（转自：中时财经）
记者：周雪松
编辑：李 捷
制图：乔寒云
作为行业头部房企的保利发展，正经历盈利能力的严峻考验。
数据显示，保利发展的净利润从2020年的289.50亿元锐减至2024年的50.01亿元，四年间下降幅度达到82.7%。且2021至2024年连续四年同比下滑幅度分别为5.39%、33.11%、34.13%、58.56%，下滑趋势明显。
“近年来，保利在房地产主业的基础上，积极拓展商业运营、城市更新、产城融合等领域，形成了‘地产主业修复+多元业务突围+城市运营升级’的战略转型。”日前，中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受中国经济时报·中时财经记者采访时说。
在柏文喜看来，这种模式提升了保利发展的抗风险能力。
不过，在行业深度调整阶段，保利发展如何成功穿越周期却颇具考验。
01 高管薪酬大幅下降
与公司利润下滑对应的，是保利发展高管的薪酬变化。根据保利发展披露的财报和公开数据，其高管最近五年（2020—2024年）的薪酬情况显示及变动幅度较大。
董事长刘平的年薪从2020年469万元涨至2021年的570万元，2024年，回落至296万元，2024年降幅高达40.7%。
与此同时，高管团队年薪也因受公司业绩下滑影响，出现大幅下降。如2024年公司净利润同比下降58.6%，高管薪酬总额下降35.4%，降幅显著。
2024年房地产行业仍整体低迷，保利发展虽保持销售规模第一，但净利润大幅缩水。
一组数据见证保利发展净利润走势：2020年，净利润289.50亿元；2021年273.88亿元，同比下降5.39%；2022年净利润为183.20亿元，同比下降33.11%；2023年净利润为120.67亿元，同比下降34.13%；2024年净利润为50.01亿元，同比下降近六成。
从这些数据可以看出，保利发展的净利润自2021年起连续四年下滑，且下滑幅度逐年增大。2024年的净利润仅为2020年的17.27%，显示出公司盈利能力的急剧恶化。业内人士认为高管降薪也就在情理之中。
同时，柏文喜也强调，保利发展虽然具有品牌优势、多元化经营、技术创新能力强、财务稳健、战略定力等优点，但缺点也很明显，主要表现在债务风险、对房地产市场的依赖和品牌延伸挑战等方面。
在他看来，保利发展尽管财务状况相对稳健，但仍面临一定的债务压力，由于业务高度依赖房地产市场，受市场波动和政策调整的影响较大。
就外界关注的保利发展业绩等相关问题，中国经济时报·中时财经记者联系了保利发展方面，但截至记者截稿，对方仍未作出回应。
02 转型路上面临四大困境
事实上，保利发展正在不遗余力地加快转型升级步伐，已从传统的住宅开发转向“开发+经营+服务”三大主业并重的模式，强调多元化发展，减少对住宅销售的依赖。
值得一提的是，最近保利发展与国寿投资保险资产管理有限公司（下文简称“国寿投资”）举行战略合作签约仪式，双方将共同探索“不动产+金融”创新模式，助力行业转型升级。
保险行业人士对记者表示，目前保险资金对投资房地产依然很谨慎，而且也有限制，保利发展和险资达成合作意愿，后期项目推进会变得相对容易一些，双方可能合作，但目前房地产市场形势下，合作规模多大不好说。
原泛华集团副总裁，北京智孵科融产业运营公司执行董事汪传虎在接受中国经济时报·中时财经记者采访时表示，当前，中国房地产行业正步入深度调整期，发展模式从过去以新房开发为主向存量资产盘活与品质提升转型。
在这一背景下，行业对金融工具的需求也从传统的开发贷逐步转向持有型资产的长期资金支持。而保险公司作为重要的机构投资者，正需要配置具有稳定收益、风险可控的优质长期资产，以实现资金与资产的精准匹配。
此次合作不仅能够助力保利发展优化资产结构，提升持有型物业的运营效能，同时也为国寿投资提供稳定回报的核心资产，实现双赢。
在他看来，这标志着两家央企在“产融结合”道路上迈出关键一步，未来双方将围绕城市更新、长租公寓、商业地产、养老产业等领域深化协作，共同打造可持续发展的新生态。
业内人士指出，当前保利发展面临四大困境：一是行业调整周期冲击，去年虽以3230亿元销售额稳居行业第一，但同比下降23.3%，资产减值吞噬利润。二是前期扩张后遗症显现，为冲规模曾下沉三、四线城市，但市场调整导致库存积压。三是战略转型速度落后于同行，过度依赖地产主业，而龙湖、华润等对手通过商业运营、代建等多元化业务分散风险。四是现金流压力隐现，2024年经营性现金流净额同比下降12.2%，虽连续七年为正，但增速放缓。
柏文喜也认为，保利发展面临多重挑战，随着房地产市场竞争加剧，虽然市场有所回暖，但是仍充满不确定性，可能对保利的业务产生影响，需要保利发展不断提升产品力和服务质量以保持竞争优势。
03 学习三井不动产穿越周期？
最近，保利发展管理层提出：未来2—3年将重塑一个新的保利发展。外界关注的是，保利发展如何守住利润、重塑自己？
董事长刘平提到这一企业发展新方向时表示，将全面打造“不动产投资开发全面做优、不动产经营加速做大、不动产综合服务力争做强”的三大业务齐头并进的新格局。
他强调，中国不动产存量市场广阔，经营和服务空间有很大提升空间，希望未来3年保利发展上述三大主业有一个质的变化。
研究三井商道的专家白益民对中国经济时报·中时财经记者表示，日本三井不动产在转型发展方面给中国房企提供了很好的借鉴。对于国内房地产商来说，转型的号角其实早已吹响，现在因公墓REITs的落地而有了更多想象，勾勒了清晰可见的指引路线。
从今年一季度的财务表现来看，保利发展经营状况有所改善。一季度保利发展实现营业收入542.72亿元，同比增长9.09%，增速显著优于行业整体水平（全国商品房销售额同比下降2.1%）。实现签约金额630.27亿元，同比微增0.07%，在行业下行期（全国商品房销售面积同比下降3.0%）中表现相对稳健。
柏文喜建议，保利发展进一步加快转型升级步伐，深化技术创新，着力提升产品竞争力，同时优化多元业务布局，拓展新兴市场，利用城市化进程加快和旅游业增长的机会，进一步拓展文化旅游、养老等新兴业务。
此外，保利发展还须加强品牌建设，强化财务管理，继续优化债务结构，降低融资成本，保持良好的现金流管理，提升运营效率。
有房地产资深从业人士告诉记者，由于行业仍处于调整期，短期内对华润、中海、保利发展、绿城都不是太看好。但同时他也指出，保利发展作为大型地产央企有许多优势，能战胜挑战保住利润，实现平稳发展。
此外，他强调，面对房地产行业僧多粥少的现状，未来必然会出现大面积的洗牌和兼并重组。
