为北京市属国企盘活存量资产的标志性案例，为城市存量资产盘活与产业升级提供了鲜活样本。
此外，两市交易所在2024年4季度及2025年1季度内新受理了8只公募REITs产品的首发上市申请和3只公募REIT产品的扩募申请，具体如下：
表2
2024年4季度及2025年1季度内受理的首发上市申请的REITs
来源：市场公开信息及毕马威分析
表3
2024年4季度及2025年1季度内受理的扩募申请的REITs
来源：市场公开信息及毕马威分析
其中，创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金是目前第一个以总部经济为特色的园区项目。
南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金与南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金是业内首批以数据中心为底层资产的公募REIT基金。这两个项目的推出，不仅为数据中心行业提供了新的融资渠道，助力行业高质量发展，也为投资者提供了参与数字经济发展的新机遇，共享数字时代红利，共创智能未来。
03
市场表现
较2024年3季度末，64只公募REITs的平均涨幅3为16.9%，同期沪深300指数下跌3.2% ，强于大盘走势。由于期间权益市场反弹受阻，市场波动剧烈，市场资金从权益类资产流向避险类资产。
具体到底层资产来看，各种类资产均强于沪深300指数。较2024年3季度末，涨幅最大的为消费类基础设施，平均涨幅为32.1%；而非产权类涨幅较小，其中收费公路的平均涨幅仅为9.2%。
图3
中国公募REITS房地产类
来源：市场公开信息及毕马威分析
图4
中国公募REITS非房地产类
来源：市场公开信息及毕马威分析
注释：后复权后价格
截至2025年1季度末，共有6只公募REITs已跌破发行价，与2024年3季度相比大幅减少，房地产类（产权类）与非房地产类（非产权类）公募REITs产品皆有分布。以复权后的价格为参考，交通基础设施上涨最少，较发行价仅上涨10.0%，保障性租赁住房和环保能源与水利类表现最好，较发行价上涨46.2%以及44.7%，各类公募REITs平均较发行价上涨28.6%。
表4
2025年1季度末各类REITs市场表现
来源：市场公开信息及毕马威分析
04
估值水平
较2024年3季度末，公募REITs平均估值水平略有上升，市场整体P/NAV4倍数为1.23x，上升15.0%。2025年1季度，社会消费品零售总额同比增长4.6%，消费基础设施受益于稳定的出租率及社会消费复苏 ，估值倍数上升幅度最大，涨幅约30.7%；交通基础设施估值倍数上升幅度最小，涨幅约4.2%。同时，本季保障性租赁住房及环保能源与水利的估值倍数最高，皆达到了1.41x，皆超过平均估值水平14%。
表5
当前估值水平
来源：市场公开信息及毕马威分析
05
底层资产的估值变动
除此以外，我们也追踪了2021年首批上市的产权类REITs在2021-2024年期间底层资产估值的变动情况。2023年内，博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT、华安张江光大REIT 、中金普洛斯REIT均进行了首次扩募，2023年度，底层资产的估值大幅增加至人民币186亿元。但如果剔除扩募的影响因素（约为人民币41亿元），底层资产的估值在2021-2023年间较为稳定，年化变动仅1%。2024年由于出租率、租金下降等原因，底层资产的估价值较上一年下降超过3%（剔除扩募的影响因素）。
图5
2021年上市REITs底层资产总体评估价值
来源：REITs年报、万得
图6
2021年上市REITs底层资产总体评估价值（剔除扩募）
来源：REITs年报、万得
回顾2021年首批上市的产权类公募REITs，除博时蛇口产园REIT以及华安张江光大REIT外，各公募REITs的出租率较2021年上市时点都有不同程度的下滑，也反映出自2023年以来当前中国经济发展增速放缓后所面临的挑战。
图7
博时蛇口产园REIT
来源：REITs年报、万得
图8
红土创新盐田港REIT
来源：REITs年报、万得
图9
华安张江产业园REIT
来源：REITs年报、万得
图10
东吴苏园产业REIT
来源：REITs年报、万得
图11
中金普洛斯REIT
来源：REITs年报、万得
从上图可以看出，底层资产的估值变动，与公募REITs的运营有一定的关联性，其中东吴苏园产业REIT底层资产估值下跌较多（与2023年相比，下跌7%），租金收入的下滑从而导致税息折旧及摊销前利润（下降至0.04亿元）较去年同期下降是主要原因。最后，短期看，公募REITs的市值和其底层资产的估值变动关联不大。
注释：
[1] 此处募集资金规模为扩募后的总体募集资金规模。
[2] 此处底层资产分类与万得咨询保持一致，其中，能源基础设施、生态环保、市政设施以及水利设施由于REITs数量相对较少，合并为环保能源与水利。
[3] 平均涨幅数据为2025年1季度较2024年3季度的涨跌幅平均值
[4] P/NAV的定义：季度末收盘价（不复权）/距该季度末最近一期披露的期末基金份额公允价值参考净值（若无，则采用最近一期披露的期末基金份额净值或发行价）
毕马威中国一直以来持续关注公募REITs的相关政策和市场发展的最新动态，我们拥有一支经验丰富的公募REITs服务团队，致力于通过专业力量为相关各方提供各项专业服务，助力公募REITs市场的高质量发展，为推进多层次REITs市场建设贡献力量。
厉俊
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毕马威中国
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