年内首次降准落地！释放长期流动性约1万亿元
中国人民银行近日宣布，自5月15日起，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），下调汽车金融公司和金融租赁公司存款准备金率5个百分点。
降低存款准备金率0.5个百分点，预计将向市场提供长期流动性约1万亿元。汽车金融公司、金融租赁公司的存款准备金率从原来的5%调降为0%，将增强这两类机构面向特定领域的信贷供给能力。
在经济发展的宏观棋局中，房地产市场一直占据着举足轻重的地位。最近降准降息的这一系列组合拳的出击，标志着楼市新一轮刺激全面爆发，犹如巨石投入平静湖面，在房地产市场乃至整个经济领域激起层层涟漪。
政策出台背景：经济与楼市的双重诉求
近年来，全球经济形势复杂多变，国内经济也面临着诸多挑战，经济增速换挡、结构调整阵痛以及前期刺激政策消化的 “三期叠加” 效应显著。在此背景下，房地产市场的稳定与健康发展对于宏观经济的平稳运行愈发关键。过去一段时间，房地产市场在历经十几年快速发展后，逐渐步入调整期。购房者信心不足，许多房地产企业暴雷，不仅影响了企业自身的生存与发展，也极大地冲击了购房者的安全感，导致市场观望情绪浓厚。
为了稳定经济增长，提振市场信心，政府需要通过一系列政策手段来刺激房地产市场。房地产行业产业链长，涉及建材、家电、装修等众多上下游产业，其稳定发展能够有效带动相关产业复苏，创造大量就业机会，对经济增长形成有力支撑。同时，稳定房地产市场也是稳定金融市场的重要一环，避免因房地产市场波动引发系统性金融风险。
购房成本降低：刚需与改善群体的福音
央行此次政策调整，最为直观的影响便是购房者购房成本的显著下降。在公积金贷款利率方面，5 年期以上首套房公积金贷款利率降至 2.6%，相较此前降低 0.3 个百分点。以 100 万元 30 年期贷款进行测算，公积金贷款月供减少 133 元，总利息节省 4.76 万元。商业房贷利率方面，随着贷款市场报价利率（LPR）同步下调，预计将降至 3.1% 上下，同样以 100 万元 30 年期贷款计算，月供减少 55 元，总利息减少 2 万元。这一调整缔造了近十年房贷利率的新低纪录。
对于刚需购房者而言，购房成本的降低使得他们能够以更低的门槛实现住房梦想。许多原本因房贷压力望而却步的年轻人，现在看到了购房的希望。首付比例的下调叠加贷款利率的降低，使得刚需群体能够更快地积累购房资金，进入房地产市场。而对于改善型群体来说，成本的降低也使得他们换房的成本有所下降，能够更加从容地选择更符合自身需求的改善型住房，如面积更大、环境更好、配套更完善的房产。
房企融资环境改善：“扶优限劣” 下的行业整合
降准所释放的万亿资金，为房地产企业的融资环境带来了一定程度的改善。在资金投放过程中，银行秉持 “扶优限劣” 的原则。对于优质企业，国企以及 “绿档” 房企的融资成本降低 30 至 50 个基点，部分企业新增债券利率已然低于 4%。2025 年一季度，万科、保利等企业境内债券融资规模同比增长 25%，这表明优质房企在融资方面获得了更多的支持，能够以更低的成本获取资金，用于项目开发、债务偿还等，有利于企业的持续稳定发展。
然而，中小房企的处境依旧艰难。由于信用评级偏低，它们仍然面临着融资渠道受限的问题。2025 年房企到期债务超过 5000 亿元，对于资金链紧张的中小房企来说，这无疑是巨大的压力。政策导向下，行业资源正在加速向合规房企聚拢，这将促使房地产行业进行深度整合，一些实力较弱的中小房企可能会被市场淘汰，而大型优质房企则有望通过并购等方式实现规模扩张，提升行业集中度，推动房地产行业向更加规范、健康的方向发展。
市场分化延续：核心城市与三四线城市的不同命运
在楼市新一轮刺激政策下，房地产市场的分化态势将继续延续。一线以及强二线城市得益于人口的持续流入与政策的宽松，市场表现出较强的韧性和活力。例如，佛山千灯湖板块单日成交金额达 3500 万元，深圳前海片区改善型住宅的去化周期缩短至 8 个月，核心区房价环比略微上涨 2% 至 3%。这些城市拥有丰富的就业机会、优质的教育医疗资源，吸引着大量人口涌入，住房需求较为旺盛。政策的刺激进一步激发了市场活力，无论是刚需购房还是改善型购房需求都得到了一定程度的释放。
与之形成鲜明对比的是，三四线城市面临着较大的压力。库存去化周期超过 20 个月的城市占比达 45%，部分区域的新房价格跌破 8000 元 /㎡。由于产业基础相对薄弱，人口外流现象较为严重，三四线城市的住房需求增长乏力。尽管降息等政策试图刺激市场，但高库存使得政策的刺激效应边际递减，房价或许延续 1% 至 2% 的调整态势。未来，三四线城市需要通过产业升级、人才引进等措施，提升城市的吸引力，才能从根本上改善房地产市场的困境。
对消费与就业市场的间接提振
房地产市场的变化对消费与就业市场有着重要的间接影响。降准促使银行放贷能力提升，消费类贷款与企业融资环境同步改善。在消费端，车贷、装修贷等利率下降 0.5 至 1 个百分点，部分银行推出 “首付 20% 购车”“装修贷年化利率 3.5%” 等优惠方案，预计二季度消费贷款规模同比增长 12%。房地产市场的回暖带动了居民对家居、家电等相关消费品的需求，进而促进了消费市场的繁荣。
从企业端来看，中小微企业融资成本降低 1 至 2 个百分点，500 万元贷款年利息减少 5 万至 10 万元，制造业、服务业企业扩大生产的意愿增强，用工需求有望增长 5% 至 8%。房地产市场的稳定发展为上下游企业提供了更多的业务机会，带动了企业的生产扩张和招聘需求，对缓解就业压力起到了积极作用。
政策核心与风险防控：定向滴灌而非大水漫灌
此次央行放水万亿，并非传统意义上的 “大水漫灌”，而是借助结构性工具对重点领域予以精准支持。在资金流向方面，新增 3000 亿元科技创新再贷款，定向降低汽车金融公司准备金率 5 个百分点，确保资金流向实体经济。在楼市配套方面，金融监管总局明确保交楼专项贷款扩容至 5000 亿元，城市更新项目融资制度加快落地。这一系列政策组合拳旨在 “稳预期、防风险、促转型”。
政策制定者深知房地产市场的复杂性和敏感性，既要通过政策刺激来稳定市场，又要防止房价出现大幅波动，避免重蹈过去过度投机的覆辙。通过精准施策，引导资金合理流入房地产市场，支持刚需和改善性住房需求，同时严格把控资金流向，防止资金违规流入房地产投机领域，确保房地产市场的平稳健康发展。
央行放水万亿，降息降公积金等一系列楼市刺激政策的全面爆发，是在当前经济形势下的重要举措。这一举措对购房者、房地产企业、市场格局以及消费和就业市场都产生了深远的影响。然而，政策的实施效果还需要时间来检验，在政策推进过程中，需要密切关注市场变化，根据实际情况进行动态调整，以实现房地产市场的长期稳定与健康发展，为宏观经济的平稳运行奠定坚实基础。
