2025年4月，深圳市中洲投资控股股份有限公司（以下简称“中洲控股”）发布2024年年度报告。报告期内，公司多项财务指标出现较大变动，其中经营活动产生的现金流量净额增长318.39%，而营业收入下降43.26%。这一增一降背后，公司的财务状况究竟如何？本文将深入解读。
关键财务指标解读
营收下滑超四成，市场环境影响显著
2024年，中洲控股营业收入为43.24亿元，较上年的76.21亿元下降43.26%。从业务板块来看，房地产板块收入37.54亿元，同比下降46.80%，是营收下滑的主要原因。这与2024年房地产市场整体低迷，商品房销售面积和金额同比下降的大环境密切相关。服务板块收入3.92亿元，增长4.15% ，显示出一定的韧性；酒店板块收入2.85亿元，下降7.08% ；施工板块收入0.89亿元，下降56.41%。地区方面，四川地区营收降幅高达94.46%，主要由于该地区项目结转收入减少。
| 年份 | 营业收入（元） | 同比增减 |
|---|---|---|
| 2024年 | 4,323,648,747.25 | -43.26% |
| 2023年 | 7,620,571,730.50 | - |
净利润亏损扩大，盈利能力承压
归属于上市公司股东的净利润为 -20.25亿元，较上年的 -18.45亿元亏损扩大9.75%。扣除非经常性损益的净利润为 -18.63亿元，与上年基本持平，变动幅度仅0.08%。亏损扩大主要源于房地产市场下行导致的项目利润减少，以及资产减值损失增加。如公司对存货计提了大额跌价准备，2024年末存货跌价准备余额达44.92亿元，较上年增加12.63亿元。
| 年份 | 归属于上市公司股东的净利润（元） | 同比增减 | 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） | 同比增减 |
|---|---|---|---|---|
| 2024年 | -2,024,703,774.39 | -9.75% | -1,862,561,748.95 | 0.08% |
| 2023年 | -1,844,825,335.86 | - | -1,864,054,427.55 | - |
基本每股收益与扣非每股收益均下降
基本每股收益为 -3.0454元/股，较上年的 -2.7749元/股下降9.75%；扣除非经常性损益后的基本每股收益为 -2.8016元/股。这与净利润的亏损扩大趋势一致，反映了公司盈利能力的减弱，对股东的回报水平降低。
| 年份 | 基本每股收益（元/股） | 同比增减 | 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元/股） |
|---|---|---|---|
| 2024年 | -3.0454 | -9.75% | -2.8016 |
| 2023年 | -2.7749 | - | - |
费用有增有减，结构变化需关注
- 销售费用微降：2024年销售费用为3.13亿元，较上年的3.17亿元下降1.07%，基本保持稳定。其中销售佣金2.16亿元，略有下降，广告宣传推广费等其他费用也有小幅变动。
- 管理费用下降17.77%：管理费用为2.33亿元，较上年减少0.50亿元。公司可能通过优化管理流程、控制开支等方式降低了管理成本。
- 财务费用大增28.65%：财务费用达到6.82亿元，较上年增加1.52亿元。主要原因是在建项目规模缩减，相关利息资本化比例下降，导致费用化利息增加。
- 研发费用下降22.13%：研发费用为0.71亿元，上年为0.92亿元。公司研发投入的减少，可能会对未来产品创新和竞争力产生一定影响。
| 年份 | 销售费用（元） | 同比增减 | 管理费用（元） | 同比增减 | 财务费用（元） | 同比增减 | 研发费用（元） | 同比增减 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024年 | 313,115,842.48 | -1.07% | 233,422,003.29 | -17.77% | 682,357,333.96 | 28.65% | 7,127,783.10 | -22.13% |
| 2023年 | 316,500,953.85 | - | 283,860,118.66 | - | 530,398,676.74 | - | 9,153,469.46 | - |
研发投入减少，人员略有下降
研发投入金额为0.71亿元，较上年减少0.20亿元，占营业收入比例为0.16%，较上年增加0.04个百分点。研发人员数量为18人，较上年减少2人，占比从0.82%降至0.79%。虽然占比略有上升，但投入金额和人员数量的下降，或影响公司长期创新能力。
| 年份 | 研发投入金额（元） | 同比增减 | 研发投入占营业收入比例 | 研发人员数量（人） | 研发人员数量占比 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024年 | 7,127,783.10 | -22.13% | 0.16% | 18 | 0.79% |
| 2023年 | 9,153,469.46 | - | 0.12% | 20 | 0.82% |
现金流状况改善，经营与投资活动表现不同
- 经营活动现金流净额大增318.39%：经营活动产生的现金流量净额为56.56亿元，较上年增加43.04亿元。主要得益于本期销售回款增加，经营活动现金流入小计93.97亿元，增长96.07%。这表明公司在销售收款方面取得较好成效，经营活动现金创造能力增强。
- 投资活动现金流净额增长73.90%：投资活动产生的现金流量净额为0.80亿元，较上年增加0.34亿元。投资活动现金流入小计4.98亿元，下降44.86% ，现金流出小计4.18亿元，下降51.23%。主要是本期归还合伙企业优先级合伙人借款增加，导致现金流出减少幅度大于流入减少幅度。
- 筹资活动现金流净额减少89.36%：筹资活动产生的现金流量净额为 -28.75亿元，较上年减少13.57亿元。筹资活动现金流入小计10.54亿元，下降72.13% ，流出小计39.29亿元，下降25.87%。公司筹资规模大幅下降，可能是出于控制债务规模、优化资本结构的考虑，但也可能对公司未来发展的资金支持产生一定影响。
| 年份 | 经营活动产生的现金流量净额（元） | 同比增减 | 投资活动产生的现金流量净额（元） | 同比增减 | 筹资活动产生的现金流量净额（元） | 同比增减 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024年 | 5,656,231,252.75 | 318.39% | 80,079,528.27 | 73.90% | -2,875,139,576.51 | -89.36% |
| 2023年 | 1,351,914,948.89 | - | 46,049,523.46 | - | -1,518,308,889.94 | - |
风险与挑战
市场风险
2024年商品房销售面积同比下降13%，行业处于结构性重构阶段，2025年全国房地产市场销售规模恢复仍面临挑战。中洲控股虽采取“一城一策”“一盘一策”营销原则，但市场不确定性仍可能影响其销售业绩和营收。
融资风险
尽管房企融资支持政策边际改善，但中洲控股2024年筹资活动现金流入大幅下降，融资仍面临挑战。公司需拓宽融资渠道、优化融资结构，确保现金流安全，以应对到期债务和项目开发资金需求。
业绩与薪酬的矛盾
公司2024年净利润亏损扩大，但部分董监高薪酬上涨。董事长贾帅2023年未在公司领薪，2024年开始领取；监事陈星因职务晋升薪酬增加。这种情况可能引发股东对薪酬合理性的质疑，影响公司治理形象。
总结
中洲控股2024年在营收、净利润等方面面临较大压力，虽经营活动现金流状况改善，但市场和融资风险仍存。未来，公司需在营销策略上持续发力，提升销售业绩，同时优化融资结构，确保资金链稳定。在公司治理方面，也需平衡业绩与薪酬关系，提升股东信心。投资者应密切关注公司应对风险的措施及成效，谨慎做出投资决策。
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