行业近况
本周（2025年5月6日至5月9日）中证REITs全收益指数上涨0.39%，价格指数上涨0.28%。C-REITs市场总市值收于1903亿元，环比上升0.37%。
评论
市场缩量修复，情绪仍待进一步好转。本周产权REITs流通市值加权总回报为+0.68%，华安百联消费REIT领涨4.59%，消费和保租房REITs全部收涨。经营权REITs流通市值加权总回报为+0.11%，工银蒙能清洁能源REIT上周领跌5%后本周领涨3.76%。各板块总回报指数涨跌幅分别为+2.02%（保租房）、+0.83%（消费）、+0.78%（能源）、+0.60%（仓储物流）、+0.20%（市政环保）、-0.10%（产业园）、-0.15%（高速公路），其中保租房、消费、仓储物流、市政环保为延续周度涨势，产业园为延续下跌趋势但周度跌幅收窄。本周市场整体成交活跃度指标环比降幅走阔，日均成交额4.43亿元、日均换手率0.54%，环比分别下降18.3%、0.11ppt。我们的C-REITs市场情绪指数已连续8个交易日收于20以下的低位区间。
REITs与股债利差变化不大。经营权REITs市值加权中债IRR与十年期国债到期收益率利差环比收窄2bps至319bps，其中仅能源板块利差环比收窄幅度达两位数（13bps）。产权REITs市值加权年化分派率与十年期国债到期收益率利差环比收窄3bps至234bps，与中证红利指数股息率的负利差环比收窄9bps至-243bps，主因中证红利指数股息率下降影响。
关注扩募推进情况。国泰君安临港创新产业园REIT扩募项目于5月6日回复上交所反馈，4月还有东久REIT及京能光伏REIT扩募项目获上交所反馈。我们认为扩募作为REITs外生增长的重要手段，一方面对REITs整体资产组合的收益性、安全性、分散性、流动性等均具有显著影响，比如5月正在进行持有人大会表决的华夏北京保障房REIT，其扩募项目预期可提升资产组合的分派率，便是其近期涨势的推动因素之一；另一方面，各批次扩募的成功落地也有利于支撑投资者对REITs品种长久发展前景的信心。
后续关注：扩募项目推进情况；利率市场变化；项目调研反馈情况。
风险
扩募推进进度不及预期；利率波动超预期；项目经营波动超预期。
C-REITs一周市场回顾
图表1：在审/待发项目情况
注：数据截至2025年5月9日资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，中金公司研究部
图表2：5月6日至5月9日C-REITs市场情况
注：1）2025年基金管理人预期可供分派率（年化）基于各REITs招募书中的管理人预测2025年度可供分配金额年化计算；25Q1YTD累计可供分派率（未年化）基于各REITs2025年一季报披露的本年累计可供分配金额计算，未年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人2025年预期）的计算中，满4个历史季报的REITs基于各最近4个季度累计可供分配金额计算，未披露满4个季报的REITs按招募书中的管理人预测2025年度可供分配金额计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2024年年报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2024年年报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2024年年报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2024年年报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于不复权价格涨跌幅以及分红收益加总计算；4）数据截至2025年5月9日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表3：C-REITs市场走势
注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理； 2）数据截至2025年5月9日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表4：各板块REITs总回报走势
注：数据截至2025年5月9日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表5：C-REITs与股债指数走势对比
注：1）为方便对比，对各指数作起始日期标准化调整，均以2025年4月30日收盘价作为基准100；2）数据截至2025年5月9日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表6：C-REITs与股市换手率对比
注：1）数据截至2025年5月9日；2）基于自由流通份额计算
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表7：C-REITs日度成交情况
注：1）数据截至2025年5月9日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表8：各资产类型REITs现金分派率对比
注：1）数据截至2025年5月9日；2）按市值加权资料来源：Wind，中金公司研究部
图表9：近期部分REITs相关政策与新闻动态
注：以上动态依次来源于：https://fgw.hunan.gov.cn/fgw/xxgk_70899/tzgg/202505/t20250506_33662944.html； http://www.scio.gov.cn/live/2025/35881/index.html； https://www.gd.gov.cn/xxts/content/post_4707147.html； http://www.csrc.gov.cn/csrc/c100028/c7556553/content.shtml。
资料来源：湖南省发改委，国新办新闻发布会，广东省人民政府，中国证监会，中金公司研究部
图表10：产权REITs分派率与利差走势
注：数据截至2025年5月9日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表11：经营权REITs中债IRR与利差走势
注：数据截至2025年5月9日 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表12：仓储物流REITs分派率与利差走势
注：数据截至2025年5月9日 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表13：市政环保REITs中债IRR与利差走势
注：数据截至2025年5月9日 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表14：产业园REITs分派率与利差走势
注：数据截至2025年5月9日 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表15：高速公路REITs中债IRR与利差走势
注：数据截至2025年5月9日 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表16：保租房REITs分派率与利差走势
注：数据截至2025年5月9日 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表17：能源REITs中债IRR与利差走势
注：数据截至2025年5月9日 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表18：消费REITs分派率与利差走势
注：数据截至2025年5月9日 资料来源：Wind，中金公司研究部
本文摘自：2025年5月12日已经发布的《公募REITs周报（5.6-5.9）：市场缩量修复，关注扩募推进情况》
张星星 分析员 SAC执证编号：S0080524020008
裴佳敏 分析员 SAC执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581
谭钦元 分析员 SAC执证编号：S0080524020010
孙元祺 分析员 SAC执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951
顾袁璠 分析员 SAC执证编号：S0080523080008
张文杰 分析员 SAC执证编号：S0080520120003 SFC CE Ref：BRC259
张宇 分析员 SAC执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713
杨 鑫 分析员 SAC执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref: APY553 CFA
陈健恒 分析员 SAC执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220
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