锣鼓喧天真实存在，不温不火也是客观现象。
几家欢喜几家愁，这就是2025年的北京新房市场现状。
2025年前4个月，海淀和樾望雲、和樾玉鸣、颐海澐颂三项目，以占全北京新房项目不到1%的量，贡献了10.28%的成交量和18.44%的成交金。
还有一组数据值得关注，就是今年前4月北京新房成交金额TOP30一共成交4744套、464.24亿，共占全北京329个项目全部成交成绩的39.41%、50.32%。
北京新房“一九分化”中的“一”，占据了市场的半壁江山。
但即使是顶流海淀，我们在为三兄弟贡献全区90%的成交量而高兴的同时，也要注意到余下17个项目只贡献了10%，其中还有不少仍然有大量存量的新盘。
还是那句话，北京楼市是一个整体，我们在为10%欢呼的时候，也要为90%保持冷静。
上一次，咱们聊了昌平新房市场的真实成交现状↓↓↓
今天，咱们继续用真实的网签数据，来还原一下北京楼市的真实成交现状。
今儿咱们聊：丰台。
关于丰台楼市，你有什么想说的，想聊的，都可以加包哥微信，咱们边看边聊。
丰台新房真实库存现状
都在说丰台新房市场内卷，但究竟内卷成什么样？
包哥和朋友一起，花了一下午时间统计了一组数据，截至2025年5月7日：
丰台新房项目即将入市+网签去化率不足100%的项目，一共有79个；
其中，剩余库存在10套以上的新房项目有52个，库存100套以上的有23个；
丰台新房目前的库存套数是10253套，库存面积152.03万平。
10253这个数字是什么概念？
全北京截至今年4月底的新房存量是71011套，丰台一个区占全部17个区的14.44%。
这样的库存量，按照丰台新房去化最好的2023年来算，需要消化将近两年的时间，而如果按照2024年的3356套计算，则需要超过3年的去化时间。
而如果按照今年丰台新房市场的去化表现，1-4月丰台成交1125套新房，排名全北京第6，大库存量与低去化速度，形成强烈反差。
按照平均每月去化281套来计算，丰台新房目前的库存需要消化36个半月的时间。
而按照丰台今年到目前为止，去化最好的3月份来看，月均去化427套的话，要用24个月的时间，如果月均去化5.86万平，需要26个月。
仍然不乐观。
新房存量消化缓慢，丰台还在不断卖地增加新的库存。
年初中海拿下西南郊冷库地块，命名为丽泽叁号院，为丰台新房增添532套、6.91万平的库存。
此后的2、3、4月，丰台比较冷静，没有再增加新的库存，但2025年第五批次供地，已经公布名单。
其中，丰台区南苑和北宫两块地，出现在名单中，预计今年还会为丰台新房市场带来近10万平的待售新房面积。
2025年第四轮供地名单丰台地块
丰台接下来，或许要想想办法，怎么把百万方的库存消化掉。
丰台新房真实成交现状
2025年，丰台新房真实成交现状如何？
前4个月，北京各区域新房成交套数销冠中，森与天成以104套成交成为丰台区代表，在17区的销冠项目中，排名第9。
丰台森与天成104套的成交量，放在全北京的套数榜单中，只排名第25位。
北京1-4月17区新房销冠
整个1-4月份，丰台不像海淀、朝阳甚至门头沟那样，拥有现象级的明星项目出现，反而各个项目都表现得比较平均，甚至说比较平庸。
4个月时间，丰台只有森与天成和招商臻园，成交量突破了100套。
其中，森与天成是2023年11月入市的项目，项目共计1094套房源，今年1-4月共网签104套，开盘18个月时间总共网签406套，网签去化率只有37%。
还有今年前4个月网签101套的招商臻园，比森与天成早一个月入市，项目总共649套房源，截至目前302套房源成功网签，网签率46.53%，成绩在丰台的一众新房项目中还算不错。
臻园的网签均价是5.77万/平，而项目住宅指导价是7.2万/平。
在丰台，像森与天成去化速度缓慢，像臻园的“以价换量”的项目，普遍存在。
1-4月丰台新房项目金额套数排行榜
一个新房项目能把销售周期拉多长？丰台能颠覆你的想象。
比如园博园板块的熙悦晴翠，2021年12月入市的项目，2024年6月就交房了，1207套房到今年5月7日还有436套，超5.5万平现房库存在售。
与熙悦晴翠同一时间入市的西山金茂府，到现在也还有将近200套的库存。
再比如长辛店板块的中建国望府，还有3个月就开盘5年了，92套叠拼、别墅产品，到现在还有53套未网签。
这样的销售周期，也是丰台新房库存超过10000套的直接原因。
而被媒体诟病的“丰台新房价格体系崩坏”，包哥也找到了足够的数据支撑。
比如招商臻园旁边的中建壹品花香壹号，开盘1年时间网签率接近41%，7.2万/平的指导价网签均价只有5.42万/平，价差每平接近1.8万。
比如丰台南苑的中海公元里，官方指导价7.8万/平，4月份最新的成交价6.4万/平。
还有大瓦窑板块的中建和颂九里，今年前四月的网签均价达到6.3万/平，最近的4月单月网签均价只有6万/平。
但你知道它的指导价是多少吗？8.3万/平，价差每平干脆直接突破两万大关。
所以用“价格体系崩坏”形容丰台新房市场，包哥觉得一点都不过分。
但他们降价，包哥不觉得是一个坏现象，也是他们积极自救的一种方式。
丰台新房也有新气象
困境中，总有人敢于突破，挣扎出一片生机。
其实今年丰台入市的新房项目，不管从位置还是配套，从品质到价格，都给足丰台买房人诚意。
比如今年前4月丰台成交金额排名前2的新房项目，都不是存量项目，金茂璞逸丰宜今年1月底开盘，而建发金茂观宸则是3月底开盘。
二者合体为丰台新房贡献178套，超20亿的网签成绩。
1-4月丰台新房项目金额排行榜
他们能在超级内卷的丰台新房市场，突出重围，很大一部分原因是敬畏市场。
这种敬畏市场，一是适应好房子政策，做出更注重居住体验的好房子；而是根据当下市场环境，做出价格方面的相对让步；三是品牌效应，无论建发还是金茂在北京都拥有很好的市场口碑。
毕竟，北京楼市现在仍处于买方市场，这就需要你开发商拿出十足的诚意。
此外，丰台还不断有好房子项目出现。
无论是丰科园的北京隅西颂，还是马上入市中海二环双子星，中海丽金府、丽泽叁号院，都会给目前的丰台新房市场注入更多的活力，不出意外也会成为丰台接下来成交数据中的主力项目。
当然，丰台今年入市的好房子项目，给了已经举步维艰的存量新房项目一记响亮的耳光。
不过，包哥不觉得今年丰台这些存量新房项目没有机会，无论是现房优势，还是价格优势，是目前新入市的好房子项目都是没有的。
因此，存量项目应该抓住这个周期，找准自己的定位，抓紧出货。
因为可能过了今年，好房子项目变成存量新房后，那些“非好房子存量新房”项目就没有任何优势了。
关于丰台新房，超10000套库存是真，价格体系崩坏是真，好房子项目表现优异也是真，如今的市场环境更难卖更是真。
难，大家都难，丰台各大新房项目要做的，是正视现状，做出改变。
以上。
关于丰台新房现状，关于存量项目库存完整名单，欢迎加包哥微信，咱们私聊去。
